二季度南京甲级办公楼市场租金跌幅增大 以价换量租赁现象普遍

　　原标题：南京零售物业市场稳步回暖,能源行业优质办公楼需求上升

　　2023年第二季度，南京商办市场保持恢复态势。办公楼市场方面，第三方办公运营商、能源、环保及公共事业类企业租赁成交成为二季度新租增长点，整体市场空置率维持平稳，市场租金降幅增大。优质零售物业市场方面，伴随消费市场回暖，南京零售物业市场净吸纳量回正，整体空置率小幅下降。

　　仲量联行南京、杭州、武汉分公司总经理辛毅表示：“尽管南京办公楼市场在短期内受到整体经济环境影响而承压，但我们仍能观察到一些新兴行业的发展，尤其是新能源、绿色科技行业等领域的兴起。这些新兴行业将为南京办公楼市场带来新的租赁机遇，并为市场注入活力。”

　　优质办公楼

　　南京甲级办公楼租赁需求维持平稳，能源类企业租赁表现活跃。第二季度整体办公楼净吸纳量约为3.74万平方米，其中甲级办公楼净吸纳量约为3.55万平方米，较一季度有所回升。由于租户谈判周期延长，一季度滞后的租赁需求推升二季度租赁成交量。今年以来能源行业发展势头强劲，南京积极响应国家碳达峰碳中和政策理念，第二季度优质办公楼市场录得多笔能源、环保及公共事业类企业租赁成交，新租占比超九成，能源类企业集聚程度不断提高。

　　与此同时，第三方办公运营抓住租金下行黄金期强势扩租，录得二季度最高租赁成交面积，在所有行业中占比超两成，其中国内运营商贡献主要租赁需求。来自金融类与专业服务类等传统行业维持较为稳健的租赁需求，细分租户类型呈现多元化趋势。从搬迁类型来看，升级和新设类租赁需求贡献二季度较多成交面积，占总租赁成交量超六成，其中1000平方米以上租赁成交占比超三成。

　　2023年第二季度录得一栋办公楼交付使用，整体市场空置率微升。位于河西板块的国泰君安金融中心A栋于二季度竣工，为市场带来约5.7万平方米的新增供应，该项目截至季末记录到良好预租及带看量。二季度整体市场空置率维持平稳，约为25.2%。甲级办公楼平均空置率环比下降1.4%至32.8%，同比上升2.8%；乙级办公楼空置率环比上升1.7%至17.9%，同比下降0.6%。

　　甲级办公楼市场租金跌幅扩大，‘以价换量’租赁现象普遍。南京甲级办公楼市场的净有效租金录得3.51元每平方米每天，环比下降2.5%；乙级办公楼市场的净有效租金录得2.91元每平方米每天，环比下降1.1%，同比下降2.5%。受大环境影响，企业对于降本增效更加敏感，装修成本和免租期等因素成为租户与业主谈判的核心议题。由于一季度较为疲软的租赁需求，二季度业主多放宽租赁条件，在租金方面采取更为激进的租赁策略以鼓励租户搬迁。除此之外，租金窗口期不仅吸引了众多租户升级搬迁，还促使业主与第三方办公运营商紧密合作，寻求更加优惠的租赁条件。越来越多国内运营商入驻南京甲级办公楼，仲量联行记录到二季度部分运营商进行大面积扩租。

　　优质办公楼市场展望：下半年，未来项目供应理性交付。位于河西板块的德基世界贸易中心以及金地威新中心预计投入使用，将为市场注入约23.8万平方米的新增供应，河西板块小幅承压，预计整体空置率将有所上升。当前，南京办公楼市场仍维持供大于求的现状，业主将积极采取措施应对去化挑战，预计这将进一步推动整体市场租金下调，以增加对租户的吸引力。仲量联行南京商业地产部总监陈明哲表示，“南京全市经济正在平稳恢复中，外商投资环境正逐步改善，市场参与者在这样的环境中将有更多机会发展业务，南京商办市场有望迎来更好的发展前景。”

　　优质零售物业

　　夏日经济推动南京零售物业市场租赁需求回暖，首店效应热度依旧。1-5月，全市社会消费品零售总额同比增长10%，南京消费品市场稳中恢复。夏季作为消费高峰期，南京充分利用夏日经济和节日经济的推动作用，积极举办了一系列消费节活动，如南京体育消费节、2023南京国际消费节·夜之金陵等，进一步激发消费市场需求，为促进消费复苏提供了契机。

　　从业态分类来看，餐饮行业成为新开店铺数量最多的业态，占比超四成。细分业态中，正餐类占比最高，占餐饮类新开店铺总量近六成。根据南京市统计局显示，1-5月，全市餐饮收入同比增长28.6%。多家餐饮首店陆续布局南京市场，选择核心商圈作为首店开设地，其中，富贵椰南京首店、禧狮全国首店、黑牛的店江苏首店等特色料理品牌在二季度相继开业，均选址核心商圈新街口德基广场，此外，三山街万象天地招商力度不减，开出山石榴、BELLOCO等餐饮品牌南京首店。咖啡饮品中以霸王茶姬、马五旺饮料厂以及奈雪的茶为首的新式茶饮品牌扩张步伐不减，在新式茶饮中开店比例超三成。时尚类占新开店铺超两成，多家中高端商业项目如金鹰世界、德基广场等商场持续进行改造升级，引入多家首店吸引客流量。 潮奢品牌如By Far 南京首店、HarryWinston江苏首店等均于二季度在德基广场开业，观夏南京首店入驻夫子庙商圈的三山街万象天地。此外，季节性消费也催生了对防晒和户外产品需求，蕉下二季度在南京新开超过4家门店。

　　“悦己经济”的发展让美发美容、健身等服务更受欢迎，消费者对健康愈发重视，舞蹈和瑜伽成为夏季受消费者欢迎的室内锻炼方式，二季度美容美发类以及健身运动场馆新开店数量超过26 家，其中以舞蹈和瑜伽的为主的专业运动馆占超过三成。而新能源车赛道新开店铺较上季度则略有下降。

　　二季度南京零售市场暂无新项目开业。南京优质零售商业总存量维持约617万平方米，整体空置率约为4.1%，环比小幅下降0.2%，同比下降0.5%，购物中心平均空置率为3.9%，环比下降0.2%，同比下降0.7%。二季度核心商圈空置率有所下降，净吸纳量由负转正，河西板块、城北板块入驻率提高，部分商业项目去化明显。

　　南京全市零售物业市场租金下调幅度放缓。截至季末，南京优质零售物业市场首层净有效租金录得15.8元每平方米每天，环比小幅下降0.2%，同比下降1.6%。随着整体零售市场去化情况有所改善，品牌开始维持较为稳健的扩张速度，核心商圈和次级商圈项目平均租金跌幅均有所收窄，新街口板块部分商业项目租金水平微涨。

　　优质零售物业市场展望：未来六个月，南京预计将迎来三个核心商圈项目和三个次级商圈项目开业，合计约64.8万平方米的体量入市，整体空置率预计将上升至4.6%。新增供应的入市预计将加剧南京零售物业市场承租压力，下半年平均租金将维持下行通道，但随着经济环境的逐渐恢复，预计明年南京零售物业市场租金水平将企稳止跌。