纽约市最大办公楼被改造成豪华住宅项目 共有566套房源

　　从城市规划者到房地产开发商，每个人都在谈论将国家日益增多的空置办公楼改造成急需的住宅单元。 华尔街一号是纽约市疫情后最大的办公楼改住宅项目，现在也许应该获得纽约最令人惊叹的适应性再利用项目的称号。 业主 Macklowe Properties 于 2023 年初完成了将 110 万平方英尺的办公楼改造为拥有 566 个单元的混合用途豪华公寓物业。目前，曼哈顿对住宅公寓的需求并不强劲，这一点可以证明 事实上，新改造建筑的住宅销售远未稳定。 今年 10 月，报道称，566 套公寓中，有 479 套尚未找到业主。 然而，华尔街一号新形象背后最有价值的故事并不是公寓销售市场的低迷状态，而是公寓销售市场的低迷状态。 这是一个从写字楼到住宅的正确设计的例子——虽然价格昂贵，周期很长，但做得正确。

　　回顾华尔街一号的起源，它的转变更加令人印象深刻。 这座由拉尔夫·沃克设计的 51 层建筑最初是作为欧文信托公司的总部而开发的，它在欧文于 1927 年以 1,450 万美元收购的一个街区长的场地上拔地而起。于 1931 年竣工，并扩建了一座现代主义塔楼。1963 年，这座位于曼哈顿下城金融区的办公楼从第一天起就成为装饰艺术风格的亮点，并在很久以前就赢得了标志性地位。 1989 年，纽约银行收购了 Irving Trust，并将其总部保留在该塔内，直到 2014 年，该银行以 5.85 亿美元的交易将这座摩天大楼出售给 Macklowe Properties 牵头的合资企业。 2015 年，纽约梅隆银行腾出该大楼建新总部后，麦克洛继续推进改造工作。

　　多年来，华尔街一号的概念发生了变化，计划一度要求一半租金和一半公寓。 尽管如此，最终，饱和的豪华公寓市场还是导致了将住宅严格限制为公寓单元的决定。 与罗伯特·A.M. Stern 建筑事务所牵头对这一地标性建筑进行改建设计，SLCE 建筑事务所作为该项目的记录建筑师，适应性再利用努力的结果是一座现代住宅杰作，包裹着其标志性的石灰石立面。

　　这是一个复杂的转变。 除了修复石灰石覆层外，麦克洛和团队还在该物业的非地标部分顶部添加了一个露台和五层额外的楼层。 在内部，一个引人注目的大厅已经被封锁了几十年，现在根据原建筑师 1928 年的计划进行了修复，并通过新的设计特点进行了增强。 该建筑现在还拥有 The One Club，这是一个占地 100,000 平方英尺的多层设施包，提供从儿童游戏室到联合办公套房，再到一整层楼的健身器材等各种设施。

　　该建筑底层以前平淡无奇的零售组合现已发展成为对该地区工作和生活的人们的吸引力，其占地 157,000 平方英尺的阵容包括多层 Whole Foods 杂货店、Life Time 豪华运动俱乐部和 日托中心。 2024 年，法国百货公司 Printemps 将在一个两层零售空间中开设其在美国的第一家分店，该零售空间还包括 One Wall Street 原来的 Red Room，该空间从地板到天花板都覆盖着红色、橙色和金色的马赛克， 同时也是纽约市仅有的 50 个室内地标之一。

　　麦克洛还竭尽全力确保具有百年历史的华尔街一号能够尽可能可持续地发展。 该建筑的设计师在结构顶部额外建造五层楼时，采用了空隙双轴板（在建筑行业也称为气泡甲板板或气泡混凝土）。 气泡板是混凝土板，它不是实心混凝土，而是含有空心再生塑料球，使其重量更轻，更环保。 该产品还有助于降低功耗和减少梁的要求，而所有这些都不会影响板的强度。

　　华尔街一号作为住宅物业确实相当宏伟，但其改造过程却绝非在公园里散步。 办公楼改建为住宅带来了固有的基础设施挑战，华尔街一号也不例外。 必须扩大管道和暖通空调装置，以适应新住宅单元中增加的独立浴室、厨房以及供暖和制冷设施。 该建筑还面临一些特定的挑战，包括某些现有的机械系统阻碍了面向客户的通道。 此外，旧银行金库的地下室阻碍了新机械系统的整合。 工程师们必须小心地绕过金库来安装新的机械系统。 此外，电梯也需要升级，物业的侧电梯被移至建筑核心，以方便集中出入住宅。

　　总而言之，麦克洛估计花费了 15 亿美元将华尔街一号改建为住宅摩天大楼，远远超过十年前该房产购置成本的两倍多。 2018 年底，麦克洛通过德意志银行获得了一笔 7.5 亿美元的五年期建筑贷款。 2023 年秋季，开发商及时为该房产达成了 6.65 亿美元的再融资协议，其中 3 亿美元包括为据报道的 400 多套未售出住宅提供的库存贷款。