佛山楼市大动作！自持房源转售 市场格局或将生变

　　近日，佛山房地产市场迎来重磅消息，一批自持房源即将转售，这一举措无疑将给当前的楼市带来不小的冲击，其中金沙洲时代天境 996 套现楼的释放尤为引人注目。

　　据乐居 2 月 20 日最新消息，时代冠峰苑(即时代天境)售楼部装修工程已正式备案。若一切顺利，该项目售楼部将于今年 5 月重新开放。备案资料显示，此次装修工程预算达 215.89 万元，涵盖土建、安装以及一级销售沙盘等内容，施工时间从 3 月 1 日持续至 5 月 1 日。建设单位佛山市南海锦里房地产经营管理有限公司隶属里水公资旗下。值得一提的是，早在 2022 年，时代冠峰苑 5 栋自持租赁住房股权已全部转让给里水镇属公司，也就意味着里水镇属公司目前手握 996 套优质房源产权。此次售楼部装修后，这些自持租赁房存在转售的可能性。

　　回溯到 2019 年 4 月，时代地产以超过 31 亿并配建 7.1 万㎡自持租赁住房(70 年)的代价拿下时代天境项目，扣除配建后的楼面价至少 15749 元 /㎡，使其一度荣登金沙洲地王宝座。整个项目规划有 11 栋住宅楼，截至当下，2 - 2 座(部分)、3 至 8 座已全部售罄，仍有 4 栋半房源处于待售状态。这些未售房源以小户型为主，1 座、2 - 1 座、2 - 2 座为一层 8 户，楼高 34 层，户型包括 55㎡一房、77㎡两房;9 - 1、9 - 2 座为 2 梯 6 户，楼高 32 层，户型涵盖 55㎡一房、76㎡两房、80㎡两房，妥妥的刚需产品。

　　回顾时代天境过往销售情况，9 成购房者来自广州，曾经均价在 3 - 3.9 万 /㎡，清盘价也在 2.8 万 /㎡左右。从贝壳平台数据可知，目前二手放盘价在 2 - 3.5 万 /㎡之间，近 2 年挂牌均价 2.98 万 /㎡ ，但成交均价仅 2.18 万 /㎡。由于未售房源均为刚需小户型，为吸引购房者，其定价必然要极具竞争力，这也预示着其入市后极有可能冲击二手房市场。从地理位置来看，时代天境坐落于里水金沙洲板块，当前该板块新盘基本售罄，仅有新希望金沙公馆少量现楼在售。正在建设的里水有轨电车将沿里广路铺设，时代天境距离最近的永润广场站点约 700 米。

　　事实上，在 2024 年 10 月，佛山住建局等六部门印发的 “九条新政” 中就明确允许自持商品住房上市流通。对于因 “限地价、竞自持” 竞价规则产生的自持商品住房，在经政府同意并核算补缴相关费用后，可转变为普通商品住房上市交易。这一 “限地价、竞自持” 竞买规则，是在中央 “稳地价、稳房价、稳预期” 调控要求下诞生的，旨在避免地价过高，当土地竞买价格达到最高价时，转为竞自持商品房比例，自持房源作为租赁住房进入市场，助力构建 “租售并举” 的房地产市场。

　　据乐居不完全统计，2017 - 2019 年间，佛山涉及竞自持的住宅项目共有 22 个，配建自持面积总计超 37.7 万㎡。这些项目大多位于不错的地段，其中世茂望德、时代天境、保利同济府、中粮珑湾祥云、宝能云境台、中海悦林熙岸这六个楼盘自持体量最大，最大达 8.28 万㎡，最小也超 2.1 万㎡。此外，还有 5 个楼盘自持面积小于 1000㎡，房源数量较少，几乎可忽略不计。当年备受瞩目的万科全自持项目，万科退地后地块变更要求重新出让，最终由中海以封顶价 32.8 亿 + 4500㎡人才房竞得，也就是如今的中海丽湾尚宸。

　　值得关注的是，位于禅城奇槎的中粮珑湾祥云和世茂望德两个项目，在新政落地后，已于 2024 年重新开售自持房源。中粮珑湾祥云主打 96 - 192㎡江景现楼，均价约 1.8 - 2.1 万 /㎡，毛坯交付，凭借合理价格、一线江景以及优质户型等优势，一经推出便持续热销。世茂望德自持部分 —— 望德 8 号还有 5 栋房源可售(含 1 栋人才房)，主打 87 - 196㎡准现楼，总价约 130 万起，预计今年年中交付。这两个项目位于禅城奇槎板块，自持房源入市后，对周边新盘和二手房市场均产生了一定程度的冲击。

　　曾几何时，开发商们在 “限地价、竞自持” 的拍地规则下激烈角逐，为了获取土地不惜接纳 “自持” 资产，期望楼市一路向好。为追求利益最大化，他们常常将刚需户型和梯户比设计在自持房源上。时过境迁，如今这批高价竞得的自持房源迎来入市流通的机会。面对当前低迷的市场现状，政策从 “限自持” 到 “可转售” 的调整势在必行，尽管这一调整对新房和二手房市场带来冲击，但也实属无奈之举。不过，好在这批自持房源大多地段优越，只要价格合理，依旧不愁买家。 佛山楼市后续发展究竟如何，我们拭目以待。