深圳新房去化周期骤降引关注，楼市走向仍待观察

　　近日，一则关于深圳新房市场的统计数据引发广泛关注。截至今年 2 月底，深圳一手预售住宅库存量为 30385 套，新房去化周期从去年高峰的 26 个月急剧缩短至 7 个月，新房 “库存告急” 的消息迅速在市场上传播，引发各界对深圳楼市是否见底并即将上扬的热烈讨论。不过，深入调查后发现，这一数据背后存在诸多复杂因素，不能简单作为楼市走向的判断依据。

　　新房去化周期作为衡量城市房地产市场供求关系的关键指标，一直备受业内关注。克而瑞研究中心总经理林波表示，业内普遍认为，去化周期超过 18 个月意味着市场库存压力较大，超过 “警戒线”;12 个月以内则处于相对健康的市场状态;当去化周期低于 6 个月时，表明市场供求关系紧张，房价可能面临上涨压力。但对于深圳此次呈现的 7 个月去化周期，需要进行更细致的剖析。

　　记者多方走访了解到，该数据的形成与数据统计口径及计算方法密切相关。房地产库存周期的计算公式为：库存去化周期 = 当前库存量 / 平均销售量。这意味着，无论是当前库存量的变化，还是平均销售量的波动，都会显著影响去化周期的最终数值。

　　从库存量来看，根据广东政务服务网 | 深圳市房地产信息平台公布的数据，截至 2025 年 2 月，深圳月末可售新建商品房套数为 30385 套，月末可售面积达 3184756 平方米。深圳 58 安居客分析师吴春薇指出，目前深圳的待售新房规模依然庞大。一方面，2 月份仅可售住宅面积就超过 318 万平方米，若将别墅及公寓等类住宅房源纳入统计，整体体量更为可观;另一方面，2 月正值春节假期，受传统销售淡季影响，多数房地产项目选择避开这一时期开盘上市，导致新增供应量大幅减少。深圳中原研究中心高级研究员邹少伟提供的数据也证实了这一点，今年 2 月，深圳仅有 3 个住宅项目获批，批售面积为 9.6 万平方米，环比下降 68.5%;当月仅有 1 个住宅项目入市，推售面积 7.8 万平方米，环比下降 73%，市场供应明显收缩。

　　在平均销售量方面，发布 7 个月去化周期数据的机构采用的是近 6 个月的平均月度销售面积作为计算依据。然而，多位行业分析师指出，按照行业惯例，计算去库存周期通常以近 12 个月的数据为基准。深圳一家房产机构分析师表示，自去年四季度以来，深圳房地产市场成交量有所回升，若仅按照近半年的成交数据计算去库存周期，数值确实会相对乐观。但如果将时间跨度拉长至近一年，所呈现的数据将更能反映市场的真实情况。克而瑞数据显示，今年 2 月深圳一手住宅(含普通住宅、别墅)的库存去化周期约为 12.9 个月，环比上月缩短 0.9 个月;中指院的数据则显示，今年 2 月，深圳新房(包括住宅及所有物业类型)可售面积约为 617.09 万平方米，库存去化周期为 14.92 个月，与 7 个月的市场传闻存在较大差异。

　　此外，深圳房地产市场还存在明显的区域分化现象。林波指出，宝安、光明、龙华等热点区域的去化周期均低于 10 个月，市场需求旺盛;南山的去化周期在 12 个月左右，市场供需相对平衡;而坪山、大鹏、深汕等外围区域则面临较大的库存积压问题，去化周期较长，市场去化压力依然较大。邹少伟分析称，尽管深圳新房去化周期连续六个月呈现回落趋势，但受春节假期影响，2 月上半月市场交易较为清淡，下半月二手市场逐渐复苏，成交活跃度快速回升至节前正常水平。吴春薇也表示，从一线市场的实际情况来看，除了市中心核心区域的优质新建住宅房源较为紧俏外，远郊地区的项目去化情况仍不容乐观。并且，据市场消息，预计三月份将有十几个新项目集中入市，市场供应量将大幅增加，这也在一定程度上表明深圳新房市场尚未达到 “库存告急” 的程度。

　　值得注意的是，当前市场成交量的回升在很大程度上是 “以价换量” 的结果。虽然部分位置优越、品质优良的项目折扣率有所回调，但大多数项目仍需依靠较大幅度的价格优惠来吸引购房者。中指院监测数据显示，2025 年 2 月，深圳新建商品住宅平均价格同比下跌 0.33%，环比下跌 0.03%，样本平均价格为 52652 元 / 平方米;二手住宅价格指数同比下跌 3.45%，环比下跌 0.13%，样本平均价格为 67672 元 / 平方米，市场价格仍处于调整阶段。

　　林波进一步补充道，深圳在去年出台一系列楼市利好政策后，新房库存量确实出现了大幅下降，市场修复速度较快。但这并不意味着市场已经触底反弹，即将迎来新一轮上涨行情。从当前的库存量和新房成交情况来看，深圳市场距离 “库存告急”“供不应求” 的状态仍有较大差距。

　　综上所述，尽管深圳新房去化周期缩短至 7 个月这一数据引发了市场的高度关注，但综合多方面因素分析，不能仅凭这一数据就断言深圳楼市已经见底并将迎来上扬行情。未来，深圳房地产市场仍需通过稳定的市场供应、合理的需求释放以及平稳的价格调整，逐步实现市场的健康、可持续发展。