住房租赁市场发展呈现新格局 行业迈向高质量发展新阶段

　　近日，记者从中指研究院获悉，随着一系列政策的持续推动与市场的动态演变，我国住房租赁市场在 2024 - 2025 年间展现出全新的发展态势，正逐步迈向高质量发展的新阶段。

　　2024 年，金融支持政策全面贯穿全年，住房租赁领域的 “投融建管退” 全周期金融支持体系得以加速构建。与此同时，存量商品房去库存政策稳步推进，部分城市积极探索非居改租、收储转租等创新模式，有效补充了长租房的市场供给。在此双重作用下，市场化长租房与保障性租赁住房供应量显著增加，市场竞争随之加剧，短期内市场租金承受一定压力。步入 2025 年，作为 “十四五” 规划的收官之年，住房租赁市场正式从大规模的房源筹集建设阶段，迈入注重品质提升的存量优化阶段。

　　为进一步推动行业良性发展，中指研究院正式启动 “2025 中国住房租赁企业综合实力研究” 项目。该研究旨在深入挖掘一批在综合实力、成长潜力以及运营能力等方面表现卓越的住房租赁企业，鼓励企业不断优化产品品质，提升运营效率，借助精细化服务与数字化手段增强市场竞争力。

　　在规模扩张方面，住房租赁综合实力 TOP30 企业展现出强劲的发展势头，其管理规模与开业规模均实现加速拓展。截至 2024 年末，TOP30 企业的开业规模成功突破 125 万间。其中，央国企背景的住房租赁企业凭借在金融支持与房源筹集方面的独特优势，规模增长速度尤为突出。企业投资策略更加精准聚焦，核心一二线城市的重点产业聚集区以及热门轨交沿线板块成为投资布局的重点区域。此外，不同类型的企业之间积极深化合作，通过资源共享、优势互补，实现了业务拓展层面的互利共赢。

　　面对激烈的市场竞争与租金下行的双重挑战，长租企业积极调整运营策略。一方面，企业将提升出租率作为关键目标，以此缓解租金收益下滑带来的压力;另一方面，通过创新运营模式，实现降本增效。在产品设计上，企业紧密围绕租户需求，不断完善产品体系，以满足不同租户多样化的生活场景需求。同时，企业注重提升基础服务质量，并积极拓展增值服务，有效增强了租户的黏性。受益于较高的出租率以及持续扩大的开业规模，2024 年代表性长租企业的营业收入普遍实现同比增长。

　　在资产运作方面，部分企业通过资产证券化等创新手段，成功打通 “投融建管退” 的金融闭环，加快了资金回笼速度，为企业的可持续发展提供了有力支持。2024 年，住房租赁资产的退出渠道进一步拓宽，市场化长租房、产业园区配套租赁住房已被纳入公募 REITs(不动产投资信托基金)的底层资产范围，同时租赁住房持有型不动产 ABS(资产支持证券)等创新退出渠道也相继落地，我国租赁住房多层次 REITs 体系正逐步完善。与发达经济体的 REITs 市场相比，我国公募 REITs 整体以及租赁住房 REITs 均具有较大的发展潜力。特别是短期保租房 REITs，凭借其突出的抗周期特性，运营表现稳健，获得了投资者的广泛认可。

　　展望未来，虽然短期内长租公寓租金由于市场供应量持续增加、需求端价格敏感度较高等因素，仍将面临一定的调整压力，但相较于其他资产类别，住房租赁行业由于需求具有刚性，租金整体下调幅度有限，重点城市的租售比也有所改善。从需求端来看，近年来新房供应结构逐渐向大户型、改善型产品倾斜，而以单间和小户型为主的长租公寓产品，更加契合青年群体早期的居住需求，在核心城市拥有较强的需求支撑。在此形势下，企业应继续聚焦核心城市，通过提质增效、规模化与集约化经营，为市场提供更加优质的租住服务，从而推动住房租赁行业实现高质量发展。