独墅湖新地块起拍楼面价2.8W/平！地块为综合用地！

　　原标题：今天开拍!已有报价!独墅湖新地块起拍楼面价2.8W/平!

　　12月土拍月来了!

　　从最新统计数据来看，本月苏州将有6场土拍，共计12宗涉宅用地出让，包括园区、新区、吴中、吴江和相城，仅姑苏区缺席!

　　板块上来看，也是重磅不断，独墅湖、娄葑、太湖新城、太湖科学城等。

　　12宗地块中，起拍价最高的就是明天开拍的独墅湖地块，为2.8W/平，最低的是澄阳地块，为6465元/平，不过地块为综合用地!

　　今天两宗地块开拍！

　　独墅湖&元和

　　今天，苏地网挂住[2024]19号公告开拍，2宗地块

　　出让面积62394.11方，起拍总价199479万元，这2宗地块分别来自园区和相城，涉及独墅湖、元和，这2宗地块均为涉宅用地，最高起拍楼面价28000元/平。

　　独墅湖再次挂地！竟然还是洼地？

　　苏地2024-WG-Z32号，位于工业园区星湖街西、创苑路南，住宅用地，出让面积34441.11平，容积率1.5-1.6.起拍总价154297万元，起拍楼面价28000元/平。

　　地块目前已经有出价了！

　　界面不错！可惜没有湖景

　　地块属于独墅湖板块，周边界面还是挺不错的，地处高教区核心区域，目前周边也已经比较成熟了，各类配套也基本都已经投入使用。

　　地块现在还是一片绿地，周边也没有围上围挡等。

　　比较可惜的是，地块大概率是没有湖景可看的，地块南面月亮湾美颂花园二期，东面是河流，隔河相望的是苏州生物医药产业园1期，东面是八达街，一路之隔是美颂花园一期，也是住宅小区，北面是月亮湾公交首末站。

　　交通上面，地块北面距离2号线月亮湾站约200米，算是轨交盘，往东一站松涛街战可以换乘8号线。自驾上面，北面还有独墅湖南通道，也已经开通，直接连接郭巷和尹山湖。此外，南面还有中环南线，东连桑田岛，西接尹山湖、城南。

　　商业上面，周边也集聚了星月坊、星湖天地、鲜橙广场和衡艺广场，今年还新开了建屋购物中心。

　　教育资源上，南面靠近独墅湖幼儿园和九年制学校中科大附属独墅湖学校。

　　此外，附近还有苏大附属第四医院、白鹭园、独墅湖公园等配套，整体来看，居住的舒适度和便利度都不错!

　　规划要求多！装修小高层？

　　地块本身设计要求也挺多的，该地块上住宅为全装修住宅，住宅装修价格不低于3000 元/平方米，这个装修标准在园区目前来看其实不算高，不过板块内其他项目，如君和居，也是要求在3000-6000元/平。

　　产品上来看，地块容积率在1.5-1.6.且同时限高60米，多以基本上可以排除打造高层产品的可能性，大概率会是洋房，或高低配的设计!

　　地块建筑立面要求铝板及以上品质材料，要求也是比较高的，沿街侧统一封闭阳台。

　　小区内部景观设计要求，设置150米及以上无车行干扰的景观步道，2处运动场地，至少1处不少于500平的儿童活动场地!

　　板块内的项目来看，这几年其实是有供应的，从地块位置和地块要求上来看，苏地2024-WG-Z32号地块相比较润月雅筑和君和居有一定的差距，未来产品上也大概率不一样，所以这里暂时不对比了。

　　比较值得参考的其实是招商文禧花园，该项目地块成交楼面价31621元/平，比苏地2024-WG-Z32号的起拍价还要高了3621元/平。

　　不过，招商文禧花园是2022年成交的地块，其地块起拍楼面价是27500元/平，苏地2024-WG-Z32号为28000元/平，2年多之后涨了500元/平。

　　招商文禧花园地块出让时，直接破了超过限价，进入一次报价，这次苏地2024-WG-Z32号地块的成交楼面价会在多少呢?未来这里会是独墅湖的洼地吗?

　　澄阳！公寓式住宅来了

　　苏地2024-WG-Z32号，位于相城区澄阳街道相六路南、澄阳路西，城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、商务金融用地、旅馆用地，出让面积27953平，容积率2-2.5.起拍总价45182万元，起拍楼面价6465元/平。

　　根据规划要求，住宅部分仅可设置公寓式住宅，总计容建筑面积≤37000 平方米，可以分割销售，且最小分割单元≥45 平方米。

　　地块同时限高80米，即建筑层数26F及以下，综合来看，项目住宅部分是26F及以下的70年产权公寓，且单套面积最小45平!

　　多个地块将拍

　　重点关注这些

　　未来，苏州还将有多场土拍。

　　地块上来看，依旧延续了此前的低密化的特点，容积率最高只有1.5.

　　整体来看，接下来土拍依旧有不少亮点，具体来看看：

　　娄葑新地块！起拍楼面价1.8W

　　苏地2024-WG-Z39号，该地块位于工业园区通园路西、群力路南，住宅用地，属于娄葑板块，出让面积28374.6平，容积率1.2-1.5.起拍总价76612万元，起拍楼面价18000元/平。

　　根据出让要求，地块装修交付，装标不低于2000元/平，而且容积率在1.2-1.5，大胆猜测下，项目未来很可能会是个洋房社区，这一产品类型在娄葑板块还是比较稀缺的!

　　楼面价上来看，板块内部来说，苏地2024-WG-Z39号的起拍楼面价在18000元/平，对比板块内此前的湖西璀璨和吴风和苑20000元/平的成交楼面价来看，还有着2000元/平的价差，湖西璀璨和吴风和苑的备案均价在3.5W和3.58W，苏地2024-WG-Z39号地块未来售价也是比较值得期待的!

　　该地块位置其实还不错，周边界面上来看，东面是河流，西面是东兴路幼儿园，北面是住宅小区吴风和苑，南面规划为宅地!

　　周边配套来看，也是比较完备的。

　　交通上面，地块东面靠近7号线东兴路西站，7号线预计今年就开通，算是个轨交盘。此外，地块距离3号线墅浦路北也在1公里左右。

　　自驾上面，北面有独墅湖大道，直通独墅湖高教区，西面则是东南环立交，不管是前往市区还是南面各板块也都比较方便。

　　商业上面，目前娄葑比较大的商业体就是双湖广场，已经投入使用，距离项目大约也在1公里。

　　不过，项目北面面规划了一座邻里中心，地块已经成交，占地面积约1.1公顷，拟建建筑面积约4.8万平方米，预计将会打造为东兴路邻里中心。

　　教育配套上，小区隔壁就是幼儿园，北面还有文萃小学，也是比较方便的。

　　从此前官方发布的娄葑南区东兴路以南片区更新研究、控规和城市设计来看，未来该板块整体规划为“独墅湖西岸追求理想生活的实践区”。

　　板块内部来看，虽然目前还整体以空地和工地为主，但是板块内预留了多宗商业和教育设施用地。

　　未来将会新增3座邻里中心和1座商业商业综合体。教育设施上，项目隔壁的东兴路幼儿园和北面文萃小学已经投入使用，南面未来则会新增一所九年制学校和一所高中。

　　吴江太湖新城：新挂迷你墅地

　　WJ-J-2024-027地块出让面积约6895平，容积率1-1.05.起拍总价约13611万元，起拍楼面价18800元/平!

　　位置上来看，地块就在绿城桃源里旁边，紧密相连，地块面积也非常迷你，而且同样要求打造为墅类产品，大胆猜下，会不会是绿城桃源里2.0?又一个5W+要来了?

　　吴中度假区两宗低密宅地！

　　苏地2024-WG-Z35号，位于吴中度假区产业园龙山南路以西、福北路以北，住宅用地，出让面积54530平，容积率1-1.01.起拍总价42400万元，起拍楼面价7700元/平。

　　严格意义上来说，这宗地块位于吴中度假区，靠近科技城，地块背面靠近太湖未来绿洲，该项目是2022年拍出来的地块，成交楼面价7500元/平，备案均价1.88W。

　　相比较而言，苏地2024-WG-Z35号的起拍楼面价涨了200元/平。不过从地块容积率来看，差别也是比较大的，他太湖未来绿洲是10-11F的洋房，容积率1.8.而苏地2024-WG-Z35号的容积率最多只有1.01.未来大概率会是墅类产品，这也会填补板块内该产品的空缺!

　　根据出让要求，地块户型面积不低于120平，又添一改善住宅。

　　苏地2024-WG-Z36号，位于吴中度假区香山街道孙武路以北、香山北路以西，住宅用地，出让面积31498.5平，容积率1-1.01.起拍总价28632万元，起拍楼面价9000元/平。

　　该地块位于环太湖板块，板块也是苏州目前的主力刚需板块，板块内在售项目也是挺多的，而且这些年也是不断产品升级，从之前的高层，到现在的洋房产品为主!

　　新拍地块上来看，板块这两年土地出让还是比较少的，去年也只拍出来一宗宅地，成交楼面价7704元/平，容积率1-1.2.地块速度也比较慢，目前还没出规划!

　　苏地2024-WG-Z36号地块的起拍楼面价则要高了一点，起拍就是9000元/平，容积率在1-1.01.未来应该也会是墅类!

　　根据出让要求，地块户型面积不小于120平，同样是改善住宅。

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