房企海外债券融资正式重启 2025年融资环境如何

　　绿城中国发行美元债，让房地产行业迎来破冰时刻。

　　2月13日，绿城中国发布公告称，拟新发行本金总额1.5亿美元的优先票据，年利率8.45%。这一举措标志着沉寂许久的房企海外债券融资正式重启。

　　那么，房企为何重启美元债融资市场?房企2025年融资环境如何?

　　重启美元债融资市场

　　回顾来看，近年来包括“三支箭”在内的房企融资支持政策不断出台。2024年以来，从1月官宣建立房地产融资协调机制，到“9·24”新政陆续落地，房地产金融政策整体进一步宽松，支持力度明显加大。但政策效果的显现仍需要一个过程，尤其相较央国企，民营主体目前的受益范围和规模更小，融资困境缓解还不明显。

　　中指研究院近期发布的数据显示，2024年，海外债发行规模仅为69亿元人民币，同比下降69.5%，占总融资规模的1.2%，较上年下降了2.0个百分点。平均发行期限2.5年，发行期限均为3年以下，期限偏短，房企难以从境外获得长期资金支持。从单月来看，8月至12月均无新发行债券，海外债渠道几近关闭。

　　绿城中国发布公告表示，新票据的发售价将为新票据本金额的100.5%，发行收益率为8.258%，降低了票据发行的成本。该等新票据将会和将于2025年2月24日发行的2028年到期之本金总额为3.5亿美元8.45%的优先票据(原始票据)构成同一系列票据。除发行价格外，新票据和原始票据的条款和条件一致，但仅于美国境外提呈发售，不会在香港向公众发售或向该公司关联人士配售。

　　新票据发行所得款项拟将所得款项净额，即经扣除票据发行的认购折扣、佣金以及其他预计应付费用后，作为绿城中国现有债项的再融资，包括但不限于为同时进行的购买要约提供资金。

　　此次发行的票据年利率为8.5%，虽处于较高水平，但从市场环境和融资需求来看，这样的利率是企业和投资者双方都能接受的。在当前融资环境下，能够成功发行海外债，对企业来说是拓宽融资渠道、缓解资金压力的关键一步。此次绿城重启美元债融资市场对外释放房地产行业积极信号。

　　从企业主体来看，绿城作为此次海外债融资的“破冰者”也备受关注。绿城中国发债“破冰”背后有着多方面的因素。

　　目前，房地产市场虽处于深度调整期，但积极因素不断涌现。多地出台房地产宽松政策，从降低首付比例、下调房贷利率，到放松限购限售等，旨在促进房地产市场平稳健康发展。

　　镜鉴咨询创始人张宏伟表示，能够率先发债的房企，主要是最近两年整体业绩表现相对不错的。从绿城拟发行美元债来看，标志着房企美元债发行近期开始启动了，尽管绿城此次发债成本略高于以往，但是能尽早获得融资，对公司发展更加有利。

　　业内专家：增强房企融资信心

　　在业内人士看来，尽管发行规模只有1.5亿美元，但这一举措意义重大。在房地产发债高峰期，1.5亿美元的额度并不起眼，但在海外债融资市场历经长时间遇冷后，其重启意义远远超过了金额本身。

　　上述业内人士指出，与市场预期不同，此次率先重启海外债发行的既不是具有天然优势的央企，也不是在融资方面表现较为突出的地方国企，作为拥有央企背景的混合所有制企业，绿城中国兼具央企的稳健与民营企业的灵活性，也为其他房企提供了借鉴和参考。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，在内地房地产市场融资环境依然紧张的背景下，美元债融资成为房企重要的资金来源之一。它不仅增强了房企的融资信心，还有效缓解了资金流动性问题，弥补了内地融资渠道的不足。此外，美元债的融资还有助于房企缓解债务压力。

　　谢逸枫分析认为，绿城中国此次成功发行美元债，标志着中国内地上市房企中，民营企业美元债的发行窗口正式重启。这一举动预示着房企在美元债融资方面将迎来进一步的扩大。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，绿城中国此次成功发债，对整个房地产行业来说具有多方面的重要意义。

　　一方面，打破了“房企美元债市场冻结”的悲观预期，提振了市场信心。投资者看到，即便在行业困境中，仍有优质企业能够凭借自身实力获得国际资本的青睐，这有助于修复市场对中国房企的整体信心。另一方面，为其他优质房企重启境外融资提供了示范效应。随着绿城成功发债，或许会有更多财务状况良好、运营稳健的房企效仿，从而缓解行业整体的流动性危机。

　　房企2025年融资环境如何

　　克而瑞研究中心报告数据显示，2025年房企债务到期规模达5257亿元，其中第三季度是偿债高峰，到期规模约1574亿元。报告提示，由于近年来不少房企选择将债务展期或置换导致偿债压力转移，预计2025年房企的债务压力依然较大。

　　回顾2024年全年，房企债券到期规模达4828亿元，而发行规模为2158亿元，借新还旧偿还到期债务仍有较大缺口。

　　在此背景下，严控增量、盘活存量被市场认为是接下来缓解房企资金压力的关键。预期2025年中央和地方仍将会从以下两方面发力：一方面是继续落地实施收储存量商品房用作保障性住房;另一方面则是充分用好地方专项债和央行专项再贷款收购企业闲置存量土地，短期减少无效新增商品房供应稳定库存预期。

　　上述报告认为，这些政策的推进落地也会吸引更多低成本增量资金进入市场，同时有利于改善市场供求关系和市场预期。

　　中指研究院企业研究总监刘水也认为，2025年房地产全面回稳仍面临一些挑战，但随着各项支持性政策加力并陆续落地，房企融资环境有望改善。另外，盘活存量闲置土地政策能够有效改善企业资产负债表，有利于增强企业信用资质，形成正向循环后房企资金面有望好转。

　　从融资政策看，项目白名单机制持续落地扩容，经营性物业贷、支持房企发债和股权融资等政策延期，公募REITs和持有型不动产ABS持续上新，多种融资渠道向房企打开，融资政策整体宽松。

　　展望后市，光大证券分析，今年各地两会广泛提及“地产新模式”，机构认为其主要通过“保障+市场”住房供应体系实现。可以预期的是，2025年，市场主导的商品房市场企稳，与政策主导的保障房体系加速构建，将有望遏制房地产投资增速持续下行的态势，稳定楼市预期。