文华东方进军香港写字楼市场 铜锣湾商业项目封顶

　　五年多前，香港文华东方酒店集团宣布了一项耗资 6.5 亿美元的计划，将原怡东酒店改建为商业项目，以迎接需求的激增。最近，该集团宣布准备开始租赁这座占地51,561 平方米的综合大楼，因为全市的业主都在努力应对写字楼租金，自 2019 年的峰值以来，该租金已下跌 33.2%。

　　文华东方酒店集团首席执行官 Laurent Kleitman 称赞该公司的铜锣湾一号项目的启动是香港最突出的项目之一，并强调了该项目的办公和零售设施组合。

　　Kleitman 在一份新闻稿中表示：“竣工后，该综合大楼不仅将为租户提供卓越的工作空间，还将提供各种国际餐厅和酒吧，以满足租户和游客的需求。” “该项目预计于 2025 年第二季度完工，并将成为铜锣湾中心的新地标。”

　　文华东方的母公司怡和集团自 1841 年起就拥有该酒店的地块，然而，183 年的历史可能并未使其为 2018 年以来香港办公楼市场的变化做好准备，目前全市平均空置率达到 20 年来的最高水平 15.9%，与此同时，业主向市场推出了大量优质办公楼，而租户正在裁员并缩减实体空间。

　　2017 年，文华东方试图出售这家拥有 869 间客房的酒店，拒绝了据报道高达 300 亿港元的报价，最终选择在怡和地块上建造一座办公楼。

　　然而，根据高纬环球的数据，到 2023 年，香港出租给租户的甲级写字楼面积将减少 267,100 平方英尺，这家酒店公司面临的市场可能低于七年前电子表格中指定的任何最坏情况。

　　香港 CHFT 咨询与评估公司表示，虽然铜锣湾和邻近湾仔区的平均空置率目前低于全市平均水平 3 至 4 个百分点，但铜锣湾将迎来一波新供应。

　　除了铜锣湾一号的46,452 平方米办公空间外，希慎兴业和华懋集团的加路连山道项目将于 2026 年在同一地区推出 110 万平方英尺的空间，包括两栋办公楼。

　　在香港传统的中环商业核心区，怡和集团的房地产开发和投资部门香港置地已被任命为铜锣湾一号的资产管理人，截至 2023 年 12 月，其办公楼组合的空置率从 2019 年 12 月的 2.9% 上升至 7.4%。

　　分析师认为，从现在到铜锣湾一号开业期间，市场将变得更加艰难，租户预计今年和明年放弃的空间将超过新租约的数量，租金将继续下滑。

　　“这两年甲级写字楼新增供应量约为 370 万平方英尺，”永康咨询及评估公司董事总经理 Vincent Cheung 表示。“鉴于市场上甲级写字楼的高空置率和充足的供应，我们预计 2024 年和 2025 年将出现负净吸纳量，这将继续对甲级写字楼租金造成压力。我们预计今年租金将再次下调 6% 至 10%。城里任何新空间的租赁工作都将具有挑战性。”

　　据 JLL 称，供应过剩，加上企业缩减规模和经济复苏乏力，导致亚洲金融中心的写字楼租金下降，铜锣湾的甲级写字楼租金比 2019 年的水平下跌了 34%。

　　尽管前景充满挑战，但已被任命为铜锣湾一号的首席租赁代理机构世邦魏理仕 (CBRE) 指出，今年香港的办公楼需求可能受到一些有利因素的推动，包括借贷成本降低、人才吸引计划带来的专业人才涌入，以及政府最近宣布的支持房地产市场的政策。

　　世邦魏理仕香港办公室咨询和交易服务主管 Ada Fung 表示：“世邦魏理仕预计，2024 年的交易量可能会有所改善，因为潜在的降息、政策驱动的高素质人才和高净值个人的流入、即将举行的国际活动，以及政府最近决定取消房地产市场的紧缩措施，都将促进香港经济增长势头的加速。”

　　铜锣湾一号位于告士打道 281 号，距离铜锣湾地铁站步行仅两分钟路程，共有 24 层办公空间，每层办公空间可出租面积达 20,000 平方英尺。该建筑还将拥有 55,000 平方英尺的零售、娱乐和餐饮空间，分布在四层零售裙楼和两层屋顶层。

　　该建筑已获得 BEAM Plus 和 LEED 可持续建筑评级的白金级预认证，以及 WELL 健康工作场所系统认证，并将采用包括光伏发电、用于灌溉和空调的雨水收集以及空气净化系统在内的绿色设施。

　　2015 年，文华东方酒店获得香港建筑署的重建批准后，于 2017 年 6 月决定测试买家对该资产的兴趣，作为对这家四星级酒店进行战略评估的一部分。该公司当时表示，此次行动是“鉴于香港目前强劲的商业地产估值”。

　　文华东方酒店在 2018 年宣布重建决定的声明中表示：“关闭酒店的决定……反映了香港强劲的商业地产价值以及在酒店需要大量投资的情况下，商业建筑预期的更高收益。”

　　该酒店于 2019 年 3 月关闭，随后被拆除，并于 2020 年 9 月开始施工。

　　该项目的地块被称为 Lot One，是香港于 1841 年成为英国殖民地后出售的第一块土地。怡和集团自此拥有该地块，并于 1973 年在该地块上建造了怡东酒店。