香港撤辣无效？十大屋苑撤辣后楼价仅升0.4% 两屋苑不升反跌

今年2月尾最新一份财政预算案终于回应市场要求，将实施超过12年楼市辣招全面撤销。 财案回应市场要求，但楼价走势似乎暂时未有反应，十大屋苑在撤辣后普遍只升0.4%，当中更有两大屋苑不升反跌，分别为美孚新邨以及嘉湖山庄。

翻查截至今年3月底，十大屋苑个别中层单位的网上估价资料，发现十大屋苑由去年第四季到今年首季尾期间，楼价普遍下跌1%至5%。 其中港岛老牌指标屋苑康怡花园一伙中层户估价跌得「最甘」，单季跌69万元（港元，下同），跌幅高达6.37%。 若以十大屋苑2023年高位比较，十大屋苑皆录得跌幅，分别由13.2%至20.6%，当中沙田第一城为由年内高位回调近两成。

两屋苑撤辣后估价不升反跌 十大屋苑普遍升0.4%

2月尾最新一份财政预算案公布撤辣后，十大屋苑估价未见有明显上落。 以个别中层单位的网上估价资料作分析，十大屋苑在财案撤辣后升跌幅，介乎下跌0.85%至上升0.62%，而中原领先指数在撤辣当周的143.02点，升至今年首季尾的143.91点，升幅达0.62%。

当中，映湾园1座一伙中层户在撤辣至今估价持平;而有两大屋苑在撤辣后估价不升反跌，分别为美孚新邨，以及嘉湖山庄个别中层户，分别录得跌0.47%及0.85%。

中大庄太量：楼市每月逾4000宗 或持续到美国减息前

对于上述传统十大屋苑估价走势，香港中文大学经济系副教授庄太量表示，现在以一般的方法去分析香港楼市已经不奏效，内地人来港买楼的人越来越多，现时一手新盘每周录近千宗成交，较二手楼成交更超过10倍。 现时楼市3,000万元以上的楼宇有近7成买家为内地人，一般价位楼买家则占当中4成，认为积压十多年内地购买力目前未能估算，惟相信一个月楼市可达4,000至5,000宗成交，并持续到美国减息前。

港人「围炉」唱衰港楼 无阻内地客、对港利息不敏感

庄太量直言，部份香港人定或媒体一直指香港经济不好、息口高企，不断唱衰香港楼，但内地人看不到香港媒体，「你点唱衰佢哋都看唔到」。 加上，息口高企，对内地人来说完全没有影响，因为内地人不需要在香港借钱，对香港利息不敏感。

庄太量..旧屋苑业主一个劈、其他都会跟劈

庄太量表示，十大屋苑目前主要问题是楼龄大和比较旧。 他解释美孚新邨很旧，所以只要有一个卖家劈价，其他放盘就会跟随劈价，所以十大屋苑作价会是偏低水。

至于，嘉湖山庄最大问题为十大屋苑中楼龄较大及比较偏远，该屋苑放盘价都反映出相关情况。 他又指出，嘉湖山庄的业主大多有不同经济困难，基本上难负担比较高价的楼宇，在楼市出现下跌时，一些务实的买家会锄价更多，令到嘉湖山庄的抗跌能力比较弱。

十大屋苑已不适合作二手楼市指标

庄太量续指，十大屋苑已经不能代表整体二手市场，因为整体二手市场成交远多于十大屋苑几倍，如果目前要再去分析二手市况应以其他二手市场总数作分析。 加上，十大屋苑其实都已经楼龄都在三十年以上，甚至美孚已经六十年楼龄，而这些楼龄如此高的楼，年轻人在买楼时不会再作考虑，所以应该要有一个更好的指标去分析二手楼市。

港岛康怡花园单季跌逾6% 三大屋苑年内高位跌逾15%

港岛区方面，太古城、海怡半岛，以及康怡花园，以2023年第四季估价计算，该三个屋苑今年首季跌幅介乎1.97%至6.37%;如若以2023年高位作结算，跌幅则扩大至介乎15.75%至17.51%。

当中，康怡花园录得单季跌幅为最高，以康怡花园A座一伙中层8室估价作结算，截至2024年3月底单位估价为1,014万元，而在去年第四季尾估价为1,083万元，单季跌幅录得69万元，或6.37%;另外，太古城元宫阁一伙中层D室，去年4月估价高达1,142万元，而在本季估价则下跌到946万元，即单位由年内高位下挫达17.51%。

新界区两屋苑年内高位插近两成 跌价过百万

至于新界区方面，以嘉湖山庄、沙田第一城，以及映湾园三个中层户作统计，由去年尾到2024年第一季估价跌幅介乎2.51%至5.55%，当中沙田第一城单季跌幅最强劲，该屋苑一伙中层户于去年尾估价达595万元，而新近估价为562万元，即该单位一季中下跌近33万元，即5.55%。

值得留意的是，嘉湖山庄，以及沙田第一城估价都在2023年高位回落近两成。 若以嘉湖山庄美湖居，以及沙田第一城一伙中层户估价作分析，两伙单位2023年的5月估价分别为588万元以及705万元，而目前两个屋苑的中层户估价则分别为467万元及562万元，即分别下跌121万元及143万元，或19.9%、20.6%。

九龙区跌势持续但平稳 新都城全年仅跌1%

九龙区四大屋苑今季跌势持续，但跌幅未见过于严重。 以黄埔花园、美孚新邨、丽港城，以及新都城四个中层户作统计，去年第四季到今季三个月期内跌幅介乎1.38%至5.25%;至于对比2023年高位跌幅则由13.2%至19.1%。

2024年楼市料有5%升幅 内地购买力带动下货尾快清空

庄太量续指，在内地购买力不断来港情况下，去年两万多伙货尾，加上今年一万多伙货尾料可清空不成问题。 中原领先指数按周已录得升幅，相信未来按月亦会录升幅，楼市将会转势，料今年楼价会有5%升幅。

他再解释，三万伙货尾要全数清空相信都需要一定时间，但其实货尾清空大约一万伙后，新盘便会开始变得买少见少，届时内地购买力便会由一手转向二手，楼市便会出现转势。 但楼市牛市要再次出现，相信要待息口减至合理水平后才会再临。 而在减息期间，楼市预料仍会保持升势月，不过会以慢升为主。