上海写字楼租金下跌10% 空置率徘徊在近二十年高位

　　根据莱坊周三发布的报告，上海优质写字楼租金在第二季度较上年同期下跌 9.9%，因为在租赁需求低迷和供应过剩的情况下，空置率继续徘徊在二十年来的最高水平附近。

　　商业中心的优质写字楼平均空置率从第一季度的 20.1% 上升至 20.8%，而同期平均月租金下跌 3.6% 至每平方米 228 元人民币。

　　由于供应过剩和新楼盘竣工对市场造成压力，上海的租金同比降幅在亚太主要写字楼市场中排名第二，仅次于北京的 11.1% 降幅。第一太平戴维斯称，香港有约 2300 万平方米的空置办公空间，预计 2030 年前还将有 800 万平方米的项目进入市场。

　　“优先考虑入住率的业主继续对该地区租金施加下行压力，”莱坊亚太区研究主管 Christine Li 表示。“随着下滑速度加快，这些市场寻找底部仍有一段路要走。”

　　低迷仍在继续

　　莱坊称，综合来看，上季度一线城市上海、北京、广州和深圳的优质写字楼租金同比下降 10.8%，高于第一季度 10% 的降幅，香港同期也下滑了 8.8%。

　　相比之下，悉尼、首尔、新加坡和东京的租金同比分别增长 5.1%、3.5%、2.9% 和 0.5%。

　　上海写字楼吸纳量有所改善，一些租户利用租金下降和新供应涌入的机会，升级到较新的项目或迁离核心区域，以降低成本。仲量联行本月发布的报告显示，上海第二季度净吸纳量为 115,700 平方米，几乎是上一季度的两倍。

　　仲量联行上海写字楼租赁咨询高级总监 Stanley Jiang 表示：“在中央商务区，租户利用市场机会，通过迁往较新的项目来提升写字楼质量，而节省成本的去中心化趋势仍在继续。”

　　根据高纬环球的数据，专业服务公司在上个季度的租赁需求中占比最大，占新增空间的 45%，其次是制造业、科技、媒体和电信行业的公司，分别占新租赁面积的 23% 和 15%。

　　第二季度核心商业区空置率平均为 15.8%，陆家嘴和静安区的租赁需求最高，空置率分别为 11.6% 和 12.6%。相比之下，黄浦区为 14.3%，徐汇区为 16.7%，非核心郊区为 28.1%。

　　失去的十年

　　上海市场惨淡之际，咨询公司牛津经济研究院 (Oxford Economics) 于 5 月警告称，写字楼市场将进入“失去的十年”。此前，租金连续几年下跌，空置率创历史新高，投资者信心不断下降，导致中国写字楼资产价值从峰值水平下跌了 30%。

　　牛津经济研究院亚洲房地产经济副总监 Nicholas Wilson 在一份报告中表示：“尽管全球存在逆风，但中国写字楼市场仍涌入大量新供应，空置率高于其他全球市场就是明证。目前，中国所有主要城市的空置率均超过 20%，近一半主要城市的空置率超过 30%。这意味着中国是全球所有主要市场中空置率最高的国家。”

　　上海陆家嘴发展集团是一家国有建筑商，开发了上海陆家嘴金融区的大部分地区。该集团在 4 月份发布的年度报告中表示，上海的写字楼市场面临“长期调整”。这家由浦东区政府控制的开发商正在为位于陆家嘴地区和黄浦江东岸前滩国际商务区的 20 栋上海写字楼寻找买家。

　　5 月，纽约洛克菲勒集团控制的一家合资企业同意将上海外滩地区的两栋写字楼出售给保险公司众安在线财产保险，此前该滨水区甲级写字楼的平均空置率从 2021 年的 13.2% 上升至 16.1%。

　　上海写字楼市场的低迷也促使美国投资管理巨头贝莱德以比六年前收购价格低 30% 的价格将该市普陀区的两栋写字楼推向市场。