2025天河供地计划曝光！11宗地背后的板块竞争与拿地秘诀

　　2025年，随着一系列预供应地块的亮相，天河区再次成为市场焦点。本次计划供应11宗地主要集中在东圃、后天河北、金融城以及天河公园板块。而近两年，天河区土地供应大增，在售项目众多，项目流速分化明显。

　　如何在日趋激烈的竞争红海中脱颖而出?如何把握2025年天河区的黄金拿地机会?请看克而瑞广佛区域的最新研报：

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　　区域市场容量上升，库存量去化压力大

　　天河区作为广州市GDP排名第一、常住人口密度排名前三的核心区，在房地产市场下行期，凭借其优越的区位优势，成为客户置业的首选区域之一。近年来，随着供应增加，区域成交量逐年攀升，市场份额相比2022年前翻倍，成交金额全市占比达12.5%。

　　然而，近一年来，天河区各月末证载存量去化周期均高于全市平均水平，近一年最高去化周期达40个月;各板块受供应影响，存量及去化周期分化明显。其中珠江新城、天河公园两板块供应稀缺，近年来无新盘入市，存量低，去化周期偏高;供应较为集中的东圃、后天河北板块存量超25万方，去化周期均超18个月;从板块存量及去化周期看，金融城、后天河北板块存量去化压力相对较大。

　　此外，随着近年来土地供应增加，各板块住宅潜在供应量加大，其中东圃板块广义存量超百万方，后天河北板块达64万方，潜在供应去化周期达5-6年，两板块未来几年去化压力较大。金融城在售项目较少，但保利、华润去年拿地项目入市将快速拉高板块存量及去化周期，由于板块内项目售价偏高，项目流速较慢，未来板块去化同样存在一定压力。

　　虽然存量压力较大，但部分高端改善项目仍然从众多项目中脱颖而出，2024年五山板块的保利天瑞以及东圃板块的越秀观樾以优异的成绩跻身全市项目成交金额榜前十。因此，去哪个板块、拿什么样的地、做什么样的产品才能成为市场的佼佼者，成为了房企投拓的核心关注点。

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　　板块土地价值研判

　　无论从2035区域空间结构规划还是产业发展规划看，无论从过去还是未来看，两大核心商务区——珠江新城、金融城仍旧是区域发展核心，是天河区打造世界级活力核心区的基石，板块价值不言而喻。

　　而区域北部以天河智慧城、智谷、环五山创新策园区为核心的东圃板块、后天河北板块、五山板块将打造数字经济创新高地，目前已汇聚了众多在人工智能、大数据、云计算、物联网、数字文创等领域具有领先地位的知名企业，如佳都科技、汇量科技、网易、酷狗音乐、小鹏汽车等;

　　除了规划与产业发展外，板块区位、人口、配套等对板块价值同样起着决定性作用，结合板块基本面以及市场量价、存量去化压力等市场面各项指标综合评分，板块价值排序如下：泛珠江新城＞金融城＞天河公园＞五山＞东圃＞后天河北。

　　而在地块价值研判时，其所处板块的区位规划发展、市场竞争、存量压力以及地块基本素质均起着重要作用，下面克而瑞是广佛团队结合上述几方面对天河区计划出让的各地块进行的价值初判。

　　金融城地块

　　金融城板块是天河区的新兴发展区域，处于发展初期，但金融城定位打造国际化综合金融中心、数字经济融合创新引领区，未来潜力无限。

　　目前该板块在售项目较少，资源稀缺，在售大平层公寓鹏瑞1号售价超20万/㎡。住宅保利华创都荟天珺售价超10万/㎡，但项目流速较慢，鹏瑞1号月均流速不足2套，保利天珺月均流速仅8套。

　　虽然项目有较高溢价能力，但潜在供应量较大，板块潜在供应建面48万方，核心竞争主要来自紧邻的城投珠实华润联合体地块以及保利临江大道及员村二横路项目;待售项目将陆续于年内入市，且产品面积覆盖90-600㎡，单价8-15万/㎡。

　　而此次金融城板块计划供应地块区位优越，位于金融城起步区，且紧邻地铁4、5号线交汇站车陂南站，预期地块具有较大的利润空间，可积极拿地；但地块总价高，未来项目单价高、流速一般，且竞争激烈；房企在拿地时需考虑资金占用压力，同时需与待售项目形成错位，以应对未来市场的竞争压力。

　　天河公园地块

　　天河公园板块虽配套产业规划等宏观面表现一般，但由于板块供应稀缺，且凭借其紧邻珠江新城、金融城两大CBD的绝对区位优势，板块网签均价居区域六大板块之首，板块市场面得分与泛珠江新城板块不相上下。

　　近20年来板块内无新盘入市，且无涉住用地挂牌，新房稀缺;

　　此次计划供应的生物药厂地块，紧邻华景新城，周边配套成熟;地块入市将打破板块20年零供应局面;未来优质的产品必将吸引地缘性改善客户以及大学教师等首置/首改客户，建议重点关注。

　　东圃地块

　　东圃板块位于天河东部创新轴上，是天河智谷所在，片区将规划打造现代商贸及数字创意产业区;但整体产业发展较慢，且区位优势不明显;

　　近年来，板块作为区域供应大区，成为区域供求主力，但因其位于区域东部，与黄埔相邻，整体价格居全区各板块末位。且板块狭义存量39万方、广义存量100万方，均居区域板块之首，存量去化压力较大。从狭义存量结构看，改善产品存量压力较大，120-140㎡以及160-200㎡合计存量约14万㎡，占比达36%，去化周期均在25个月以上。

　　2025年东圃板块计划供应地块基本位于天河智谷内，目前智谷内部在售项目主要集中在东部牛奶厂片区，以大面积改善产品为主。刚需刚改产品主要位于吉山片区。

　　其中，广氮低密度地块以及越秀大观四期地块偏改善，广棠片区地块、广东电视台地块以及黄村地块体量相对较小，目前容积率未定，但从地块周边环境看，预期将以刚需刚改产品为主。房企在东圃板块拿地时需注意板块潜在供应量大、各面积段产品竞争压力加剧的问题，建议优先考虑稀缺的广氮低密度地块，其次关注位于智谷片区西侧的广棠地块，地块周边竞争压力相对较小、教育配套完善。

　　后天河北板块

　　后天河北板块地域面积跨度大，配套欠缺，产业发展主要集中在板块南部，导致市场分化明显，市场及宏观面得分均位于板块末位。在城市东进南拓的大方针下，天河北部的市场不仅面临内部竞争，同样面临南部海珠区同总价段产品的竞争，客户分流导致市场去化放缓，板块潜在供应量大，广义去化周期达6年，去化压力较大;

　　此次板块内计划供应的三宗地块位置一般，均位于天河区边缘地带。

　　其中，建材上元岗地块虽位于天河客运站北部，但城市界面较差，地块紧邻白云，距离地铁站较远，周边在售项目较少，市场认可度不高;

　　凤凰农工商及佳信地块位于天河北部凤凰街道，佳信地块位于龙洞水库旁有一定景观资源，具备打造度假、改善产品的条件;凤凰农工商地块位于工程技术学院北侧，周边城中村环绕，城市界面较差，加之无地铁通达，未来项目去化有一定难度。

　　后天河北板块土地整体质素一般，房企在拿地时需谨慎，深入研究客群来源与需求。

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　　拿地建议总结

　　(一）关注稀缺资源

　　在天河区的土地市场中，稀缺资源始终是房企的首选。如金融城板块的稀缺地块、天河公园板块的生物药厂地块以及东圃板块的广氮低密度地块等，这些地块具有较高的投资价值和溢价空间，但竞争也相对激烈。房企需提前布局，做好市场调研和项目规划，以提高拿地成功率。

　　（二）形成错位竞争策略

　　面对各板块的存量市场压力，房企在拿地时需形成错位竞争策略。如东圃板块广棠、广东电视台地块，地块条件一般，预期存量竞争压力较大，需打造差异化产品，提升项目竞争力。

　　（三）注重项目品质和配套

　　此外，在存量市场压力下，项目品质和配套成为吸引客户的关键因素。房企在拿地后，需注重项目的规划设计，打造高品质住宅项目。同时，结合板块的资源优势，完善项目周边的配套设施，如教育、医疗、商业等，提升项目的附加值。

　　备注：竞争压力评分中，☆数量多表示竞争压力小，评分高;☆数量少表示竞争压力大，评分低.