官方要求房地产去库存 国企收购意愿低

　　面对庞大的库存空屋，高层要求房地产去库存。5月间宣布，斥资支持地方国企收购库存屋，但媒体最新披露，具体落地进展缓慢，有的面临着诸多挑战。专家分析，房地产严重产能过剩，房子盖得太多，只有拆掉多余房子，打掉过剩部分，早点这样做早点好。

　　少有国企愿意收购

　　7月19日，《中国房地产报》发表文章《少有国企愿意收购！多地收储存量房面临挑战》表示，截至目前，在收储计划的推进过程中，各城市表现出了不同的进度和困难。有些城市尚未披露具体的实施方案，有些城市的落地进展缓慢，还有一些城市面临着诸多挑战。

　　根本问题在于产能过剩，整个房地产的产能过剩太过严重，累积了10年以上。

　　另一个问题是需求不足，“因为就业跟所得的不稳定，很多人都预防性储蓄。各种理由让储蓄保持在比较高的位置，而不是去消费。这样的结果国内需求一再收缩，信心下降，然后很多的产能过剩问题都得不到消化。”

　　为了去房产存量，要求收购存量商品房用作保障性住房。4月30日，会议提出“统筹研究消化存量房产”。

　　报导称，收购存量商品房用作保障性住房，成为统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产发展新模式的重要举措之一。

　　5月17日，国务院政策例行吹风会释放相关政策信号之后，地方“下场收房”动作不断，保障性住房“以购代建”模式纷纷出台。

　　政策落地面临诸多挑战

　　6月20日，住房城乡建设部召开“收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议”，明确表示要推动县级以上城市开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作后，湖北省黄石市阳新县成了首个响应该政策的县城。

　　6月22日，湖北省黄石市阳新县发布促进房地产市场发展的20条措施。其中，在推进住房“以旧换新”中，支持县内国有企业收购二手商品住房，按所缴契税100%予以补贴。收购二手商品住房可对外出售或用作租赁住房、征收安置房、人才房、保障性住房等。

　　不过，湖北省黄石市阳新县住房保障公司相关工作人员表示，“阳新县目前仍处于政策文件的发布阶段，尚未出台具体实施细则，我们正在等待进一步细则出台，才能明确如何开展工作以及确定由哪家国有企业负责收购。”

　　国有企业参与收购的积极性

　　滁州市房地产行业协会相关工作人员表示，国有企业等平台收购二手住房模式，目前在滁州市推进困难较大，因二手房源较为分散，且存在各种不确定性因素，这使得国有企业等平台认为收购二手住房后再利用的难度更大，难以找到合适的用途，这直接影响了国有企业参与收购的积极性。

　　“目前虽然有二手房业主报名，但经过了解大部分是房龄20年以上、位置不佳甚至是自建房的房源，这在没有政府直接参与的情况下，纯市场化运作的难度非常大。”上述协会相关工作人员表示，他们和在住建局已经经过备案能从事新房、二手房业务的经纪机构也参考了多种模式，但目前还没有确定具体使用哪种模式来推行。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾表示，“国有企业收购二手房用作保障性住房，实际操作中会存在诸多难点。”

　　旅美经济学者黄大卫表示，要真正解决房地产市场的话，可能要从三方面入手。“第一方面降低税收，无论是新建商品房还是二手房转让，也要大幅度降低税收，尤其二手房，只有让二手房市场活跃了，那一手房才卖得出去。”

　　“第二方面，应该实现或落实一个对中低收入家庭购房和租房的货币化补助，而不应该实施廉租房公租房的实物化补贴，货币化更加灵活，市场资金投入更少，而且更容易满足不同需求。”

　　“第三方面提高市场管理能效，目前房地产市场无论是规划建设或各方面管理来说，还是停留在一个比较落后的阶段，并不能满足目前中国房地产市场发展的需要，很多政策的混乱，管理能效低，也是导致房地产市场不能健康发展的原因。”

　　房地产库存多 冲击地方政府土地出让收入

　　当前房地产市场供过于求，需求越来越弱，房地产库存压力越来越大。博主“湋涷商曝”近日表示，由于大量房子卖不出去，最直接的后果就是房地产库存越来越多。对于地方政府而言最直接的冲击就是土地出让收入大幅减少。

　　媒体曾报导，土地出让收入是地方政府的重要财源。近两年受房地产市场疲弱影响，地方去年卖地收入持续下滑，一定程度影响地方的可用财力。

　　财政部数据显示，2022年和2023年，土地出让金分别同比下降23.3%和13.2%。2024年继续加速下滑。今年4月土地出让收入同比下降了21%。