上海杭州地王频出，深圳百亿 “地王” 或再掀楼市风云

　　在 2025 年楼市 “止跌回稳” 的基调下，土地市场率先展现出积极态势。近期，多个城市的土地市场呈现出火热景象，为房地产市场注入了一剂强心针。

　　多地土拍市场火热，“地王” 频出

　　近日，上海静安区一幅住宅用地引发广泛关注。该地块出让楼面价约 16.23 万 /㎡，远超当年绿城徐汇滨江的 13.1 万 /㎡，成功问鼎上海新的 “单价地王”。一周前，上海 2025 年一批次土拍中，4 宗涉宅地块全部溢价成交，其中虹口区地块以 89.64 亿元成为 “地王”，彰显了开发商对上海市场的强烈信心。

　　不仅是上海，杭州的土地市场同样热闹非凡。凭借 “六小龙” 火速出圈的杭州，在 2 月 25 日，城东新城板块一宗宅地拍出了 26.17 亿总价，楼面价约 5.07 万 /㎡，这一价格刷新了 5 天前同板块内刚创下的最高楼面价纪录。频繁刷新的楼面价，显示出杭州土地市场的强劲活力。

　　这些一线、新一线城市一开年便上演的疯狂 “抢地大战”，极大地提升了市场热度，也让人们对其他城市的土地市场充满期待，尤其是深圳，今年是否会诞生百亿地王，成为市场关注的焦点。

　　深圳土地市场动态：百亿新 “地王” 有望入市，靓地即将上架

　　2025 年截至目前，深圳虽仅出让了一宗住宅用地，但这宗位于大运中心的 G01045-0200 宗地拍卖过程激烈。1 月 16 日，该地块吸引了华润、招商、中海、越秀、绿城、深业、建发、南山控股 8 家企业参与竞价，经过 246 轮竞价，最终中海以 30.65 亿总价摘得，溢价率超过 70%，远超深圳百亿新 “地王” 的溢价情况。

　　深圳百亿新 “地王” T107-0107 宗地于 2024 年年末压哨出让，地块位于粤海街道后海总部基地这一核心位置。2024 年 12 月 2 日，华润 + 中海联合体以 185.12 亿元竞得该地块，成为深圳第 9 宗百亿地块。其楼面地价约 7.04 万 /㎡，坊间推测商品房售价有望卖到 16 万一平，若成真，将刷新深圳新房住宅单价纪录。据悉，今年年初该地块项目已动工，若进展顺利，最快年底可入市。根据规划，这里将建设约 17.7 万㎡住宅，约 7 万㎡商务公寓，约 1 万㎡商业及其它配套，总建筑面积约 26.3 万㎡。

　　此外，深圳又有一宗靓地即将上架，有望再诞生一宗 “百亿” 地块。坊间传闻，宝安南街坊各地块准备上架，将出让南地块 DY-01.占地约 4.7 万㎡，出让起始价预计 87 亿元。据 @阿 Sir 查房透露，该地块规划容积率 5.7.总建面 27 万㎡。其中，住宅约 13.23 万㎡，酒店约 3.5 万㎡，商业约 10.25 万㎡(其中 2.25 万㎡可转换为酒店 / 商务公寓，允许 10.25 万㎡商业比例中不超过 1.5 万㎡设置地下商业)。并且，该地块按照建筑新规，不设售价限制，不设无偿移交、自持房，只竞地价(具体以最终官宣为准)。截至发稿，在深圳规自局、深圳公共资源交易中心官网暂未看到关于地块的公示信息。若传闻属实，以该宗地 87 亿元的起始价竞价，最终 100 + 亿元成交可能性极大。

　　从南街坊周边最新成交地块及南山深湾地块的情况来看，优质地段的宅地在土拍市场极受欢迎。2024 年 9 月 26 日，宝中 A001-0219 宗地，起拍价 20.8 亿元，最终保利 28.2 亿元斩获，溢价率达 35%;2024 年 12 月出让的深湾 T107-0107 宅地，溢价率达 46.3%。以此类推，南街坊地块保守估计若有 20% 的溢价率，就极有可能达成百亿地块的成交金额。

　　随着各地土地市场的持续升温，深圳在 2025 年的土地市场表现备受瞩目，其后续的土地出让情况及房地产市场的走向，无疑将成为行业关注的焦点，对全国房地产市场的 “止跌回稳” 也将产生重要影响。