广州太古汇文化中心二拍降至21亿 太古汇或将扩容扩建

　　广州最高端的购物中心，即将迎来巨变。

　　上周，太古汇文化中心第二次挂牌，起拍价21亿。相较5月份挂牌下调了2.3亿。

｜拍卖公告

　　同时，文和友所在的汇坊即将改造，工程已经挂网对外公示，将会重新调整现代化外立面。

　　前后两个大事件，不免让人联想到年初天河区政府报告中提到的“支持太古汇扩容”。

　　为此，楼市君咨询相关内部人士，后者表示太古汇很可能会进行一次大改。

　　随后，楼市君第一时间赶往了现场。

｜太古汇文化中心

　　壹

　　文化中心二次挂牌，下调2.3亿

　　天河太古汇将兜底扩建？

　　文化中心是太古汇西北面的一座裙楼，建筑面积60830平，商业45799平、车位8874平。

　　这里连接太古汇的三楼露天平台，就是大家觉得太古汇一直空置没有出租的那栋楼。

　　实际上，文化中心虽然是由太古承建，但却是政府的地，隶属于广州市文化广电旅游局，去年完成了权属移交。

　　自从完工后，项目就一直空置，本来计划用于搞演艺、艺术中心、图书馆及配套办公房的。

　　在太古年报中，太古汇只包含了商场、写字楼、酒店、公寓，文化中心是缺席的。

｜太古汇构造

　　目前，文化中心内部依然是空置的毛坯状态。

　　一位熟悉大宗交易的分析师表示，“出让要公开挂牌，条件设置的困难，第三方出现可能性很小。”

　　值得注意的是，文化中心在产权交易所公开挂牌，并不意味着强制法拍，欠债之类的，而是必须要走的流程。

　　此番二度挂牌，出让方打了个9折（最高可以打8折）。不过，这涉及到国企资产处置，价格相对敏感，一般会有底价。

　　当然，更有可能是在某些方面达成了共识。

｜文化中心

　　对于竞拍文化中心，主要是两点要求：

　　土地年限短。项目属于文化用地，期限40年，土地期限截止2041年12月24日。

　　文化中心不能与太古汇产生竞争，也不能改变外立面。

　　通过与太古汇协商，文化中心改成了商业用途，但其土地性质没有改变。

　　本质上，文化中心就是太古汇的一座商业裙楼，且不论能不能和太古汇正面竞争，即使放开给竞得人随意运营，也很难与太古汇抗衡，限制条件多多。

｜文化中心改规公示

　　讲到这里，大家就懂了，谁是这次交易的头号种子。

　　大型开发商、商业运营方无法施展拳脚，小型投资人则根本玩不明白如今的商业。当然，不排除有白手套，或是返租之类的可能性。

　　起拍价21亿，就能拿下天河路商圈地铁口6万方建面的商业，单价约3.5万/平。

　　作为对比，2021年6月，领展32亿拿下马场旁太阳新天地的价格，单价约3.6万（未计算停车位）。

　　如今，文化中心有更好的区位、更成熟的天河路商圈、更清晰的权属，大家觉得贵吗？

｜太古汇与文化中心3楼平台

　　天河区政府对于太古汇扩容表达了明确的支持，出现在了2024年的政府报告中。

｜2024年工作报告

　　太古地产自身有资金，有实力。

　　前年，太古宣布要在内地投资500亿，在2032年前把内地面积翻一倍。

　　太古愿意花钱接手合作方物业。例如收购成都太古里和北京颐堤港二期。

　　太古很喜欢在原有运营优质的物业旁继续扩建。例如北京三里屯太古里就在不断外拓。

　　广州太古汇太过成功。其品牌首店、独店，以及旗舰店的战略，连续三十多个季度业绩增长。

｜太古汇

　　2023年，广州太古汇销售额和租金收入均创历史新高，客流量持续上涨36%，出租率100%。

　　太古还在年报中特别提到，对未来广州奢侈品市场看好，品牌租客需求旺盛。

　　官方支持太古汇扩容，太古有能力也有意愿，而文化中心隶属于政府物业，大家可以细品。

　　贰

　　向文和友说拜拜？

　　太古汇要连成一片

　　太古汇的扩容方向，除了文化中心，另一个标的物业就是汇坊。

　　汇坊，大家可能不熟悉，但说起文和友、吴系，大家就知道了，就在太古汇北面的小型商业街，与文化中心一路之隔。

｜文和友-汇坊

　　日前，关于汇坊的改造问题，已经出了明确的方案，将会对汇坊外立面进行改造，并打造一个二层连接太古汇的天桥。

｜汇坊改造计划

　　其实，早些年汇坊文和友的改造，就引起了一大波争议，例如外立面更替、消防、人行道等等问题。

｜汇坊前后改变

　　从效果图可以看出，汇坊再次准备改造回现代化外立面，相对正常的商场构造。

　　汇坊本身是属于太古汇的物业，只是外租给了文和友做了改造。

　　换句话说，要在这里动刀，只要太古汇能过政府那关，和这批租客协商好就行。

　　那么，问题来了，文和友怎么办？

　　楼市君走访了文和友商户后发现，一楼还有少量商户运营，但有几家合约都将在一两个月内到期，并表示应该不会再续约了。

｜文和友

　　至于二三层，日前基本不对外运营，只有少数人会来打卡拍照，显得相当空旷。

　　现场的文和友员工表示：“对改造并不清楚，但客流量比以前少了很多。”

　　太古方面则官方回应了一大段话，重要的有几点：

　　1、正在持续审视和研究汇坊未来的发展方向。（准备要进行改造）

　　2、目前，我们正在计划升级汇坊的商业模式。（业态和商户组合的计划调整）

　　3、希望在不久的将来，成为广州太古汇商业业态的有效延伸。（太古汇扩容）

｜文和友

　　最大牌的文和友依靠的就是独树一帜的画风，成为网红，但从改造后的效果图看，显然并不允许这部分存在了，要和太古汇装修成一致风格。

　　那么，文和友还愿意继续租吗，或者说太古还愿意继续与其合作吗？

　　前段时间，楼市君去踩聚龙湾太古的时候，就有相关人士透露，广州太古汇可能会有大改，涉及到网红文和友的改造。

　　如今来看，文和友自身客流不给力，加之大改失去特色，不排除后续会退出的可能性。

　　最后，来聊聊文化中心及汇坊对广州太古汇的意义。

　　1、弥补业态不足

　　本来，汇坊的定位就是太古汇后花园，品牌更偏餐饮，例如文和友、吴系、喜茶、咖啡、鹿鼎记等等。

｜汇坊

　　文化中心则能承接住部分人文、艺术方面的需求。比如说， 太古汇在2023年 共举办了65场线下活动、展览、时装秀、workshop、艺术表演。

｜太古汇

　　2、商业面积扩容。

　　文化中心本质上是太古承建，与太古汇融为一体的建筑，基本上装修完就能用。

　　汇坊和太古汇就一路之隔，未来将会建立空中连廊，不存在适应问题。

　　作为整个广州唯一的重奢商场，又坐落于华南第一商圈，太古汇很长一段时间内都是没有对手，肆意增长的状态。

　　但随着消费市场的寒意，以及万象城、SKP们的纷至沓来，太古汇也面临新的压力，而对外扩容，看起来是太古汇给出的一张新答卷。

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