全国首例！老旧小区“自拆自建”迎来重大进展！

近日，浙江省建设厅等部门就《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》（下称《指导意见》），明确相关流程和支持政策。

据悉，这是全国首个出台的推进老旧小区自主更新的指导意见。

《指导意见》从基本原则、组织实施、政策保障、工作要求等四个部分，提出政府引导、业主主体，因地制宜、分类指导，保障安全、优化流程，自愿申报、试点先行等原则，探索建立科学、简便、有效的管理流程与服务机制。

此外，该《指导意见》将于今年5月1日正式试行，这对于全国城镇老旧小区而言，具有极强的参考性。

老旧小区居民“自拆自建”

国内已有成功“样板”

老旧小区自主更新，也就是我们此前曾提及过的“自拆自建”。

而事实上，早在这则《指导意见》出台之前，杭州便已有试点案例。

它便是位于杭州拱墅区朝晖六区的——浙工新村，也是目前全国首个由“居民主体，政府统筹”的城镇老旧小区自主更新试点项目。

该小区始建于1983年，至今已有超40年房龄，被纳入有机更新范围的房屋共13栋，涉及548户居民，并且已于去年11月底正式开工。

根据公示，项目由杭州市拱墅区人民政府朝晖街道办事处统筹组织，施工单位为拱墅城发集团，并且保证重建后原地置换的房屋套内面积与原房屋基本相等。

按照项目设计方案，总建筑面积约为8.1万㎡，地上建筑面积约5.7万㎡，地下约2.4万㎡，新建“一老一小”活动中心等配套设施超2000㎡，新设地下车位450余个，绿化率提升至25%以上。

根据官方公布的效果图来看，拟将新建为7栋11F的小高层，全部加装电梯，人车分流。

浙工新村效果图 图源：拱墅发布

至于出资金额，则与居民的房屋面积挂钩。两大关键信息：

一是，业主需自行承担改造费用。

据拱墅区住建部门透露，原有住房的面积部分按1350元/㎡出资，其中不满53㎡的房源，按照53㎡计算；每户最多扩面20㎡，扩面部分对照周边二手房、次新房小区估价出资，约34520元/㎡（根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动）。

二是，政府补贴。

根据项目实施方案，业主为个人的，在房屋有机更新协议生效后，政府还会对原屋拆除给予补贴。

① 原房装饰装修补贴，由评估机构评估确定。

② 建设期临时租房补贴。租房标准为：按本地段每月63元/㎡*原房建筑面积计算，每户每月补贴标准不低于3000元，不超过36个月。

以一个原产权面积为80㎡的房子为例。

在套内面积不变的原则下，再进行最多20㎡的市场价扩面，那业主需承担约100万元改造费用；此外，他还能领到约10万元的装修补贴及临时租房补贴。

那么换算下来，相当于花费不到100万的成本，即可在市中心住上媲美商品房的住宅，谁能说不香呢？

“成都案例”，为什么没能成功？

而说到“自拆自建”，自然就不得不说回成都的万人小区——中央花园二期。

同样是房龄久远的小区，同样是由业主自发组织的对整个小区进行原址拆除重建……但历经近7年时间，至今仍未成功。

去年，我们曾对该小区的“自拆自建”历程及现状进行过追踪。（原文链接请戳☞ 99.9%同意！成都万人小区决定“自拆自建”，老破小有救了！）

简单回顾下其筹备历程：

2018年7月 中央花园二期业委会向上级政府提出了改造意愿，同年12月晋阳街道办发布《告知书》：只要业主签字率达到95%，有企业参与，将规划危房旧城改造。

2019年12月 业主签字率达到96.5%，且找到一家央企愿意参与，业委会将签字材料复印报送相关部门，正式提出申请；时任区委书记批示：同意纳入危旧房论证。

2020年3月 区公园城市局副局长表示：可自己报建，原地重建，政府不参与。“自拆自建”暂停。

2020年4月 成都出台城市更新指导文件（43号），提到可“拆旧建新”，业委会再次向武侯区相关部门和街道办反映诉求。

2021年11月 住建部明确成都市为全国第一批城市更新试点城市，业委会将此前征集到的96.5%业主签字材料复印三份，分别报送省、市、区相关部门。同年11月、12月，区委两次前往社区调研，提出“自拆自建”。

2022年农历大年初一 相关部门和街道相关负责人在中央花园二期现场座谈会上，确定了小区自拆自建分“四步走”。

业主意愿强烈，但在去年12月，成都市住建局对此给出的结论是：暂不实施“自拆自建”，建议先组织老旧小区改造。

至此，中央花园二期的“自拆自建”工作再次宣告搁浅。

那么，“成都案例”究竟为何没能如“杭州案例”这般，顺利施行呢？

我认为其中的两大关键原因：

1、模式不同。

与以往的旧改、拆迁皆有所不同，浙工新村是由业主自筹自建：主体认定、资金主要来源、更新方案、更新申请等，皆由小区居民承担，政府参与组织，无第三方企业参与，推进难度相对较低。

反观中央花园二期，根据此前流传较广的一套出资方案，为“业主和政府均不出钱，引进社会资本垫资重建”，推进难度非常大。

一是自拆自建项目的投资回报率本就不高，在现阶段楼市整体低迷的情况下，很难找到有愿意承担项目建设的企业；二是一旦承建的第三方企业资金实力不够稳定，项目后期烂尾风险较高。

2、方案不同。

中央花园二期，业主提出将原1.5的容积率上调至2.4，新增加的约8万㎡面积让渡给开发商，作为引资条件。但实际上，小区部分临清水河区域被成都市划为特别控制区，调规增容的可行性，几乎可以说是“没有”。

而浙工新村，显然不涉及这一问题。

此外，即使中央花园二期的自拆自建能够成功推进，但它作为一个占地约200余亩的万人小区，还涉及到小区规模、人员结构等较为复杂的社会问题，后续的工作推进难度也非常高，且很难避免不产生冲突。

道阻且长，但希望就在前方

但不管怎么说，浙工新村和中央花园二期，都有着极强的参考和示范意义，为市区老旧小区更新提供了一条极为宝贵的探索路径。

目前，成都仅针对锦江、青羊、武侯、金牛、成华五城区内，无地下室和其它楼栋相连的低层住宅的D级//Dsu级危房，有可整体拆除重建的政策，暂无老旧小区“原拆原建”相关政策出台。

不过，基于现在国内已有可参考性政策出台，后续成都跟进相关政策也并非没有可能。

对于市中心老旧小区“自拆自建”，大家是如何看的呢？