京沪顶级学区房价格大滑坡：投资价值消退 买房人普遍看重居住属性

一直以来备受瞩目的京沪顶级学区房在2023年迎来了转折。曾经因“鸡娃”热潮和投资炒作而一度高不可攀的学区房价格，出现了显著的下滑。京沪顶级学区房价格大滑坡，本文将分析这一现象，并为有购房需求的家庭提供选择建议。

京沪学区房价的跌宕起伏

在过去的多年里，京沪顶级学区房一直是楼市中的“不跌的神话”。然而，2023年却见证了这一神话的瓦解。不少学区房的成交价较过去高点下跌了10万元/平方米，颠覆了过去的价格预期。

“鸡娃”时代的终结：过去的价格令人望而生畏，但现如今，普通家庭也能踮踮脚，购入一套顶级学区房。这标志着“鸡娃”时代的终结，但也引发了一个问题：这类房子是否还具备投资价值？

学区房的价格回落

以北京市海淀区的蜂鸟家园为例，过去是中产家庭追逐的学区楼盘。然而，该小区的学区房在2023年底出现了较高幅度的跌幅。在2021年的价格巅峰期，一套44平方米的住宅成交价达到了985万元，单价超过22.4万元/平方米。但到了2023年年末，一套52平方米的开间成交总价回落至617万元，单价11.9万元/平方米，相比价格高点降低了10万元每平方米。

如今，蜂鸟家园的总价最低的一套房报价为620万元，面积为43平方米，单价仅为14.4万元/平方米。

类似的变局也出现在位于五道口的小区华清嘉园，曾是互联网大佬的首选。2020年，该小区挂牌价最高突破16万元/平方米，但2021年的价格高点已经降至11万元-12万元/平方米。

学区房的投资活动降温

综合京沪两市学区房的表现，不难发现一线城市的顶级学区房过去一年来的价格走势可以用“跳水”来形容，跌幅甚至大于普通类型的住宅。过去高价学区房的本质是学区溢价叠加了房价上涨预期，如今随着各地出台教育政策对学区进行调控，以及大力发展集团化办学，顶级学区的附加值已显著降低。

近两年来，学区房的投资活动明显降温。出生人口的减少极大降低了投资客对炒作学区房的预期。尽管这并不意味着学区房未来一文不值，但过度炒作已经不再存在。顶级学校仍然具备稀缺资源，一些家庭仍追求为子女提供良好教育的需求，但这种需求已经趋向理性，不再是过去的火热状态。

购房建议：兼顾学位与居住需求

如果购房者确实有为孩子读书而买房的需求，那么在当前的学区房市场，应该如何选择呢？

业内专业人士建议购房者应该兼顾学位需求与居住需求，选择不仅仅适合挂学位的小户型，在预算范围内，尽量选择居住属性强的房子。比如更大、更舒适的房屋，至少应该考虑适合全家居住的两居室或者是三居室户型，这有助于在未来房屋市场波动时保持较稳定的价值。

另外，还需考虑所选学区房的附加值是否仍然具备吸引力。过去高价学区房的附加值可能会因为政策和市场变化而下降，需要权衡投资和居住的双重需求。

京沪顶级学区房价格大滑坡，购房者应更加明智地选择符合自身需求和期望的学区房，既满足孩子的教育需求，又兼顾了长远的居住和投资考虑。