二季度上海公寓类资产成交金额占比升至36% 长租公寓成交活跃

　　原标题：二季度上海办公楼净吸纳量超16万平方米 长租公寓成交持续活跃

　　今年二季度上海市商业地产市场稳步恢复。

　　“在经济不确定性依然存在的情况下，部分行业反弹速度领先于其他产业。”仲量联行方面表示，今年二季度上海市零售物业市场净吸纳量由负转正，餐饮类商户活跃度显著提升，二季度供应压力较小，市场平均空置率下降。

　　除了零售物业市场外，物流地产、办公楼、投资市场等均呈恢复趋势。其中，物流地产方面，新增供应入市导致空置率上升，成熟的子市场表现稳健使得租金仍呈上升趋势。同时，第二季度上海市投资市场长租公寓成交也持续活跃，且类别呈现多样化趋势。除传统白领长租公寓外，蓝领宿舍作为新兴的重资产公寓类别也录得成交。

　　数据显示，在今年第二季度，公寓类资产成交金额占比上升至36%，成交宗数占比26%。此外，2023年第二季度共收录3宗产业园区及2宗商业资产成交。不过，办公楼市场中净吸纳量较前一季度回升，但租金仍然维持下跌趋势。

　　对此，仲量联行华东区董事总经理兼商业地产部中国区总裁张静对《中国经营报》等媒体记者表示，在办公楼市场，租户选址趋于谨慎，加之新增供应增大导致租金依然承压。

　　办公楼续租需求普遍

　　数据显示，二季度上海办公楼净吸纳量达到16.04万平方米，其中上海中央商务区净吸纳量录得6300平方米，非中央商务区市场净吸纳量录得15.42万平方米。具体来看，在上海市中央商务区内，长宁区两个新项目共计10.4万平方米竣工入市，中央商务区空置率环比上升1.1个百分点至11.9%。非中央商务区共计六个项目竣工入市，新增供应量约63.3万平方米，受此影响，上海市办公楼空置率环比上升3.6个百分点，至27.7%。其中，前滩四方城租赁较为活跃，真如板块的新项目业主积极调整出租策略，吸引了较多成本节约型租户。

　　“由于经济复苏节奏调整和市场不确定性增加，租户续租需求更加普遍。其中多数租户仍采取谨慎的租赁策略，部分选择缩小租赁面积，新竣工项目的总部性？？？租赁需求起到支撑作用。”仲量联行方面表示，新项目的预租贡献了二季度主要的吸纳面积，特别是前滩、苏河湾等热门板块内的新竣工项目，以及提供租金激励政策及议价空间较大的项目。

　　仲量联行方面进一步指出，由于租户放缓租赁进程，业主的心态也有所调整，整体租金延续下行趋势。“成本节约型外迁和续租率上升，叠加未来供应放量的影响，中央商务区租金环比下跌1.7%，众多业主调整租赁策略以保持现有入驻率水平。非中央商务区租金环比下跌2.0%，二季度新增供应激增，空置率较高的项目和板块租金下行压力加剧。同时，租户更偏好议价空间较大的项目，或提供激励政策的项目以平衡装修成本支出。”

　　除了办公楼市场外，产业园区的市场预期也有所调整。数据显示，在新增供应方面，二季度录得两个产业园区项目竣工交付，总建筑面积共计15.7万平方米。上海产业园区整体空置率环比上升1.6个百分点，达到15.3%。另一方面，业主积极调整价格策略以应对整体市场复苏节奏的放缓以及未来供应压力，二季度整体租金环比下降1.7%至4.5元每平方米每天。

　　“考虑到整体市场的不确定性，租户的租赁策略仍然审慎。企业租赁决策上有所调整和放缓，影响了业主预期。”仲量联行方面表示，今年第二季度，以集成电路、新能源汽车产业链上下游为代表的科技企业以及高端制造企业仍是产业园区的主要租赁需求来源。

　　零售物业市场需求改善

　　数据显示，今年第二季度上海市零售客流量和消费稳步复苏，其中餐饮业态表现突出，消费品零售也有所恢复。数据显示，零售物业市场上海全市净吸纳量接近17万平方米。由于第二季度没有新增零售物业项目入市，上海市核心商圈租赁势头回暖，空置率环比下降1个百分点至13.4%，非核心商圈空置率环比下降1.2 个百分点至 12.1%。

　　不过品牌方在门店选址方面依然谨慎，更加青睐核心商圈的优质项目。仲量联行方面表示，在二季度出现明显恢复的同时，业主更愿意提供一些租金优惠以回填空置面积。数据显示，二季度核心商圈租金环比下跌0.3%，较前一季度跌幅收窄0.1%，非核心商圈二季度首层租金环比下降1.3%。“尽管品牌青睐核心地段但仍保持较为谨慎的租金预算。非核心商圈竞争仍然激烈，业主在租金方面持续让步以保留和吸引租户。”仲量联行方面表示。

　　物流地产市场和投资市场等方面则呈现出不同的放缓趋势。在今年第二季度，上海物流地产的租赁活动在经历上季度的短暂复苏后出现放缓，净吸纳量录得1.5万平方米。在二季度较大新增供应的影响下，非保税物流地产整体空置率上升至13.8%。仲量联行方面表示，大部分租户采取维持现状的租赁策略，对于新的扩张尤其谨慎，但其同时也在积极地评估自己现有的租赁状态并密切关注市场的走向。

　　具体来看，2023年第二季度共有两个项目竣工入市，总建筑面积超过42万平方米，这也使得本季度的新增供应超过了2022年全年水平。其中，易商青浦雨润项目是二季度体量较大的新入市项目，为青浦子市场新增了34.6万平方米高标物流仓储空间。此外，一家本地开发商在临港细分市场交付了7.5万平方米的新项目。

　　“2023年下半年的新增供应仍将处于高位，预计还有5个新项目完工入市，总建筑面积达43.6万平方米。受年内剩余新增和近期竣工项目的影响，青浦、金山和松江等子市场的空置率和租金预计将持续承压。”仲量联行方面表示，不同子市场的租金表现持续分化，“较为稳定和成熟的子市场的租金保持增长，但在新增供应集中的子市场，租金表现则相对疲软。”据了解，上海市第二季度物流地产整体租金保持上涨，但涨幅进一步放缓。二季度上海物流地产整体租金环比小幅上涨0.2%，达到人民币1.58元每平方米每天。

　　值得注意的是，与物流地产市场类似，上海市投资市场在今年上半年整体交易量也有所放缓。数据显示，2023年上半年成交总额365亿元，与去年上半年同比减少13.5%。其中第二季度成交量为104亿元，较一季度放缓。具体来看，在第二季度成交中，资产类主要集中在办公和公寓，其成交金额分别占43%和36%， 此外，产业园区成交金额占比为15%，商业占比5%。

　　“受到租赁市场影响，办公资产类别的成交仍由自用买家主导，涉及行业涵盖新能源、科技类及生物医药等。”仲量联行方面表示，从买家类别来看，内资资金在本季度依旧主导当前市场。相对而言，外资投资型买家继续保持谨慎态度。