开云府半年仅售4套，南山“6字头”金众云山海将何去何从？

开盘就“自砍一刀”的戏码于深圳继续上演，这一次是南山区赤湾的新盘金众云山海公馆。

从开始的备案价环节便明显低于周边项目，到开盘综合折扣的直接去到最大限度近85折，出于开盘去化考虑，金众甩出了简单粗暴的打折策略。

赤湾早前新盘冲上“10字头”，金众云山海公馆备案均价停留在约8.9万元/平方米，如今近85折开盘，实际均价约7.6万元/平方米，部分房源更是“6字头”，降价力度足够大，大家不禁感叹：这是对项目多没有信心吗？

不过，面对项目所在区域现状，及周边项目陷去化困境、深圳楼市仍未复苏等现实条件，就登记冻资人数以及后续开盘绝大概率还要更低的成交来看，金众“大降价”策略下，市场似乎并没有表现出多少热情。

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板块争议较大

项目周遭“不利因素”多

金众云山海公馆选择以低价打开市场的背景，是项目所在板块的争议颇多，与其他项目的去化明显遇阻现状。

项目所在的赤湾，虽属南山区，但因地理位置上处南山边缘，市场上也不乏用“地铁的尽头”“南山观澜”等来形容板块的区位情况。

且由于板块的定位是集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区，赤湾本身也是深圳西部非常重要的进出口货物仓库码头，功能参考东部的盐田。基于板块呈现而来浓厚的过去工业化浪潮的痕迹，与南山的都市化格调差距甚大，商业、生活配套的发展也尚需时日。

所以对于金众项目的周遭环境，有市场人士曾如此形容着“金众云山海公馆听名字是有云有山有海，但实地一看其实是有货柜车有集装箱有吊塔”。

包括在项目的不利因素中，也提到了地块附近赤湾港码头或产生货物运输、交通、噪音、浮尘、灯光影响；以及附近还有的中国石油运输有限公司加油加气站、1.5公里范围内的赤湾油气仓储区，存在危险化学品储存等。

区域现状面貌一般，周边商业配套等有待改善，以及赤湾未来的发展规划兑现还需难以预估的时间周期，对于当下愈发追求确定性的购房者，以及住房回归舒适自住的背景，自然是板块留给项目的去化难题。

值得一提的是，金众云山海公馆除了主力的111平方米～129平方米四房外，还有68套174平方米5房，项目定位改善盘。但显然，无论是赤湾往西的前海，还是往东的蛇口，从市场的成交走势来看都更为受到改善党的认可。

或正如一房地产机构中介人士提到“过去市场好的时候，有概念的板块很容易被炒热，一旦市场冷静下来，这些规划兑现现实不确定的板块竞争力便会弱很多。”

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开云府半年只卖4套

板块房价透支急速回落

早于金众云山海公馆入市前，板块的新房价格已历经了一轮下调，金众项目将赤湾房价一口气拉至“6字头”起，仍是给了市场一个不小震撼。

要知道，在南山区光环、前海概念等支撑下，早于过去的楼市上升期，赤湾并不缺热度，房价也早早站上了“10 字头”。

如2021年6月份开盘的半山臻境，均价约10.14万元/平方米，开盘当天586套房源在超千批客户选房下，最终实现“日光”。

之后，相伴市场下行，高房价透支的赤湾，新盘市场开始出现销售遇阻，入市新盘为去化也陆续转换成“折扣促销”状态。

2022年6月份入市的前海宸湾备案均价虽仍然去到10.43万元/平方米，但项目后续的秒杀房源价格一度低至7.26万元/平方米。

对于赤湾板块房价结构的如此大幅变动，还是超出了不少人的预期，对此，有人开始喊出“南山房子卖回了龙华价格”。

面对市场信心不足，即便是价格重回几年前，去化却依旧难突围。截至今日，据深圳市住建局官网查询数据显示，入市已一年多的前海宸湾，246套房源仍有76套为期房待售状态。

2023年10月份，板块又一新盘开云府入市，备案均价9.78万元/平方米，折后均价8.2万元/平方米，市场低迷加上该盘本身产权年限仅剩31年、户型使用率低等短板，借用中介口吻来说开云府的去化可谓“惨不忍睹”。项目入市至今近半年时间，413套房源仍有409套待售，即卖了不过4套。

目光回到金众云山海公馆，不同于早前前海宸湾因低价促销牵扯出的相关“低首付”违规操作风波，金众赤湾项目一开始便为“低价”做好了打算，即降低备案价至8.9万元/平方米，以前期10万元/平方米的项目单价为对照，相当于先打了89折，再加上新开盘85折，实际接近75折。

价格上确实优势明显，也以此收获不少中介的积极揽客。

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金众麒麟公馆曾陷交付风波

让利去化下能否保品质交付

进一步聚焦金众云山海公馆，除了外部环境或仍待时间改善外，项目本身的产品规划设计目前来看并未有明显硬伤，主要或是户型上小面积段的111平方米～117平方米四房个别房间面积过小，以及部分户型餐厅、厨房等位置或受到其他户的遮挡。

值得注意的是，对于大户型174平方米和129平方米所在的无遮挡的1号楼，项目是于楼栋内设置了实体样板间，但对于存在部分空间遮挡的3号楼小面积段4房，项目则设置的为异地样板间，对于购房者而言，需要更仔细观察感受。

金众地产作为深圳本土开发商，立足深圳，并布局湾区多城，在过往项目经验上，于高端品类市场已拥有一定口碑。

金众云山海公馆属于金众“公馆”系，为企业自诩的高端产品线，该系列的典型代表项目便是西丽的金众麒麟公馆，借由宣发时的高产品标准也于入市后收获不错社会反响。

不过值得一提的是，宣传上的高品质能否对应到后续的高兑现是关键。诸如麒麟公馆的后续交付便因部分内容与宣传不符，结果卷入业主维权风波（详情可见中房君早前报道：深圳这一豪宅持续维权，业主：同品不同质虚假宣传，开发商：限价，难）。

所以当下，面对金众赤湾项目价格上的疯狂让利，后续的保交楼保品质是否能落实到位，我们将持续关注。