2月深圳一手住宅预售网签1666套 环比降58%、同比升105.4%

　　2 月，深圳房地产市场数据呈现出多面性，一二手住宅市场在成交量和价格上均有不同程度的变化。这些数据背后，反映了市场在政策影响下的动态调整以及购房者心态的转变。

　　一、新房市场：预售网签量同比上升，现房销售环比下降

　　2 月深圳新建商品住宅成交 2484 套，其中现房销售成交 818 套，环比下降 51.2%;成交面积 25.6 万平方米，现房销售成交 8.6 万平方米，环比下降 50.6%。一手住宅预售网签 1666 套，环比虽下降 58%，但同比上升 105.4%。新房预售成交均价 52758 元 / 平方米，环比上升 1.3%。

　　从这些数据可以看出，尽管预售网签量环比有较大幅度下降，但同比大幅上升，这显示出在整体市场环境下，新房市场需求在过去一年中有显著增长。而现房销售的环比下降，可能与市场供应结构调整、购房者对期房和现房偏好变化等因素有关。价格方面，新房预售成交均价的上升，或许暗示着市场对新房品质的认可，以及部分高端项目入市对价格的拉动。

　　二、二手房市场：过户量同比上升，价格环比微涨

　　二手住宅过户 3677 套，环比下降 19.3%，同比上升 106%;成交均价 50687 元 / 平，环比上升 0.88%。二手房市场在过去一年同样迎来了显著的需求增长，过户量同比翻倍。

　　尽管环比有所下降，但这可能是受到春节假期以及市场周期性调整的影响。价格的微涨则表明二手房市场在供需关系上相对稳定，卖方市场有一定的定价权，同时也反映出购房者对优质二手房房源的认可度较高。

　　三、市场背后的推动因素

　　(一)政策利好持续发力

　　首套房贷利率维持在 3.15% 的历史低位，“认房不认贷” 以及 “首付 15%” 等政策的实施，极大地降低了购房门槛，刺激了刚需和改善型需求的释放。2024 年 11 月取消普通住房标准的政策调整，使得大户型成交占比提升，进而带动了刚需市场的活跃，小于 90 平方米房源成交占比达 55.4%。二手房 “带押过户”“以旧换新” 等便民措施，缩短了交易周期，加速了市场的流动性，促进了二手房交易的活跃。

　　(二)区域分化影响市场表现

　　核心区域如南山、福田，凭借优质的教育及配套资源，二手房均价稳定在 6.41 万元 /㎡，环比微涨 1.7%，部分豪宅涨幅更是达到 15%-30%。这些区域的房产具有较强的保值增值属性，吸引了大量改善型和投资型购房者。而坪山、大鹏等非核心区域，仍需依赖价格让利来消化库存。光明区的保租房新政虽在一定程度上缓解了供应压力，但交通配套等短板制约了其短期内的市场热度。区域间的差异导致市场表现分化明显，购房者在选择房产时会更加注重区域价值。

　　四、市场展望

　　(一)库存去化加速

　　截至 2 月底，预售住宅库存降至 3.04 万套，去化周期从 26 个月缩短至 7 个月，供需关系趋于紧张。这一趋势表明市场正在逐步消化库存，新房市场的供应将更加合理，对于房价的稳定有积极作用。随着库存的减少，开发商可能会根据市场需求调整推盘节奏，未来新房市场的竞争将更加激烈，购房者在选择房源时将有更多机会。

　　(二)3 月行情可期

　　深圳市房地产中介协会预测，3 月网签量有望恢复至去年高位水平。核心区新盘如龙岗中洲迎玺三期(加推 780 套，开盘即售 507 套)将持续引领市场热度。随着市场信心的进一步恢复，刚需和改善型购房者的入市意愿可能会进一步增强，二手房市场也将继续保持活跃。政策的持续托底将为市场注入信心，推动房地产市场朝着健康稳定的方向发展。

　　2 月深圳房地产市场数据显示，市场在政策利好的推动下，呈现出复苏的态势，尽管存在环比波动，但同比的大幅增长显示出市场的活力。购房者在当前市场环境下，应根据自身需求，理性选择房产，关注区域价值和政策导向，把握市场机遇。