预期3月新房供应倍增，营销助力局部“阳春”可期

　　踏入传统 “金三银四” 销售黄金期，房地产企业推盘热情持续攀升。根据 CRIC 的深入调研数据，2025 年 3 月，28 个重点城市商品住宅预计新增供应面积飙升至 721 万平方米。这一数据环比实现了惊人的 166% 增长，尽管同比下滑 36%，但从一季度累计数据来看，较去年同期下降 28%。在土地成交活跃度受限的大背景下，虽然房企推盘规模已不及往昔巅峰，但本月单月供应体量相较于去年 10 月仍有一定程度的增长，达到了 2025 年至今的供应峰值。​

　　从城市能级视角剖析，一线城市整体推盘节奏紧凑，除上海外，北京、广州、深圳在 3 月均展现出强劲的推盘动力，供应环比呈现翻倍增长态势。北京、广州、深圳 3 月供应大幅上扬，主要是因为 2 月受春节假期影响，推盘基数较低。值得一提的是，北京在一季度累计供应同比已实现正增长。反观上海，预计在 3 月进入供应 “休眠期”，单月供应面积不足 10 万平方米，无论是与上月相比，还是与去年同期相比，均出现明显下降。​

　　二线城市供应增长幅度相对一线城市较为缓和。其中，杭州在众多二线城市中脱颖而出，3 月供应量高达 184 万平方米，环比增长幅度高达 783%，同比亦增长 116%，预计将有 30 个楼盘、近 3000 套房源集中涌入市场。成都、宁波、武汉、西安、天津等城市单月成交规模均成功突破 30 万平方米，尽管环比呈现不同程度的增长，但与去年同期数据对比，仍处于下降区间。​

　　三四线城市在经历年初的市场蛰伏后，3 月迎来供应的集中爆发期。长三角区域的无锡、徐州、常州等城市尤为突出，供应环比增长显著，市场活跃度大幅提升。​

　　结构：改善主导供应，主城成供应核心区域​

　　聚焦供应产品结构，在重点城市中，刚需、改善、高端产品的供应占比分别为 37%、51% 和 12%，清晰呈现出以改善型需求为主导、刚需产品为辅的市场格局。​

　　分城市来看，昆明、南宁、无锡、上海、青岛、天津、深圳等城市刚需产品供应占比较高，均在 60% 以上。特别是上海和深圳，在新政出台后，刚需购房群体的市场需求被有效激活，促使房企纷纷加大刚需产品的供应力度。苏州、漳州、泉州、长春、厦门、杭州、合肥、济南等城市则坚定不移地将改善型产品作为供应主力，占比普遍超过 80%，其中苏州、漳州、泉州、长春等城市改善型产品供应占比更是达到 100%。西安和武汉在本月供应中兼顾刚需与改善，两者占比均超过 40%。福州在本月供应结构中较为特殊，高端产品占比急剧上升，达到 73%。​

　　从项目区域分布维度分析，重点城市中主城区、近郊、远郊的供应占比分别为 70%、21% 和 9%，主城区无疑成为本月供应的核心阵地，近郊次之，远郊供应最少。具体到各城市，漳州、泉州、福州、郑州、昆明、武汉、合肥、西安、重庆、杭州、南宁、无锡等城市主城区供应占比均在 90% 以上。长沙、常州等城市以近郊项目供应为主，占比达到 50% 及以上。宁波和深圳的推盘策略则兼顾主城区与近郊，占比均为 40%。而苏州和上海，随着近远郊供货量的持续增加，或将面临库存压力进一步加大的挑战。​

　　预判：供需共振，新房成交有望迎来上行周期​

　　综合 3 月房地产市场供应状况，结合当前各城市成交特点，对未来市场走势进行合理预判。3 月供应规模大幅回升，尽管与去年同期相比仍有差距，但已触及年内供应高点，且房企显著加大了主城区改善型产品的供应力度。预计 3 月新房成交将呈现逐步回暖态势，环比持续增长，部分城市有望迎来局部 “小阳春” 行情。​

　　从市场热度层面来看，预计将延续高位波动走势。据 CRIC 监测数据显示，2025 年 3 月，28 个重点城市预期项目平均去化率为 33%，较去年同期上升 5 个百分点。尤其值得关注的是，一线城市新政的积极效应持续发酵，市场热度有望稳步提升，预计 3 月去化率将达到 46%，同比增长 15 个百分点。​

　　基于不同城市 3 月预期推盘所在区域，参考 2024 年以来各区域板块的历史去化数据，合理预估核心一二线城市新房成交在 3 月有望迎来普遍上涨行情，环比涨幅大概率集中在 30%-50% 区间。具体到城市，受益于新政利好，北京、广州、深圳短期内市场热度将持续高涨，其中广州新房成交预期环比将实现翻倍增长。这主要归因于春节假期后市场逐步复苏，加之小阳春营销旺季的到来，预计众多项目将通过加大促销力度、强化渠道激励等手段吸引购房者，且 3 月中心区域多个楼盘计划入市，市场供求量有望显著回升。天津、武汉、南京等基本面良好的核心二线城市，在历经前期深度调整后，预计将迎来市场复苏，成交量有望稳步提升。​

　　总体而言，3 月房地产市场供应稳步复苏，环比实现倍增，尽管与去年同期相比仍有差距，但已达到年内供应高位。从推盘结构来看，主城区改善型项目占据主导地位，叠加 “金三银四” 传统营销旺季的助力，新房成交大概率持续环比增长。部分城市或将出现局部 “小阳春”：北上深杭等核心一二线城市，随着改善和高端盘供应占比的上升，预计将有效拉动市场热度回升;天津、武汉、南京等城市，居民购买力逐步恢复，成交有望实现稳定增长;而多数三四线城市可能仍将处于筑底阶段，改善型楼盘的去化情况预计优于刚需楼盘。