深圳楼市2025开年向好，部分非核心区楼盘抗跌保值

　　2025 年开年，深圳楼市延续了上年末的 “翘尾” 行情。二手房录得量同比增长 12.7%，迎来开门红。与此同时，乐有家深圳二手房单日带看量已恢复到去年 10 - 11 月的楼市高峰期。行情持续向好，不少业主期待市场大爆发，小区房价重返高峰。据淘房君调查，已有楼盘接近这一目标。

　　这个小区不在南山、福田等传统 “核心” 区域，也不在 “新贵” 宝安，而是位于龙华红山板块的绿景公馆 1866.该小区建面 160 平的 4 房，成交单价已涨至 9 字头，基本回到 2021 年水平。那么，这个小区究竟有何魅力?市场上还有类似小区吗?

　　区域中心 + 地缘客户 + 无学区炒作，绿景公馆 1866 大户型抗跌性强

　　绿景公馆 1866 位于梅龙路与民安路交汇处，是红山片区代表性楼盘。楼下有公交站点，临近地铁 4 号线红山站，周边有华润万家、苏宁、大润发、沃尔玛等，生活配套完善。2015 年入市便成为红山的顶流。小区容积率低、绿化面积大、品质高，户型使用率基本达 90%。其大平层产品不仅受地缘客户欢迎，也吸引不少福田的高阶客户前来置业。

　　不过，2016 年深高北学区划分后，绿景 1866 热度发生巨大变化，成为隔壁莱蒙水榭春天 5、6 期的 “背景板”。在上一轮楼市高峰期，莱蒙水榭春天 5、6 期各户型成交价达 12 万 - 13 万 / 平，而绿景公馆 1866 学区优势不明显，炒作资金流入少，成交均价集中在 8 万 - 9 万 / 平。大户型中最高成交价是一套建面 160 平的房源，刚突破 10 万，其余大户型成交单价多在 9 万多。

　　也正因市场炒作少，加上稳定的本地客群，在深圳楼市下行的 3 年，小区大户型成交价一直维持在 8 万 + / 平，整体跌幅不到 10%，优于深圳九成以上小区。去年底市场好转后，绿景公馆 1866 大户型成交价迅速回升至 9 万 +，基本追平 2021 年普遍成交价。现阶段，小区内大户型报价不低于 9 万 / 平，且因产品稀缺、不缺买家，业主基本不议价。

　　龙岗公园大地、信义金御半山，坪山大东城二期…… 皆为非传统核心区抗跌保值代表

　　像绿景公馆 1866 这样，大户型产品地缘客稳定、价格抗跌的小区，在龙岗、坪山等非传统核心区也有代表。

　　龙岗中心城的公园大地，社区内有别墅、洋房复式、小高层、高层，容积率超低，龙城公园是项目天然后花园，被誉为龙岗第一豪宅。在深圳楼市调整的几年，小区内大平层产品成交价维持在 7 万 - 8 万 / 平。去年底，公园大地成交一套建面 176 平的后排靠山楼王单位，成交价 1238 万，相较于 2022 年同户型成交价 1392 万，差价约 154 万，跌幅 11%;同时，同面积段 2023 年成交价为 1251 万，一年波动仅 1%，其稳定性、保值性可见一斑。

　　龙岗布吉百鸽笼的标杆 —— 信义金御半山，坐落在百鸽笼最核心商业区，价格一直是片区领头羊。其三期是整个项目体量最大的一期，且位于华润万象汇楼上。小区内建面 97 平的复式 5 房，实际套内面积有 140 平，户型实用率达 144%。即便住宅新规出台，同等总价预算下，该户型在市场上也无竞品。此前，该户型卖到 10 万 +，市场调整时期，波动约 15%，但成交价保持在 8 万 - 9 万后便未再下跌，稳定性良好。

　　在坪山公认的豪宅区，聚集了区政府、六馆一城、坪山广场、坪山实验学校等，有获得高端地缘客认可的大东城。小区建面约 143 平的复式，若将客厅与餐厅全部搭板，可拓展成五房两厅四卫，实用面积约 220 平左右，使用率可达 150% +。其成交单价在坪山率先突破 6 万，且一度逼近 8 万。后续市场变化，该户型虽出现 20% 的波动，但底价仍能保持 6 万左右。

　　普通购房者能买进这类小区吗?

　　虽然这几个小区的大户型凭借稳定的高端地缘客户，保值性很高，但小户型总价相对低，资金进出更易，炒作空间更大，导致波动性基本与市场大势一致，跌幅少的也达 30%，甚至有的直接跌了一半以上。这些常规户型现阶段很适合刚需或刚改购买者。一方面，这几个小区在地段、配套、品质、户型等维度指标基本都是片区佼佼者，居住属性良好。另一方面，小户型产品价格已跌至谷底，暂时没有明显回暖，上车门槛与区域内新盘相差不大，有的甚至比新房价格还低。