市北西新地已确定9.20出让 限价涨到4.13万/平

　　原标题：市北西新地已确定9.20出让，双地铁，限价4.13万/平

　　杭州土拍市场已经变天!

　　最近多场土拍，板块地王频频出现！比如绿城拿下乔司地块，伟星拿下杭氧北地块……

　　许多热门的土地取消了限价！比如滨江白马湖、余杭良渚……

　　就在昨日(8.21)，还发生了一件事情值得小胖君拿出来和大家一起讨论讨论，那就是萧山市北的新地块，限价涨到4.13万/平了。

　　突破4万的市北，你们认为值得购买吗?

　　欢迎做个投票：

　　本文我们带大家走进这块新地块，给大家好好讲解一下，包括市北在杭州的地位、配套，以及其他新房、新地块供应等，一文知晓市北购房攻略。

　　市北板块基础信息介绍

　　奥体南，滨江西

　　说到杭州的一级热度板块，宇宙中心奥体实至名归。但是奥体虽然限价4.6万/平，几乎都是个位数的中签率，现在的新房还都喜欢做200方大户型，总价千万级，甚至还逃不脱拼社保的命运。

　　那么预算稍微降低些，还有别的好选择吗?

　　萧山市北作为奥体的首席外溢板块，就成了购房天堂，高层限价3.4-3.95万/平，有许多优质机会，即要地铁有地铁，要品质有品质，更重要的是，板块还紧贴着6000+人摇号抢豪宅的国际滨。

　　早在两年前的时候，萧山市北板块的项目也不容易买，有被五年限售的保利潮起云上，还有超5000+组登记的滨江翠语华庭。

　　现在的市北，板块内三条地铁(两条已通车)，商品房较多，非常宜居，配套便利，距离奥体仅2公里不到。

　　目前共有三个在售楼盘，限价3.4-3.95万/平。

　　1、滨江奥印潮观府 3.95万/平

　　2、中海·璞翠云集 3.4万/平

　　3、绿城保利交控·桂月云翠园 3.95万/平

　　限价方面，市北价格近年来经历了三级跳，从3.75万/平到3.95万/平，如今又有最新限价：4.13万/平。

　　4.13万/平地块气质如何？

　　偏低密

　　最新挂牌的正是下图01地块——市北单元XS070102-32地块，将在9.20出让。

　　体量：40.5亩

　　具体位置：东至河道绿化，南至友佳路，西至明星路，北至建设二路

　　特点：距离地铁站相对较近，紧邻河道和学校

　　最大看点有二：

　　1、双地铁！

　　周边配套：

　　交通：地铁7号线、15号线（规划）明星路站直线约550米，附近主干道有建设二路、金鸡路等;

　　学校：信息港小学和初中都在一路之隔、萧山区博奥小学直线约800米等;

　　商业：萧山宝龙广场直线约250米等;

　　医疗：浙江大学附属第二医院直线约500米等;

　　其他：市北西公园直线约100米等。

　　2、容积率低至1.8

　　根据官方对土地的规划调整：

　　容积率由原来的2.2调整为1.8，意味着成了偏低密的宅地。

　　一般来说，容积率越低价格越高，参考滨江区西兴绿城刚拿下的低密宅地，容积率1.8.限价5.385万/平;而此前隔壁御滨府容积率2.3.限价4.92万/平，可以看出容积率越低，价值越高，并且大概是1:1.1 的涨幅)

　　之前市北是限价3.95万/平(市北西)，个别限价3.4万/平(市北东)。

　　本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于37300元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于41030元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/平方米。即精装限均价4.13万/平。

　　我们来和市北西3.95万/平的基础价比比：

　　3.95万/平的市北东奥印潮观府容积率正好就是2.3.或者市北东的绿城桂月云翠园容积率2.5.足可用来给新地块做1:1.1的价格横比。

　　可见本宗新地块，限价其实不算高！！而且还向下调整了！

　　那么是为什么?

　　小胖君分析原因可能是因为市北后续地块还多，目前看的到的、不包括本地块在内就有6宗：

　　而在以上其他地块中，9.20出让的32号地块，位置只能算二梯队(不是沿着风情大道东侧，同滨江区有一定物理距离)。

　　其次，地块本身体量很小，开发商很难放开了手去打造园区景美的豪宅，再加上隔壁环境缺乏豪宅区气质，这也是对产品的限制。

　　总的来说，4.13万/平的价格我们认为是符合该位置、该地块行情的，但如果开发商头铁打造200方纯改善大户型，那市场的接受度就尚未可知了。