韩国首尔江南区楼市正经历暴跌 全国公寓入住率下降至70%以下

　　原标题：韩国房价下跌，江南区一公寓降价400余万元，房产中介：回归正常，之前暴涨不合理

　　首尔江南区作为著名富人区，是韩国房价最高的地方。

　　这里的楼市正经历暴跌。据报道，江南区一套售价高达32亿韩元的公寓，现在只要23.5亿韩元，降了8.5亿韩元（约合人民币452万元）。

　　房产中介依依在韩国仁川从业三年，她对我们表示，韩国的房价是以江南区为中心，这里的房价涨或跌，整个韩国的房价都会被影响，“作为富人区，富人肯定会把这里的房价稳定住，保全自己的财产，如果江南区的房价跌10%，那么其他地方可能跌30%。”

　　依依认为，400多万不算暴跌，这个数字应该是按房子的最高价来算的，疫情期间，韩国的房价逆向暴涨，导致房地产泡沫，“涨价本身就是不合理、不理性的，如果跌了，只能说是回归正常。”

　　【1】一个月只能成交三四套

　　在韩国，空置的房屋在增加。从2022年下半年开始，韩国全国公寓入住率下降到70%以下。

　　大量房屋空置的同时，央行在史无前例地加息。从2022年4月至2023年1月，韩国央行紧跟美联储步伐，连续7次加息，创下历史纪录。受到影响的楼市，一路下行。

　　截至目前，韩国房价已经连续9个月下跌。韩国副总理兼企划财政部长官秋庆镐在3月份曾表示，今年公寓、联体住宅等共同住宅的基准房价同比下降18.6%，为2005年实施相关制度以来最大减幅。

　　“央行加息，房贷利率一直在涨，让大家对买房都处于观望的状态。”依依说，她之前一天能卖一两套房，一个月好的时候能卖二三十套，现在一个月只能成交三四套。

　　韩国地产开发商开始承诺买房送手机、金条，甚至送奔驰车，但依然业绩不佳。

　　没房的年轻人不想买房，背着巨额房贷的房东，不得不低价抛售自己的房子。韩国房产政策委员李恩亨表示，“由于上调基准利率带来的贷款负担等原因，即便是在住宅需求较高的江南区，住宅价格也呈现下降的趋势。”

首尔江南区建筑。图/视觉中国

　　【2】高房价让年轻人看不到希望

　　韩国的高房价压得普通人喘不过气，影响了结婚率和生育率。

　　据BBC报道，31岁的韩国人郑智贤在亲朋好友的见证下，为自己举行了单身婚礼。他宣誓终身不婚，将一生一世好好爱护自己。

　　他还出了一本单身散文集《我的房子，遥遥无期》。像郑智贤这样的单身青年越来越多，高房价让他们看不到希望。

　　“在首尔偏远一点的地方，八九十平方米的公寓大概要近600万元人民币，如果是在市中心，价格在人民币1000万-1800万元。”依依介绍说，韩国的大学生毕业后，一般年薪在十五六万人民币，“这个薪水要买首尔偏远的公寓，能买得起吗？”

　　但对于韩国人来说，拥有一套房子非常重要。买房是一个韩国人结婚、生子的前提，韩国家庭80%的资产都分配在房地产上。

　　依依大部分买房的客户年龄在三四十岁左右，一般是在成家后买房，“年轻人没有这个经济实力，除非家里给予援助。”

　　为了减轻年轻人的负担，韩国政府推出了廉租房，月租在人民币两三千元左右。但多年来，韩国政府在控制房价方面，做得并不成功。

　　文在寅执政期间，曾多次提出政策抑制房价，他还要求韩国有多套房的政要们卖掉多余的房产，只剩下一套居住。然而这一期间，韩国还发生了“公务员炒房丑闻”。政府原本规划好一块地皮用作保障性住房，用来增加市场上的房源供给。得知内幕消息的相关官员，却提前买入目标地皮，企图大捞一笔。

　　【3】全租房的隐患

　　过去十年，首尔的房价暴涨了3倍。自2019以来，韩国全国房价涨幅超过35%，首尔市区的涨幅更是高达46%。

　　疫情期间，出口旺盛让韩国经济快速发展，而韩国奇特的租赁制度，为炒房客提供了一片乐土。

　　韩国有两种租房制度，第一种和其他国家类似，即按月付租金并支付押金；另一种则是韩国独有的全租房，即租客按照房价的一定比例（50%-80%左右）支付押金后，即可入住。等一两年租客退房，房东全额退还押金，租约期间，房东可以用这笔押金去做投资理财，或赚银行利息。

　　事实上，大部分租客手上并没有这笔钱，得去银行贷款。租客要支付给银行的利息，是低于房租的。在韩国一档综艺节目上，一对新婚夫妇去银行申请全租房贷款，发现只用每月支付约人民币480元的利息，就能住上首尔一室三厅的房子。而在首尔月租一套公寓，需要5-6千元人民币。

　　对于租客来说，只需支付给银行低廉的利息，就能住上不错的房子。对于房东来说，不需要多少资金储备，向银行贷款一部分，租客再提供一部分押金，就能获取房价上涨带来的收益。

　　然而，房东如果拿到押金后，继续投资房地产，会推动房价进一步上涨；租客拿着银行贷款“免费”住了几年后，面对高房价，依然买不起房。

　　“韩国的房价就是这么炒起来的，”依依说，“全租房的房东，等于是拿别人的钱做投资，拿着一套房子的钱，去买两套房子，房价上涨再卖房，从中挣差价。”

　　随着楼市下跌，房东投资失败后资金链断裂，全租房的隐患问题浮出水面。2022年，韩国发生了2073起全租房保证金被吞案。房东无法退还押金的情况下携款潜逃，留下欠款的房子，让租客无家可归，要回押金更是希望渺茫。大部分受害者，是二三十岁的年轻人，损失金额可达人民币近50万元。

　　“这是一个法律上的漏洞，他们找到了一个好行骗的方式。”依依说，现在大家对于全租房会比较谨慎，会看这个房子贷款部分是多少，如果贷款部分超过80%，会觉得不太可靠。

　　她认为，最近一两年韩国房价不会再像之前那么疯涨，会更稳定一些，“对于老百姓来说，无论是涨还是跌，都买不起。”