深圳皇岗村改造工程正式启动 开启发展新篇章

　　近日，深圳市住建局公示福田区皇岗村改造一期(暂定名)一期一标段主体工程施工许可，标志着拥有 700 多年历史的皇岗村改造工程正式拉开帷幕。皇岗村位于深圳福田中心区，是为数不多现存的城中村，村集体资产市值达 350 亿，素有 “深圳第一村” 之称。

　　此次改造工程的一期一标段主体工程建设规模 22.51 万平方米，项目位于福民路与皇岗二街交汇处西北角，紧邻 7 号线地铁皇岗村站。建设单位为深圳市皇岗实业股份有限公司和深圳卓越皇岗旧城改造有限公司，合同开工时间为 2024 年 11 月 1 日，合同竣工时间为 2028 年 8 月 30 日。

　　皇岗村旧改之路追溯至 2008 年，卓越与皇岗村合作，将村里两层高的家具城改造成为中心区最早的大型商务综合体卓越世纪中心，这也是卓越的首个旧改项目。当时回迁给皇岗村民的皇岗商务中心总建面约 10 万平方米，每年超 2 亿元租金回报，实现村民 “未拆先富”。整体旧改项目于 2010 年 3 月上报审批，根据规划，皇岗村旧改规划用地面积 50.38 万平方米，建设用地面积 31.4 万平方米，总建筑面积约 200 万平方米，其中住宅面积约 70 万平方米。此外，还计划打造 “会展南广场”，建成福田区内最大的综合居住社区。

　　然而，专规通过公示后，项目却陷入长达十年的停滞。直到 2020 年 10 月，皇岗村部分区域开始围栏封楼，旧改工作重新启动。开发商给出的租金补偿为每平方米超 100 元，每套房子平均每月补偿 4000 元租金直至交房。

　　与皇岗村同宗同源的水围村，旧改起步稍晚，2014 年被列入城市更新单元计划，2018 年动工拆迁，由承翰集团合作建设开发。如今，水围村部分地块已建起楼盘湾尚庭玺家园，2022 年 8 月首销，单价 8.9 万 / 平方米起，均价约 11.28 万 / 平方米。相比之下，皇岗村旧改体量庞大，进展缓慢。

　　业内人士分析，皇岗旧改进度缓慢有多方面原因。最初专规中住宅面积与需拆除旧宅面积相差不大，即便按 1:1 补偿，可售货源也极少，后续规划的容积率、宅地比例等方面或有调整空间，补偿方式也可能面临变化。

　　此外，皇岗村和水围村都有大量统建房。水围村统建房被改造为人才公寓，而皇岗村部分统建房在中介平台低价放售，部分位于旧改拆除红线范围内的二手房价格也有波动。有中介称回迁后回报率高，但也有分析人士指出部分统建房 “小产权” 属性导致流通性和拆迁赔偿难以保障。

　　皇岗村改造工程的启动，将为这片古老的城中村带来全新的发展机遇，后续改造进程及相关变化，我们将持续关注。