广州增城区发布旧村改造工作新规 更注重配置保障性安居房源

　　原标题：38条新规！广州增城旧村全面改造，细则出炉！

　　38条！增城最新的旧改细则来了。

　　近日，广州市人民政府门户网站发布了《广州增城区有序推进旧村全面改造工作的实施意见的通知》（以下简称《通知》）。

　　该《通知》正式实施日期为2022年12月16日，有效期三年。

　　本次《通知》是在2020年发布的《增城区加快推进旧村全面改造工作的实施意见》基础上进行修订。

　　那么，本次《通知》都有哪些内容？和2020年文件相比，有什么变动吗？

　　● 危房+“一户一宅”，可原址重建

　　本《意见》适用于增城区域内的旧村全面改造项目，包括旧村整合周边旧城、旧厂混合改造。

　　具备改造必要性和可行性的项目，经批准纳入市项目储备库后方可开展前期工作。

　　在改造事项表决主体上，要求增加。

　　如今，旧村全面改造涉及整合周边国有用地的，引入合作企业实施改造要求为经国有土地房屋权属人90%以上且相应用地面积占国有用地总面积比例90%以上同意。

　　2020年旧改文件仅需“经国有土地上物业权属人90%以上同意”。

　　2022年《通知》

　　另外，《通知》第六条提出，开展基础数据调查前，需暂停审批村民建房申请，属于危房且房屋证件齐全或属于危房且符合“一户一宅”的，允许进行危房原址重建。

　　值得一提的是，2020年的文件满足危房原址重建的条件只有危房+房屋证件齐全。

　　2022年《通知》

　　● 集体土地上住宅复建总量核算：

　　第八条指出，村民住宅复建量，原则上以可计基底总面积的3.5倍核算。

　　平均层数（集体土地上村民住宅现状建筑总面积/现状建筑基底总面积）超3.5层的，可选择以可计栋数乘以280平方米核算。

　　核算方式与2020年旧改文件一致。

　　● 集体土地上住宅复建量及改造成本核算标准：

　　《通告》细化了增城各种情况下的建安费和临迁费用标准，共涉及五点，和2020年文件一致。

　　一、住宅房屋有合法证明文件的，现状建筑面积中证载（批准）部分，复建费用和临迁费计入改造成本。

　　二、住宅房屋无合法证明文件的，可计基底面积三层半以下现状建筑面积部分，复建费用和临迁费计入改造成本。

　　三、权益面积建设费用单价按复建住宅建设费用单价与房屋建安成本补偿（1500元/平方米）的差额计算，计入改造成本。

　　四、村民住宅现状建筑面积大于按复建费用计入改造成本的面积部分，可按1500元/平方米给予房屋建安成本补偿。

　　五、临迁费单价为30元/平方米，按48个月计算。如项目规模较大、实施整体改造可按60个月计算。

　　2022年《通知》

　　●集体经济物业复建总量和改造成本核算标准

　　（一）按建筑面积核算：

　　第一，有合法证明文件的，现状建筑中合法部分按1:1核算复建量

　　第二，无合法证明文件的，2009年12月31日前建成部分，全部按照现有建筑面积2:1核算复建量，不予复建部分按1500元/平方米给予房屋建安成本补偿，计入改造成本。

　　2010年1月1日后建成部分，不予核算复建量，不计入改造成本。

　　（二）按用地面积核算：

　　按证载（批准）用地面积每亩400平方米核算集体经济物业面积，建设费用计入改造成本，临迁费按本条第（一）款计算，计入改造成本；或按证载（批准）用地面积容积率1.8（毛）计算权益面积。

2022年《通知》

　　●更注重配置政府性房源

　　2022年《通知》，详细规划建设量超出项目自身改造建设量的规划节余，优先用于政策性住房配置，可由改造主体负责建成后交由政府指定的机构按成本价回购。

　　2020年文件则为，规划承载允许的前提下，旧村全面改造项目可配建一定比例的政府性房源，由改造主体负责建成后交由政府指定的机构按成本价回购。

　　可见，最新的旧改政策更加明确地提出增加政策性住房供应。

　　●转让项目的房企，3年内不得参与旧改

　　首先，旧村全面改造项目引入合作企业2年内实施方案未获批复的，经区政府同意后，村集体经济组织成员可表决终止合作，相关投资风险由合作企业承担。

　　另外，在项目复建安置房和公建配套设施未完成竣工验收前，合作企业以股权转让等方式转让项目的，该合作企业及其关联企业原则上3年内不得参与我区新增旧村全面改造项目。

　　简单来说，房企一旦转让股权，3年内就不能获取新项目，部分“爆雷”房企如果想要转让旧改项目纾困，就需要谨慎行事。

　　2022年《通知》

　　可以说，转让股权管控收紧了，在2020年旧改公告中，是允许转让小于50%股权的，而转让超过30%，才会导致3年内不能拿旧村项目。

2020年《通知》

　　●可计基底面积、栋数、户认定标准一致

　　至于对可计基底面积、可计栋数核算标准，以及对“户”的认定，2020年和2022年《通知》大部分都为一致。

　　最新标准如下所示（滑动查看）。

　　可计基底面积核算标准：

　　（一）有合法证明文件的，可按合法用地面积或现状建筑基底面积核算。按现状建筑基底面积核算，2009年12月31日前建成的，不得超过120平方米；2010年1月1日后建成的，不得超过80平方米。

　　（二）无合法证明文件、经村集体经济组织批准或确认的，可按现状建筑基底面积核算。其中2009年12月31日前建成的，不得超过120平方米；2010年1月1日至2019年12月31日期间建成、经村集体经济组织和镇（街）确认属于“一户一宅”建设并在村内公示无异议的，不得超过80平方米。

　　（三）无合法证明文件、由2户以上村民共同建设、经村集体经济组织和镇（街）确认属于“一户一宅”建设并在村内公示无异议的，可按能提供证明的户数核算。其中2009年12月31日前建成的，每户不得超过120平方米；2010年1月1日至2019年12月31日期间建成的，每户不得超过80平方米。

　　可计栋数核算标准：

　　（一）有合法证明文件的，可核算为一栋；涉及多个合法用地证明文件的，可按证明文件宗数核算可计栋数。

　　（二）无合法证明文件、2009年12月31日前建成、经村集体经济组织批准或确认的，可核算为一栋；2010年1月1日至2019年12月31日期间建成、经村集体经济组织和镇（街）确认属于“一户一宅”建设并在村内公示无异议的，可核算为一栋。

　　（三）无合法证明文件、由2户以上村民共同建设且各有独立门牌、经村集体经济组织和镇（街）确认属于“一户一宅”建设并在村内公示无异议的，可按能提供证明的户数核算（每户基底面积不得少于60平方米）。

　　“户”认定标准：

　　（一）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户。

　　（二）有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户。

　　（三）独生子女结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户。

　　（四）离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。

　　户数认定结果由村集体经济组织与镇（街）确认并在村内公示，仅用于复建总量核算，不作为具体拆迁补偿安置依据。

　　2022年

　　增城旧改工作放缓

　　从《广增城区有序推进旧村全面改造工作的实施意见的通知》可见，未来3年的旧改，“稳”是核心关键词，放慢步调是大概率的事。

　　而这一年，增城的旧改工作也放缓了。

　　从官网上看，增城今年只有瑶田村成功引入珠江投资为合作企业。

　　以及两个旧厂房更新项目——龙冠化工厂城市更新项目、广州市东尚贸易部城市更新项目实施方案进行了批前公示。

　　4条村完成了旧村改造项目基础数据调查工作，分别是山田村、长岗村、白江村、新街村。

　　如今，旧改新规已经到来，这在一定程度上能推动部分旧改项目的进行。

　　今年上半年，小编走访旧改的城市展厅时，部分旧改项目就表示在等着最新的旧改政策。

　　当然，对于一些本来就没优势的旧改项目来说，可能需要陷入更慢的等待，毕竟如今的旧改方针，已经不是大拆大建。