上海大宁核心区1宗商住混合用地待入市 住宅占比79%

　　上海2024年二批次土拍已于日前收官，仅4宗宅地上架，显然不能满足房企们对优质地块的需求。

　　有一块宅地，虽然在二批次土拍未见踪影，但仍然备受关注，那就是静安区灵石社区N070402单元094a-14地块。

　　上一次大宁板块有宅地出让还是三年前，稀缺性可见一斑。

　　而等待出让的大宁094a-14地块，位于大宁核心区，紧邻大宁音乐广场，同时又是一幅综合体地块，自然是收获了不少期待。

　　今天的实探就让我们一起去看看这块地到底怎么样。

　　大宁核心区商住混合用地

　　从静安区官网的公示文件来看，094a-14地块用地性质为住宅与商务办公混合用地(Rr3C8) ，与静安天悦一样，都不是纯住宅地块。

　　占地面积约3.16万方，整体容积率2.95，其中住宅占比79%，总体量在7.37万方，按套均小于100㎡来估算，预计有超700套房源供应；按住宅限高80米来计算，预计为25-26层的高层产品，属于中小型社区。

　　除了长条形地块限制了整体南向面宽，可能会使低区采光更加不乐观之外，094a-14地块本身没有什么明显硬伤。

　　况且这可是大宁近5年来最靠近核心的宅地，入市必遭争抢！

　　从最新的实探来看，地块已是净地状态了。

　　生活配套醇熟且丰盛

　　烟火气和高大上兼容并蓄

　　说到这块地的位置，“藏”的还是挺深的，紧贴着大宁八一坊。

　　沿着白墙走，看到围起的树木边界，就找到了。

　　094a-14地块的另一侧紧贴着大宁财智中心。

　　地块北侧的灵石路上，沿街商业非常丰富，浓浓的生活烟火气。

　　范围扩大一点，从094a-14地块往南望，大宁板块几乎所有的重要配套都在眼前。

　　往西看，万豪酒店、大宁音乐广场和大宁中环广场的办公楼搭配静安整洁的路面，可以称之为是大宁最耐看的城市界面之一。

　　往东看，是房龄约20年的新梅共和城。根据2024年的学区划分，新梅共和城对口的小学是大宁路小学，对口的中学是市北初级中学北校。

　　关于轨交距离，由于现在还不知道，小区的大门在哪里，我们先参考大宁八一坊的轨交距离，步行也要约1公里了。

　　存在多少倒挂？

　　参考静安天悦去年10月的开盘价10.5万/㎡，大宁094a-14地块的价格应该会合理上浮，综合考虑预计在11万/㎡左右。

　　那么，相较大宁板块的品质次新房们，可能会存在多少倒挂呢？

　　大宁金茂府

　　单价：16万左右

　　总价：1300万到4500万

　　产品：95/160/200/230平左右，从小三房到科技别墅

　　学区：公立双学区，对口静安一梯队大宁国际小学和风华初级中学

　　大宁金茂府这块地在2014年1月份经过了154轮举牌，最后被方兴地产以101亿的价格夺得，成交楼板价47604元 ，刷新了当时上海地王总价的纪录。

　　2015年4月份大宁金茂府开盘，首次开盘就在很短的时间内全部售罄，二度开盘2小时闪销146套，一年之间4次开盘单价从7.5万涨到了9万，每次都是是热销。

　　靠着“金茂科技住宅+内部大公园+新静安”狠狠的刷了一波存在感，稳坐大宁标杆楼盘宝座。

　　静安府

　　单价：12-13万/㎡

　　总价：1100万到3000万

　　产品：基础户型147/118/114/111/95平

　　学区：对口九年一贯制公办大宁国际学校

　　分为东西两区，每个区分成南府北府；南府为叠墅和少量小高层，北府为高层品质公寓。

　　尽管地段有硬伤，有人叫他彭浦府、闸北府、没cbd、离高架还近、离地铁远。

　　但整体刚需改善性质较强，小区环境好，人车分流，房龄新，开盘时也是大宁的明星楼盘。

　　慧芝湖花园

　　单价：11万/㎡

　　总价：800万到2000万

　　产品：基础户型147/118/114/111/95平

　　学区：公立双学区，对口静安一梯队大宁国际小学和风华初级中学

　　由香港嘉华集团开发，分为三期，在2009-2011年之间交房，一二期在一起，由一兆韦德分开，位于平型关路以东；三期单独在平型关路以东，但三期品质配套差距不大，因此价格差距也不大。

　　因为是港商开发，外立面的流线形很有“艺术气息”，很吸引年轻置业者。

　　被吐槽比较多的也是港商开发的户型，会出现一些比较奇葩的户型，需要仔细挑选。

　　小区物业、绿化率、环境优质，有地下车库，但人车不分流。

　　仁恒静安世纪

　　单价：11-13万/㎡

　　总价：1100万到1400万

　　产品：基础户型约106㎡的3房2厅2卫，126-145㎡3-4房

　　学区：对口九年一贯制公办大宁国际学校

　　2020年开盘2022年交付，取证单价9.2万，外立面铝板幕墙+大面积玻璃立面设计，与汤臣一品异曲同工。

　　小区人车分流、号称都市里的水岸森林，园林景观融合东南亚风情，使用大面积东南亚植被，细节做的丰富又立体，居住体验确实能打！

　　缺点是靠近北郊站，一直被诟病不属于大宁，被戏称为仁恒彭浦世纪。

　　单价：约12万/㎡

　　总价：700-2500万

　　产品：96㎡的两房；127-137㎡的三房；190㎡的四房

　　学区：公立双学区，对口静安一梯队大宁国际小学和风华初级

　　简介：中环好品质的小区，能拿得出手的还是少

　　建成于2008年，很多客户在权衡时，会把宝华与慧芝湖相比，两个小区东西紧邻，学区相似价格相似，但宝华却在地理位置上更胜一筹，两者都是同档次小区里的优质代表。

　　宝华现代城是以上几个小区里面距地铁站最近的，紧邻1号线上海马戏城站仅约250米，离大宁国际和久光约900米，大宁公园就在小区斜对面，西侧靠近南北高架。

　　小区外立面为褐红色砖墙，内部绿化率高保养得宜，物业管理也比较到位。

　　不过据说小区停车位很紧张，产权车位已经接近百万，租赁车位很难抢到手，很多小区业主会把车挺到广延路上。

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