住建部发布重磅新规：2000年前建成城市老旧小区纳入更新改造

　　近日，住建部部长倪虹在两会上宣布一项重大决策，将 2000 年以前建成的城市老旧小区纳入城市更新改造范围。这一消息迅速引发广泛关注，瞬间登上热搜榜，引发社会各界热议。

　　据上海易居房地产研究院数据显示，此项政策涉及的房屋规模高达 66 亿平方米，将催生一个万亿级别的巨大市场，为经济发展注入新的活力。

　　事实上，早在 2020 年，国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》就已提出，到 “十四五” 期末，力争基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。今年作为 “十四五” 规划收官之年，该工作已步入收尾阶段。值得注意的是，多地此前已将 2005 年之前建成的老旧小区纳入改造范围，而此次住建部再次将时间提前 5 年，改造范围涵盖多层住宅、筒子楼、工人新村等多种承载历史记忆的建筑类型，涉及人员超 2 亿人。

　　对于如此大规模的老旧小区改造，主要有三大实施路径：一是政府主导改造，以地方政府为实施主体，资金来源于中央和地方财政，北京劲松模式堪称典范;二是政企合作改造，由 PPP 项目公司负责，资金依靠专项债和社会资本，上海田子坊的更新便是成功范例;三是居民自主更新，由业主委员会主导，资金来自维修基金和居民分摊，杭州武林新村的试点为该模式积累了宝贵经验。

　　有人认为，老旧小区改造或将引发新一轮拆迁潮。对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进明确表示，这是一种误读。老旧小区改造更多侧重于外立面翻新、加装电梯、供水供电管网翻新等改造和修缮工程。“原拆原建” 作为其中一种方式，即小区业主主导推倒老小区重建，近年来受到多地政策关注。2024 年以来，“原拆原建” 提法增多，北京、上海、广州、深圳和杭州等至少 5 个城市已明确推进该模式，受到居民认可。不过，实际推进过程中面临诸多难点，如户型设计协调难、业主资金自筹压力大、规划设计受周边限制等。

　　从投资和经济增长角度看，华福证券地产首席分析师陈立测算，新增 100 万套城中村改造(与老旧小区 “原拆原建” 有一定关联)或可带来投资 7697 亿元、商品房销售额 3.48 万亿元，若分 5 年完成，年均或拉动投资 1539 亿元，拉动销售 6956 亿元。上海易居房地产研究院测算，“原拆原建” 每年可带动 1000 亿元投资量，年均拉动全国房地产开发投资增长约 1 个百分点。

　　此外，上海易居房地产研究院对北京、上海、广州、深圳、杭州和南京等 6 个重点城市 “原拆原建” 的研究发现，6 个城市中心城区纳入试点的小区占比平均值为 3%，新房相对老破小二手房价格上涨平均值为 72%。若采取共有产权方式，业主可享受房屋价值 36% 的增值空间。同时，相比传统置换新房模式，“原拆原建” 可使业主少支付 30% 的支出。随着老旧小区改造推进，还将催生如加装电梯企业、适老化公共设施及儿童活动场地配套企业等众多新产业。