广州旧改项目星河盛世锦城即将入市 首推小高层刚改产品

　　原标题：地铁+商业+学校！国际创新城巨无霸旧改盘来袭！一举打破越秀垄断

　　自思科十二光年卖完后，越秀地产几乎垄断了整个创新城。

　　星汇文玺、越秀大学城星汇城、越秀大学城和樾府、现在又多了一个越秀星汇锦城，当下创新城的“半壁江山”，已为越秀所有。

　　作为广州国际创新城的“大地主”，越秀牢牢拿捏着这里的定价权。

　　由于缺乏劲敌（板块唯一不是越秀的楼盘——奥园恒基学苑壹号深受开发商暴雷影响，目前销量大不如前，已不是越秀对手），其几乎是卖独市的存在。

　　以至于越秀大学城和樾府，定价之高已影响其去化速度，但开发商丝毫没有降价的意思。

越秀大学城和樾府售出房源情况

　　毕竟想买创新城，你几乎只能选择越秀的盘。越秀必不可能自己卷自己。

　　不过，接下来一个巨无霸项目的入市，将会打破现有越秀的垄断地位。

　　这个巨无霸项目，就是星河盛世锦城。

　　它是番禺第一个公开挂牌招商的旧改村——南村镇罗边村的旧改项目。

　　2018年，由星河斥资22亿拿下，时隔5年，其融资房项目终于要入市了。

　　整个旧改项目位于国际创新城与万博板块的交界处，南大干线沿线旁，与华南理工大学国际校区相邻。

　　盛世锦城会是整个创新城十分有竞争力的搅局者。

　　首先，其交通优势十分明显。

　　我们都知道，目前创新城在售的几大楼盘，离地铁站（新造站）并不算近。

　　而盛世锦城距离7号线板桥地铁站约700米，会是板块内少有的能勉强依靠步行到达地铁站的楼盘。这是一个不小的加分项。

　　从板桥站，1站便可到达大学城南，2站到万博，5站可达琶洲，交通十分便利。

　　驾车的话，出门即南大干线，到达汽车小镇、万博、南站等地都十分方便。

　　交通条件好，其客源辐射力并不比越秀几大盘差。

　　其次，作为旧改大盘，星河盛世配套也相对完善。

　　整个地块南段，规划有约3.9万㎡岭南风情商业街，类似佛社区内祖庙的岭南天地，商业规划十分具有特色。

　　可以看到，岭南风情商业街选址恰恰就是靠近岭南四大园林之一的余荫山房。

　　可见，官方和开发商有意将彼此联动，打造特色商业。

　　在现在商业同质化严重的当下，盛世锦城有望独辟蹊径。

　　再者，整个小区教育资源不错，配建有幼儿园和小学。

　　总的来说，盛世锦城是一个各方面均衡，没有明显短板的楼盘，要地铁有地铁，要商业有商业，要学校有学校。

　　其有望化身成为一条鲶鱼，激活起整个创新城的竞争力。

　　事实上，当前“鲶鱼效应”开始显现了。

　　与星河盛世锦城咫尺之遥，有越秀即将入市的大学星汇锦城。

　　有意思的是，两者同为“锦城”，而且大概率会是同期入市。

　　不过，如果两“锦城”相遇，越秀大学星汇锦城在地段、交通和配套上都要略输一筹。

　　所以，为了在这场正面对弈中，保持优势，越秀终于急了。

　　比如在自身的中小学教育配套上，就早早引入番中办学。

　　这所学校在番禺知名度不小，是广东省首批'国家级示范性普通高中'"、"全国100所普通高中特色学校"，在区域内是人人熟知的老牌名校了。

　　如今引入番中集团办学，开发商目的很明确，就是要打教育这张牌，增强自身的竞争力。

　　说实话，这一步棋下得尤其漂亮，一下子让这个先天条件略输一筹的星汇锦城，有了竞争的筹码。

　　可以看到，盛世锦城虽配建了名校，但小学会否引入名校，未可知；加上其贵为大盘，但却没有配建初中，并非毫无短板。

　　而星汇锦城则是小学中学均是番中办学，教育资源的优势一下子显现了。

　　当然，后期盛世锦城也未必会如此被动，毕竟如此大体量楼盘，为考虑去化，后期也极有可能引入名校。

　　所以对于星汇云锦而言，最明智的做法就是避免正面硬刚。

　　产品打造上，越秀星汇云锦和星河盛世云锦实现完美错开，客群上会有所区分。

　　星汇云锦产品面积段为76-98㎡三至四房，纯纯刚需产品，主要是通过卷户型来提升竞争力。

　　星河盛世云锦品面积段为95-128㎡，首推楼栋层高只有9-11层，偏刚改。

　　不过越秀当初重仓新城，肯定不会自己打自己，其产品比较多样化。

　　像越秀大学·和樾府，产品面积段为110-175㎡主打改善；而越秀大学城星汇城产品面积段为88-125㎡，则和星河盛世锦城高度重合。

　　查了一下，虽然越秀大学星汇城已开卖一年多了，但其货量仍有不少。

　　接下来，越秀和星河，免不了一场正面的对打。

　　鹬蚌相争，渔翁得利。

　　新的搅局者出现，越秀垄断地位被打破，对于购房者而言当然是好事。有竞争才会有价格下调的可能。

　　目前创新城新房价格普遍在4.5-5.8万/㎡的区间。

　　越秀大学城星汇锦城在地段和调性上都不如之前的项目，接下来开售的价格或会打破创新城新房的底价；

　　至于星河盛世锦城，大概率也会采取低开的保守策略，毕竟是旧改大盘，融资住宅面积段就有23.7万㎡，货量2000多套房；

　　目前，位于板桥地铁站旁的剑桥郡佰利山成交价在3.4万/㎡左右。

　　短期内周边还有永大片区地块，可能容不得开发商挂高价慢慢消化。

　　要知道，该地块同是巨无霸地块，但先天条件更优，地块临江，与大学城隔江相望。

　　接下来，广州国际创新城，要开始步入内卷时代了。

　　由越秀在创新城制定的价格体系，是坚守还是打破？让我们拭目以待。