两会热议REITs市场建设：1600亿市场加速扩容扩围

　　全国两会期间，REITs 市场的建设成为资本市场的热点，发改委或进一步推动 REITs 扩围扩容。目前，共有 63 只 REITs 产品成立并在沪深交易所上市，合计募资 1684 亿元。而对于引入增量资金，证监会已表示正积极推动 REITs 互联互通相关工作，但 REITs 产品数量和市场规模较小，现阶段推出基于 REITs 的 ETF 条件尚不完全具备。​

　　3 月 5 日，发改委提请十四届全国人大三次会议审查《关于 2024 年国民经济和社会发展计划执行情况与 2025 年国民经济和社会发展计划草案的报告》，其中提到：常态化向民间资本推介项目，规范实施 PPP 新机制，推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)扩围扩容。​

　　在 2024 年 7 月底发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》(1014 号文)后，REITs 正式开启常态化发行，REITs 市场此后加速扩容。目前，共有 63 只 REITs 产品成立并在沪深交易所上市，合计募资 1684 亿元。2024 年 7 月以后，共有 22 只 REITs 产品成立，募资 426 亿元，底层资产涵盖各个类型。​

　　2025 年以来有 4 只 REITs 产品登陆市场，其中国泰君安济南能源供热 REIT、汇添富九州通医药 REIT 先后在 1 个多月内创出公众认购倍数新高。​

　　全国政协委员、上海证券交易所总经理蔡建春于两会期间公开表示，目前 REITs 市场整体规模较小，与百万亿级基础设施和商业不动产体量规模不匹配，与各行业的发展速度不匹配，对传统行业转型升级、新型行业突破发展的支撑作用尚未充分释放。​

　　为了更好发挥 REITs 市场盘活存量资产、扩大有效投资的功能，蔡建春建议，首发与扩募并重，“双轮驱动” 市场扩容。持续优化首发上市条件，提升常态化发行质效，加大力度支持轨道交通、通信铁塔、石油管网等重点领域重点项目上市。优化 REITs 扩募机制，进一步提升扩募便利性，支持 REITs 多种融资方式开展并购重组活动，提升 REITs 内生价值创造能力。​

　　从 REITs 新产品发行、扩募的动态来看，近期十分密集。仅 3 月第一周，就有华泰紫金苏州恒泰租赁住房 REIT 的首发申请、华夏北京保障房 REIT 的扩募申请获交易所反馈，中金中国绿发商业资产 REIT 的首发申请、中航京能光伏 REIT 的扩募申请获交易所受理，南方顺丰仓储物流 REIT 获批通过。目前，共有 16 只 REITs 新项目正在交易所的受理申报过程中。​

　　蔡建春还建议，加快引入增量资金，活跃 REITs 市场。优化保险资金等各类机构投资者投资 REITs 风险因子，降低资本占用，推动社保基金投资 REITs 政策尽快落地，将 REITs 纳入企业年金、养老金投资范围。加快推出 REITs - ETF 产品和指数化产品，推动将 REITs 纳入公募基金投资范围和沪深港通标的。​

　　在经历了年初的火热上涨后，近期 REITs 市场高位震荡，成交量有所下降。中证 REITs(全收益)指数年内最多上涨超 10%，目前回落至 8.31%，日成交额由高点 7.81 亿元下降至 4.90 亿元。​

　　值得注意的是，证监会在两会期间对《关于实现房托基金互联互通的提案》的答复中表示，证监会正积极推动 REITs 互联互通相关工作，拟总体参照两地股票 ETF 互联互通制度安排，将内地和香港合资格的 REITs 纳入沪深港通标的，进一步丰富沪深港通交易品种。​

　　而在 REITs 的 ETF 产品开发方面，证监会表示，目前我国 REITs 发展尚处于起步阶段，产品数量和市场规模较小，现阶段推出基于 REITs 的 ETF 条件尚不完全具备。后续将结合市场发展情况深入研究相关建议，为 REITs 市场引入更多长期资金，促进 REITs 市场的健康发展。​

　　公募 REITs 研究人士表示，公募 REITs 未来要开发 ETF，需要扩大市场广度深度。一方面要扩大整体市场规模，提供更丰富的底层资产选择;另一方面利用扩募机制扩大单只 REITs 规模，避免小额交易引发价格大幅波动。此外，丰富投资人结构，不断吸引增量资金入市，提升市场活跃度和定价效率。​

　　针对 REITs 市场，蔡建春还建议，加快专门立法，优化产品结构。在公司法、证券法框架下，通过制定相关条例或 REITs 管理办法，优化 REITs 产品结构，更好发挥产业方在治理机制中的作用。