多城官宣降低购房首付比例 首套住房统一调整为最低20%

　　央行降低首套房、二套房首付比下限后，已经有多个城市跟进执行。

　　9月12日晚，郑州发布楼市新政，其中明确降低商业性个人住房贷款最低首付比例。截至目前，包括重庆、南京、兰州、沈阳、青岛、大连、南宁、郑州等多个城市已经官宣发文降低首付比，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%。

　　西安在实操层面已经执行降首付政策。作为一线城市，广州首套房首付比例也降至30%，二套房首付比最低降至30%。

　　在轰轰烈烈的房地产利好政策下，除了“认房不认贷”、限购解除、购房补贴、卖旧换新等之外，降首付、降二套房利率也是重要的政策工具。

　　南京、兰州、沈阳、青岛等二线城市官宣降首付比下限

　　8月31日，中国人民银行（简称“央行”）、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

　　同时，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

　　在央行指导下，地方城市陆续落地。

　　最先是重庆，首付比例与二套房贷利率完全按照央行精神下调。此后，南京、兰州、沈阳、大连、青岛、南宁、郑州等二线城市也发文跟进。

　　尤其是南京的彻底执行，给降首付在热点二线城市中落地树立了标杆。

　　9月7日深夜，强二线城市南京发布楼市新政，其中涉及降首付：首套房首付比降至20%，二套房降至30%，二套房贷利率下限为LPR（贷款市场报价利率）加20个基点。另一个热点城市苏州，虽然还未有具体明细，但是已经提出，落实降低首套房、二套房执行首付比例和首套房、二套房贷款利率。

　　还有西安，虽未发文官宣，但是在执行层面，多家商业银行已经按照央行政策下调首付比例。新京报记者在采访中也发现，西安有银行在二套房首付比例执行上更加细化，有一套房结清贷款再买房，首付比可按照20%执行。

　　在济南，仅剩的两个限购区解除限购后，首套房首付比例也降至20%、二套房降至30%。需要指出的是，济南限购区在去年已经执行“认房不认贷”，随着限购区的解除，统一执行“认房不认贷”政策，即首套房认定不看家庭名下购房套数，而具体看名下是否还有未还清贷款，若还清贷款后再购房，仍享受首套房政策。也就是说，不管家庭名下有几套房，只要无贷款，再买房首付比例就按照20%去执行。

　　一线城市中广州率先下调首付比例，二套房最低30%

　　一线城市在落地央行降首付、降利率方面如何？

　　继“认房不认贷”后，广州在落地降首付、降利率方面再次走在了前面。

　　自9月8日开始，广州二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，大幅下降。而在此前，广州二套房首付比例最低是50%，最高70%（非普通住宅）。

　　这是一线城市中首个下调首付比例的城市，也是目前最低的。除了首付比下调外，广州首套房利率下限也突破LPR（贷款市场报价利率），为LPR-10BP（基点），即4.1%，二套房利率下限为LPR+30BP，即4.5%，也是一线城市中最低的。

　　值得关注的是，广州有一套房无贷款或者已经结清贷款，购买二套房按照首付30%执行，利率同步下降。如果有一套房有贷款在还，首付比例为40%，利率为4.5%。

　　中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，相比调整之前的政策，广州调整后的二套房贷首付比例有明显下调，有一套住房但无贷款或者贷款已结清，首付比例下降了二成；有一套住房但未还清贷款的，首付比例下降了三成。同时，贷款利率也相较此前的LPR+60BP有明显下降。

　　陈雪强进一步指出，从此次下调二套房贷首付比例及利率的利好对象来看，主要是针对在广州拥有一套住房且有一定支付能力的改善人群，无需通过“卖一买一”来置换，同时也有利于加快二套房改善需求的释放。这与此前 “认房不认贷”政策不同的是，此次执行政策主要针对二套购房人群，大大降低了二套置业门槛及购房成本。

　　据中指研究院数据监测显示，2023年8月，广州新房成交50.4万平方米，环比下降0.6%，同比下降25.7%，当前市场成交已处于历史低位水平。

　　“随着广州首套住房‘认房不认贷’、二套住房首付比例及利率大幅下调的执行，短期内将明显提振楼市信心，同时受益的刚性及改善人群也将加快入市步伐。在接下来的‘金九银十’节点，开发商也将利用政策窗口期加快推货节奏，广州楼市‘金九银十’可期。”陈雪强如是说。

　　业内预计北京、上海、深圳也可能会下调首付比例

　　目前，北京、上海两个一线城市，首套房首付比例最高，普通住宅首付比例均是35%，非普通住宅是40%；一些仍在限购的二线城市或者是限购区域，首付比例在30%左右。

　　在二套房方面，一线城市也是最高，普通住宅首付比例一般在50%-70%，非普通住宅多在70%、80%。以北京为例，普宅首付比例是60%，非普宅是80%。其他二线城市，诸如厦门、长沙、杭州等二套房首付比例是40%。

　　一位北京房企人士表示，目前，二套房首付比例高达80%，这也限制了另外一批改善人群的置业计划。

　　镜鉴咨询创始人张宏伟认为，既然广州第一个落地了，相信北京、上海、深圳也会下调购房首付比例。这一波政策，包括首付比例下降都是刚刚开始，预计最迟到10月初，可能还会有一些其他的储备政策继续落地，会有一些政策“组合拳”将一线城市和强二线城市市场恢复起来。