拿地成瘾？建发国际争当“地王收割机”

　　4 月 2 日，建发国际集团旗下的常熟建尚房地产开发有限公司在激烈角逐中脱颖而出。经过 51 轮竞价，以 5.3104 亿元的总价成功竞得江苏省苏州市姑苏区金阊街道金门路北馨泓路东地块。该地块溢价率高达 23.77%，成交楼板价为 26054 元 / 平方米。出让文件显示，此地块编号为苏地 2024-WG-Z47 号，建设用地面积 17723.6 平方米，规划建筑面积 20382.14 平方米，规划用途为住宅用地，起始价为 4.2904 亿元。

　　事实上，这只是建发国际集团今年以来频繁高溢价拿地的一个缩影。据澎湃新闻不完全统计，今年伊始，建发国际集团已至少获取 6 宗地块，总金额高达 183.77 亿元，更是在短短 3 个月内制造了 3 个 “地王” 项目，因而被市场冠上了 “地王收割机” 的称号。

　　3 月 27 日，建发国际集团旗下的成都兆欣麟房地产开发有限公司在四川省成都市锦江区成都金融城三期一宗住宅用地的竞拍中，历经 213 轮竞价，力压华润置地、中国海外发展、招商蛇口等在内的 10 位竞买人，以 33.47 亿元的总价成功斩获该地块。其溢价率达到 106%，成交楼板价 41200 元 / 平方米。值得注意的是，该地块在开拍前便已被视为地王，起拍楼板价就已创下成都涉宅用地起始楼面价的最高纪录，而此次成交楼板价更是刷出成都宅地单价的新高纪录。

　　仅仅一天之后，3 月 28 日，建发国际集团旗下杭州兆欣房地产有限公司在杭州市西湖区蒋村文新单元 XH030203 - 01 (3) 地块的竞拍中，经过 102 轮竞价，战胜杭州本土房企滨江集团、绿城中国及华润置地、中国海外发展等一众央国企，以 34.34 亿元的总价拿下该地块。溢价率高达 115.39%，成交楼板价 88029 元 / 平方米。这一成交楼面价不仅打破了 3 天前西兴单元 BJ030102 - 25 地块创下的成交楼面价纪录(77409 元 / 平方米)，更是 3 个月内出现的第三个杭州宅地单价地王。

　　早在 1 月 2 日，建发国际集团旗下的济南兆瑞房地产开发有限公司经过 244 轮竞价，击败中国金茂、华润置地等众多房企，以 90.4 亿元的总价竞得北京市海淀区朱房四街 0030 地块。溢价率为 25.04%，成交楼板价为 95047 元 / 平方米，成为当时北京的单价 “地王”。此外，4 月 1 日，建发国际集团旗下的江西兆荣房地产开发有限公司经过 361 轮竞价，以 10.05 亿元的总价竞得江西省南昌市西湖区的一宗住宅用地，溢价率 37.6%，成交楼板价为 9006 元 / 平方米。唯一一宗底价获取的地块位于其大本营福建省厦门市。3 月 21 日，建发国际集团旗下的厦门兆欣珑房地产开发有限公司以 10.2 亿元的底价，竞得编号为 2025HP01 的海沧区 05 - 07 新阳片区庚西路与阳庚二路交叉口东南侧地块，成交楼板价为 16000 元 / 平方米。

　　高溢价背后的考量

　　在 3 月 28 日召开的建发国际集团业绩沟通会上，董事会主席林伟国对近期土地市场高溢价现象做出了解释。他表示，土地市场中部分地块看似溢价率很高，实际上这与起拍价密切相关。从公司内部测算角度来看，虽然这些高溢价地块的毛利率可能并不高，但仍处于相对合理的区间，公司在拿地决策上基本保持了理性。

　　对于杭州的 “地王” 项目，林伟国特别指出，该地块的实际地价水平比公司预期的还要低。其优越的位置地段以及低密度的规划，造就了地块的稀缺性，这也是公司积极参与竞拍的重要原因。然而，高溢价拿地的行为引发了投资者的担忧。在沟通会上，有投资者提出，过高的地价是否会对公司未来利润产生风险。例如，2024 年 9 月 20 日，贝壳旗下公司以 27300 元 / 平方米的楼板价竞得金融城三期地块，彼时已刷新成都宅地单价纪录，而如今建发国际在该区域获取地块的楼板价半年内上涨超 50%。

　　对此，林伟国解释称，贝壳拿地时正值成都房地产市场的低谷时期，而当前公司获取项目时，成都市场已恢复到正常状态。公司在拿地前进行了充分的市场调研，并非盲目决策。建发国际集团行政总裁田美坦在业绩会上也对当前市场形势进行了分析。他指出，整体来看，改善性需求在当前市场中得到了释放。今年以来，一线和强二线城市的房地产市场有所企稳，量价关系得到了一定程度的修复，这也使得核心城市核心地段的土地竞争异常激烈，成交溢价较高。同时，田美坦也坦言，目前市场分化加剧的态势愈发明显。一线、强二线城市市场表现较好，但部分三四线城市或者二线城市的郊区项目，市场企稳态势并不明显。建发国际集团在获取项目时，始终将安全和现金流放在首位，在坚持流动性优先的前提下进行项目获取。

　　田美坦还提到，当前各地方政府在供地策略上有所调整。由于位置较差的地块市场需求不高，难以售出，政府更加注重核心区优质地块的供给。这些优质地块抵抗市场风险的能力较强，自然会吸引众多开发商参与竞争，进而导致溢价率较高。

　　高溢价拿地与业绩的关联

　　高溢价拿地的背后，建发国际集团的销售业绩却呈现出近年来的最低谷。回顾 2021 年至 2024 年，建发国际集团的权益销售额分别为 1300.92 亿元、1215.2 亿元、1379.6 亿元和 1033.6 亿元，2024 年的权益销售额相比 2023 年下降了 25%，成为最近四年的最低值。尽管面临如此业绩压力，建发国际集团依然在业绩沟通会上表达了增长的决心。董事会主席林伟国透露，尽管当前市场环境存在诸多不确定性，但公司还是希望在 2025 年能够实现 1500 亿元的销售目标，较 2024 年的销售额涨幅在 15% 左右。

　　在业绩沟通会上，管理层也表示，预计 2025 年整个宏观环境和行业环境相对稳定。基于此，建发国际集团结合自身的经营优势，制定了 1500 亿元的年度销售目标。公司认为目前的管理架构和组织架构足以支撑在各个城市的深耕以及业绩的规模增长。在外部环境能够提供正常支撑的条件下，公司经营团队将保持进取状态，努力促进公司的持续增长和发展。

　　从建发国际集团的投资拿地策略来看，其由总部整体把控公司的投资节奏、拿地规模及拿地决策。这种模式极大程度地防止了投资出现偏离的风险，保持了较好的投资纪律性，也确保了公司土地储备的质量。同时，建发国际始终坚持以改善型产品定位，实施高能级城市深耕战略，集中资源投资布局核心一二线及供需健康的城市，在维持现金流健康的情况下，寻求合理的土地储备及利润目标。

　　在产品打造方面，建发国际深耕新中式产品领域，目前已打造了王府中式、禅境中式、盛世唐风、风雅宋韵、诗意东方及海派东方六种新中式产品风格。其产品融合了中国传统文化理念与现代人的居住需求，获得了客户的高度认可与赞誉。例如，“诗意东方” 从古诗词中汲取灵感，通过新材料与新工艺实现传统美学的现代表达;“海派东方” 则融合海派艺术与中式底蕴，运用掐丝珐琅、螺钿、漆线雕等非遗工艺，结合巴西金、蓝翡翠等名贵石材，打造出兼具艺术价值与耐久性的建筑细节。这种文化基因的植入，使建发国际在同质化竞争中脱颖而出，成为行业公认的 “新中式标杆”。旗下的建发物业也以卓越服务，秉持 “客户至上” 的服务理念，以 “钻石标准” 为准则，为业主提供全方位、高品质的服务，从日常社区维护、安全保障到贴心生活服务、文化活动组织等，为 “好房子” 赋予了更深层次的价值。

　　然而，在当前市场环境下，高溢价获取的地块能否助力建发国际集团实现销售目标，提升市场份额，仍有待市场的检验。一方面，核心城市核心地段的优质地块具备一定的市场抗风险能力和潜在的市场需求;另一方面，过高的地价成本也对公司的产品定价、销售策略以及利润空间提出了更高的挑战。建发国际集团需要在产品打造、市场营销以及成本控制等方面协同发力，才能在激烈的市场竞争中实现既定的销售目标，保持公司的持续稳健发展。