房地产市场呈现结构性分化 多领域表现亮眼

　　近日，房地产市场动态引发广泛关注。3 月 14 日，申万房地产指数强势上扬，单日涨幅达到 2.0%，内房股指数更是表现卓越，涨幅高达 4.0%，显著彰显出市场的结构性分化特征。在这一行情中，深耕核心城市的改善型房企、具备稳健基本面的物业服务企业以及头部中介机构脱颖而出，成为市场焦点。​

　　从企业表现来看，绿城中国、越秀地产、华润置地等改善型房企股价单日涨幅超 3%。这类企业的出色表现并非偶然。当下楼市成交热度分化明显，核心城市带看量依旧维持在高位，改善型产品需求强劲。重点城市凭借其坚实的经济、人口及产业基础，为改善型住房购买力筑牢根基，使得房企在核心城市的项目在去化速度、价格稳定性和利润率水平上，均大幅优于低能级市场。​

　　政策层面的预期也为改善型房企的发展注入强心针。随着 “小阳春” 窗口期的日益临近，市场对于政策进一步优化的预期持续升温。从行业基本面分析，新房售价天花板逐步松动，高价项目的去化情况将成为决定房企盈利能力的关键指标。若改善型项目持续热销，房企的利润水平及估值中枢有望迎来重塑。同时，政府工作报告中关于 “建设安全、舒适、绿色、智慧好房子” 的明确表述，为产品力突出的房企提供了清晰的政策指引。以绿城中国、越秀地产为代表的头部企业，精准聚焦一线及核心二线城市，通过精细化产品设计、科技赋能以及服务升级等举措，全力抢占改善型市场，其战略布局与政策导向高度契合，进一步稳固了市场竞争力。​

　　在物业服务领域，绿城服务、中海物业等物企涨幅居前。尽管房地产行业仍处于调整周期，但头部物企凭借降本增效、优化服务结构以及拓展多元业态等策略，成功维持了营收与利润的稳健增长。例如，绿城服务和中海物业在管面积持续扩张，非住宅业态占比不断提升，有效缓解了住宅物业费增长面临的压力。此外，部分物企通过强化应收账款管理、优化现金流结构，进一步增强了抗风险能力。曾经制约物企估值的关联房企风险、盈利不确定性等问题正逐步改善。近期，多家物企发布的业绩预告展现出亏损收窄、现金流改善等积极信号，如建业新生活实现扭亏为盈，恒大物业货币资金规模回升。随着关联房企经营状况的逐步企稳，物企的独立运营能力及市场化拓展潜力将得到进一步释放。同时，物企通过提升分红比例、实施股份回购等方式，不断强化股东回报。像中海物业近年来分红率稳定在 40% 以上，绿城服务也实施了回购计划，吸引了大量长期资金的关注。​

　　贝壳及我爱我家(000560)等中介机构也在此次行情中同步跟涨。这一市场行情充分反映出市场对于优质房企产品力、物企长期价值以及政策预期的积极反馈。​

　　不过，行业复苏之路仍面临诸多挑战。核心城市政策效果及购房者信心修复节奏仍需持续观察;三四线城市需求恢复力度相对较弱，可能对整体销售表现产生拖累;部分房企的债务压力依然不容忽视，需保持警惕。房地产市场未来走势如何，本报将持续关注。