南京进入修复期，市场热度正向二线城市传导

　　2 月，整体市场延续止跌回稳态势，春节后多城周度成交陆续恢复至节前水平。其中，南京呈现低位修复趋势。CRIC 数据显示，2025 年 2 月南京商品住宅成交面积约 19.41 万平方米，同比增长 40.54%，环比下跌 16.93%。​

　　从价格指数来看，国家统计局数据表明，南京新建商品住宅销售价格指数已连续 3 个月环比上涨，连续 6 个月同比指数跌幅收窄，1 月份环比涨幅 0.7%，领跑全国。​

　　2 月南京共 4 个项目开盘或加推，198 套房源，去化率 24%，高于 2024 年全年 15% 的整体去化率。二手房方面，2 月挂牌量 14.06 万套，成交量 5094 套，延续低位修复。核心地段豪宅、学区房价格有望回升，远郊刚需板块仍以去库存为主。​

　　自 2022 年起，受人口增速变缓、宏观经济环境等因素影响，全国多数城市楼市回调，南京量价回调明显，从热点城市中 “掉队”。CRIC 监测显示，2023 年南京商品住宅成交面积 617.79 万平方米，同比下降 20.58%;2024 年前 9 月，销售面积 273.34 万平方米，同比降幅达 42.48%。与部分热点二线城市相比，2023 - 2024 年前 9 月南京整体跌幅更大。​

　　2024 年 9 月 26 日中央政治局会议首提 “止跌回稳” 后，在政策推动下，四季度市场上升。2024 年四季度，南京、杭州、成都成交环比涨幅分别为 29%、28%、27%，但南京同比仍下跌 32%，整体处低位修复。原因一方面是市场下行压力，另一方面是二手房以价换量抢占新房份额，2024 年南京二手房成交均价 23632 元 / 平方米，同比下降 16.1%，成交量 97702 套，同比上涨 8.4%，为新房的 2.8 倍。​

　　进入 3 月 “金三银四” 成交旺季，房企推盘积极性上升。CRIC 调研显示，3 月 28 个重点城市预计新增商品住宅供应面积 721 万平方米，环比倍增 166%，同比下降 36%，一季度累计同比下降 28%。分能级看，一线推盘积极，二线供应环比增幅不及一线，三四线 3 月供应集中爆发。3 月南京预计商品住宅供应 18 万平方米，环比增长 194%，同比下跌 9%，一季度预计累计供应 33 万平方米，刚需和改善各占 39%，主城区、近郊占比 60% 和 40%。结合成交特征，南京 3 月预期成交有望稳中有增。​

　　整体来看，3 月供应大幅回升，虽低于去年同期，但达年内高点，房企加强主城区改善供应比例，预判 3 月新房成交逐步修复，环比增长，部分城市或现局部 “小阳春”。除热点城市热度延续外，以南京为代表，以及天津、武汉等核心二线城市，在经历前期深度调整后，预期迎来复苏行情，成交量有望稳步回升。​

　　南京的止跌修复是积极信号，其城市基本面良好，2024 年 GDP 超 1.85 万亿，排江苏省第二。未来需平衡市场供求关系，保持修复态势，使库存回归合理范围，促进整体市场止跌回稳。