时隔18个月，福州哪些二手房跌得最狠？

　　Part1

　　近两年以来，福州二手房成交量远超新房的消息不绝于耳。从成交数据来看，二手房实际网签成交量也远超新房。随着市场变化，并未出现像新房一样的“断崖式下滑”现象。

　　过去的几年时间，一二手房楼市价格战愈演愈烈。福州新盘中，外围板块万元以下的楼盘队伍逐渐壮，腰斩不足为期。而二手房成交量保持稳定的原因，主要在于其价格属于“自主定价”，只要房源没有明显短板，价格足够低，成交的可能性也更大。

　　此外，二手房成交量较多的楼盘多位于二环内核心板块，刚需客群占比较高。反观一手房，打折力度较大的楼盘都位于偏远地区，客户基数也远超外围板块。从挂牌数量来看，福州五城区二手房楼盘多达数千个，远超于一手楼盘，也是二手房成交量远超一手房的原因之一。

　　Part2

　　为了更直观了解福州二手房变化，我们对近10年交房的房龄较新的二手房进行数据监测。与上一次进行对比发现（2023年1月），仅18个月时间，福州二手房价已发生翻天覆地的变化。

　　通过对比，福州95%以上的房源都有不同程度跌幅，跌幅从2%-45%不等。具体来看，鼓台区降幅较低，平均降幅约为9%，无项目跌幅在20%以上；晋安区平均跌幅约为13%，大部分项目跌幅为10-20%，其次是20%，仅极少数项目跌幅在5%以下；仓山区中，大部分房源的跌幅为10%-20%，20%占比则明显增多；马尾区中，近8成的项目跌幅在20%左右，且个别项目跌幅高达40%。平均跌幅最高的当属闽侯，平均跌幅高达22%，跌幅在30%以上的项目也不在少数。

　　显然，楼盘的抗跌性与地段有本质关系。除此之外，板块间同一时间开发的楼盘，二手房表现也截然不同。通过对比，好的物业和高品质楼盘更具保值增值性，且好的户型也是好的加分项。与一手房不同的是，二手房能实地感受物业、楼盘品质和户型的好坏，所以这几项也决定楼盘在二手房市场中的价值。

　　统计时间：2024年7月；

　　统计范畴：福州五城区+闽侯，近10年交房二手盘；

　　注：2023年1月前未交房的项目未计入统计范畴。

　　除了地段条件，拥有优质和稀缺自然资源的楼盘抗跌性也更强。典型如一线江景豪宅。虽然相比18个月前价格有所下调，但从房价调整的幅度来看，能跑赢市场平均值。但这类房源毕竟仅代表一小波塔尖人群，并不能代表真实市场的楼市走势。

　　值得一提的是，随着福州各大安置型商品房取证，同一小区的商品房价格会受到严重挤压。据统计，不少安置房占比较高的楼盘，其商品房价格与安商房价格差异并不大，也让当初以高价购买这类房源人群备受困扰。

　　Part3

　　那么，福州各楼盘二手房价格究竟如何？且看2027年7月福州二手房挂牌价。（具体成交价格以实际成交为准）

　　福州二手次新房挂牌价

　　（2024年7月）

　　数据说明

　　注：

　　数据来源：幸福里、麦田在线、贝壳找房；

　　因二手房由房东定价，各房源因所处的楼栋、朝向、楼层、面积不同，价格差距较大，以上数据也是目前在售二手楼盘的最新报价范围，除了开发商自带的精装，其他均为毛坯价，精装房请根据房子的实际情况酌情加价（除开发商自售精装房外），已剔除极个别不符合市场行情的价格。

　　ps：我们选取的是该楼盘在售的挂牌价,若同一个小区内有商品房和安置房，只展示商品房挂牌价格。因楼盘内在售房源面积存在差异，客户看的房源面积如果是该楼盘面积偏小或较为稀缺的户型，则均价上浮，反之亦然，具体根据房源情况而定。

　　以上报价仅供参考，具体小区二手房价以实际成交价为准。