2月土地市场分析：一二线城市高溢价成交 市场分化显著

　　2 月，受季节性因素和降库存目标影响，土地成交面积同环比持续回落，但北京、上海、杭州迎来多宗高总价地块的高溢价成交，土地成交金额同比上涨。这一现象背后，不仅反映了市场热度的分化，也凸显了房企投资逻辑的转变。

　　土地市场整体数据

　　据克而瑞研究中心统计，截至 2 月 25 日，2 月全国 300 城土地供应 2702 万平方米，环比下降 22.6%，同比下降 36%;成交建筑面积 2283 万平方米，环比下降 52%，同比下降 6%;成交金额 917 亿元，同比上升 39%，其中，一线城市成交金额 304 亿元，环比下降 4%，同比上升 27%。因一二线城市优质地块成交占比上升，2 月平均楼板价达到 4019 元 / 平方米，环比上月同期增加 48%。

　　值得注意的是，重点监测城市平均溢价率 13.4%，较上月增加了 4.7 个百分点，自 2021 年 7 月以来首次突破 10%。这一数据表明，土地市场的热度正在悄然回升，尤其是在一二线城市。

　　重点城市表现亮眼

　　在 2 月的土地市场中，上海、北京、杭州成交金额超过 100 亿元。上海、杭州、成都、苏州等多地均有高总价高溢价地块拍出，在 2 月成交金额 TOP10 城市中，有 6 个城市平均溢价率超过 10%。土地成交总价 TOP10 中，北京、上海、杭州占据七席，单价 TOP3 均来自上海。成交总价 TOP10 地块中，有 6 宗地块溢价率超过 20%，其中杭州城东新城安琪儿的 46 号地块，更是拍出了 72.5% 的溢价率。

　　另外，多宗地块刷新地价纪录。如杭州城东新城，5 天内两次刷新板块地价纪录;郑州金水区一宗宅地拍出了 87% 的溢价率，创近三年以来溢价率新高;而上海在月末协议出让静安的高品质袖珍地块，若在 3 月 1 日成功通过公示期，将以 16 万元 / 平方米的单价刷新上海新的地价纪录。

　　市场分化与房企投资逻辑

　　今年以来，一二线城市土地市场高溢价地块频现，但三四线城市仍以底价成交为主。“这背后凸显市场热度的分化与房企投资逻辑转向，也折射出各地稳市场进程的差异。” 上海易居房地产研究院院长丁祖昱说，在房企愈加注重 “利润率” 和 “安全性” 的背景下，一二线城市采取多批次、缩量提质供地策略，其核心板块因需求强劲、库存低位，优质宅地成为头部房企低风险配置的首选。土拍热度又反向强化市场预期，形成正向循环。

　　丁祖昱认为，随着核心城市新房去化加速、地方库存压力显著缓解，叠加各地供地策略的精准调整，房企对优质地块的竞拍信心有望进一步提振，预计上半年将有更多高溢价优质宅地出现，并且会蔓延到更多城市，新房成交表现向好、潜在库存控制得当板块的土地热度有望先一步回升。

　　上半年市场趋势展望

　　丁祖昱进一步指出，上半年土地市场预计将呈现两大趋势：一是重点城市优质宅地高溢价成交将成为常态，如杭州、苏州等点板块地价已出现点状突破;二是土地热度回升范围从核心城市的核心板块向外扩散，具备 “低库存 + 强购买力” 双重优势的区域有望率先迎来地价回暖。

　　对于大部分三四线城市而言，丁祖昱认为，仍需借助 2025 年地方债务空间扩容的政策窗口，严控供地规模并聚焦核心区供求调整，优先盘活关键区域闲置土地，以点带面扭转市场预期，实现渐进式筑底。

　　总体来看，2025 年 2 月的土地市场呈现出明显的分化态势，一二线城市的高溢价成交为市场注入了一剂强心针，而三四线城市则仍在努力寻找市场的平衡点。随着市场的进一步发展，上半年土地市场的走向值得密切关注。