招商蛇口租赁住房REIT正式获批 拟募集规模为12.895亿元

　　招商基金招商蛇口租赁住房REIT获批：开启保障响应国家提供更多租赁住宅近日正式获批招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“招商蛇口租赁住房REIT”)。该REIT将专注于保障性租赁住房项目，在资本市场上为租赁住房的发展注入新的活力。

　　一、REIT的基本情况

　　招商蛇口租赁住房REIT的原始权益人为深圳市招商公寓发展有限公司，由招商基金管理公司负责管理。这一基金的设立旨在通过资本市场对保障性住房进行更有效的融资和运营管理。

　　募集规模与现金流预测

　　本次REIT拟募集资金达到12.895亿元，并对未来的现金流收益进行了合理预测。根据相关数据，2024年(7月1日至12月31日)及2025年的可分配现金预测值分别为2525.69万元和5646.28万元，其中现金流分派率预测值为年化4.12%和4.38%。这样的分配表现，预示着该REIT在保障性住房领域的投资潜力。

　　二、底层资产与项目介绍

　　底层资产概况

　　根据基金招募说明书，本基金所投资的基础设施项目现金流主要来自项目公司项下租赁住房的出租租金收入。其底层资产包含：

　　太子湾项目

　　所在地区：深圳市南山区

　　总建筑面积：6.53万平方米

　　土地使用权面积：3.52万平方米

　　估值约：12.87亿元

　　林下项目

　　特点：公共租赁住房(高级人才公寓)

　　太子湾项目属保障性租赁住房，近年来租赁状况非常良好，显示出较强的市场需求。

　　项目运营与出租率

　　招商蛇口认为，近三年来太子湾项目和林下项目的租赁住房部分年度出租率均保持在90%以上，配套商业部分出租率也在持续提升，这表明整体运营表现稳定，并能够产生持续的现金流。

　　太子湾项目运营数据

　　开业时间：2020年5月

　　截至2023年末，租赁住房部分时点出租率为：95.95%。

　　2021～2023年，租赁住房部分全年平均出租率：

　　2021年：91.77%

　　2022年：92.18%

　　2023年：93.76%

　　截至2023年末，配套商业部分出租率为：76.03%。

　　2021～2023年，配套商业部分全年平均出租率：

　　2021年：12.97%

　　2022年：28.67%

　　2023年：54.18%

　　林下项目运营数据

　　开业时间：2016年3月

　　截至2023年末，租赁住房部分时点出租率为：98.26%。

　　2021～2023年，林下项目年度平均出租率：

　　2021年：93.63%

　　2022年：98.31%

　　2023年：98.18%

　　三、市场前景与投资意义

　　政策背景

　　中国政府近年来越来越重视保障性住房的建设，以满足日益增长的城市人口的居住需求。此时，REIT作为一种融资工具，其重要性愈发凸显，通过将房地产的投资回报与资本市场的资金结合起来，为促进经济和社会的可持续发展提供了支持。

　　招商蛇口REIT的优势

　　招商蛇口租赁住房REIT具备独特的市场优势：

　　成熟的资产管理能力：招商蛇口凭借丰富的经验和专业团队，能够确保项目的高出租率以及持续的现金流。

　　良好的市场口碑：招商蛇口在市场上的良好声誉，将进一步吸引投资者参与，提升项目的资金流动性。

　　稳定的收益预期：年化分红的预测为投资者提供了明确的收益预期，使其在风险和收益之间找到平衡。

　　四、总结与展望

　　招商基金招商蛇口租赁住房REIT的获批，不仅标志着国内保障性住房融资渠道的进一步拓宽，也为广大投资者带来了新的投资机会。随着政策的不断导向和市场需求的增加，未来该REIT有望在保障性住房领域发挥更大的作用。

　　未来的发展方向

　　随着营商环境的改善以及资金的不断涌入，招商蛇口REIT将在可预见的未来继续致力于提升项目运营效率，优化资产配置，为投资者创造更大的价值。期待该REIT能在推动保障性住房事业及助力社会经济发展方面取得显著成效。