2024万科困局：销售滑坡，2025能否逆袭？

　　在房地产市场深度调整的 2024 年，万科作为行业龙头企业，面临着诸多挑战与变革。这一年，万科销售承压，投资收缩，财务状况也经历了较大波动。然而，新管理层的上任为企业带来了新的思路与方向，在应对市场变化、化解风险等方面积极作为。通过对其全年各项业务数据的剖析，我们可以一窥万科在复杂市场环境中的表现与战略调整。​

　　销售业绩：核心城市稳固，整体承压明显​

　　2024 年，万科销售额为 2.460.2 亿，合同销售面积达 1.810.7 万平，与上一年相比，销售额下降了 34.6%，销售面积下降了 26.6%。这一降幅远超行业平均水平，凸显出万科在销售端面临的巨大压力。据国家统计局数据，2024 年全国新建商品房销售面积为 9.73 亿平方米，下降 12.9%;销售额为 9.67 万亿元，下降 17.1%。行业整体下行，但万科的下滑幅度更为显著。​

　　不过，万科在核心城市的头部优势依旧稳固。在 26 个城市中，其销售金额排名前三。在市场普遍低迷的情况下，核心城市凭借其强大的经济基础、人口吸引力以及刚性住房需求，成为万科销售业绩的重要支撑。尽管整体市场环境不佳，但这些城市的房地产市场相对稳定，需求韧性较强，万科凭借多年积累的品牌优势、产品品质和服务能力，在这些城市保持了较高的市场份额。​

　　为了应对销售困境，万科加大了盘活旧库存的力度，积极出清非主业资产，以回笼现金。这一举措在四季度取得了显著成效，单季经营性现金流净流入 86.5 亿元，环比增长 25.3 倍，推动全年经营性现金流实现 38 亿元的净流入。通过资产盘活，万科不仅缓解了资金压力，还优化了资产结构，提升了企业的资金流动性和抗风险能力。​

　　投资策略：聚焦一二线，投资收缩态势显著​

　　2024 年，万科在投资方面秉持审慎态度。全年新增土地计容建面 137 万平方米，与去年相比减少 77%，拿地总价 91.38 亿元，拿地销售比降至 0.04.投资收缩态势十分明显。从权益土地款支出看，同比减少 88% 至 55.6 亿元，拿地权益比例为 60.8%。​

　　在投资区域选择上，万科坚定地聚焦一二线城市。其中，一线、二线城市新增土地计容建面分别为 37.7 和 67.9 万方，占比分别达 27.5%、49.6%，主要集中在广州、成都、杭州、上海和武汉等城市。这些城市经济发达、人口持续流入、房地产市场需求旺盛，具备较强的抗风险能力和发展潜力。尽管市场整体低迷，但优质城市的优质地块仍能吸引万科这样的头部企业布局。​

　　到 2024 年末，万科项目储备总计容建筑面积约 6.838 万平方米，较 2023 年末减少 25.6%。这一规模的项目储备，预计可支撑未来三至四年的发展。万科通过合理控制土地储备规模，避免了过度囤地带来的资金积压和市场风险，确保企业在稳健经营的基础上，实现可持续发展。​

　　财务状况：减值拨备致亏损扩大，或迎业绩拐点​

　　2024 年，万科开发收入为 3.010 亿元，同比下降 30%。合同负债 1923.6 亿元，对物业开发收入覆盖倍数不足 1.这意味着 2025 年其营业收入可能继续处于低位。为应对市场下行带来的资产减值风险，万科计提了 335.5 亿减值拨备，其中存货跌价 70.6 亿、信用损失 264 亿、合联营减值 0.84 亿、投资性房地产减值 0.25 亿。受此影响，净利润亏损扩大至 487 亿元，其中减值拨备占亏损额的 69%，归母净利亏损也扩大至 494.8 亿。​

　　万科一次性大幅计提减值拨备，背后或许有新管理层战略考量的因素。新管理层上任后，通过这种方式与前任管理层做切割，明确权责划分，一次性出清财务风险，从而减轻未来业绩的减值压力。基于 2024 年较低的业绩基数，2025 年万科有望迎来业绩拐点。随着市场环境的逐步改善、销售业绩的回升以及前期战略调整效果的显现，万科有机会修复市场信心，实现业绩的反转。​

　　债务风险：2025 年偿债高峰，新管理层力促现金流优化​

　　2024 年，万科新增融资和再融资 948 亿元，同比增长 5.7%，融资总量相对保持稳定。年内，万科按期偿还了 93 亿元境内债与人民币约 104 亿元的境外债。不过，截至年末，其有息负债规模达 3.612.8 亿，短债规模 1.582.8 亿，占比 43.8%，这表明 2025 年万科将面临偿债高峰期。从现金短债比来看，为 0.56.若扣除预售监管资金，其真实流动性将进一步承压。​

　　面对严峻的债务形势，本次深铁作为大股东全面接管万科核心岗位，首要任务便是化解债务风险，恢复市场信心，避免万科成为行业系统性风险的导火索。新管理层将采取一系列措施优化现金流，如加快销售回款、进一步盘活资产、优化债务结构等。但同时，新管理层也需要时间与万科原管理团队进行磨合，在后续工作中，仍要平衡国资支持与市场化运作之间的关系，确保企业在稳健化解债务风险的同时，保持市场竞争力和创新活力。​

　　业务布局：聚焦三大主业，拓展多元发展路径​

　　在房地产市场深度调整的背景下，万科持续聚焦开发经营、资产管理和物业服务三大主业。​

　　万物云作为万科旗下重要的物业服务平台，实现营业收入 363.8 亿元(含向万科集团提供服务的收入)，同比增长 8.9%。年末累计完成 250 个蝶城(包含 1.555 个住宅物业项目)的流程改造验收。蝶城模式的推广，有助于万物云提升服务效率、降低运营成本，实现规模效应和服务质量的双重提升。通过整合资源、优化流程，万物云在物业管理市场的竞争力不断增强。​

　　租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入 37.02 亿元，同比增长 7%。泊寓作为万科租赁住宅业务的核心品牌，新拓展房源 4.06 万间，净新增开业 1.11 万间。截至 2024 年底，泊寓共运营管理 26.24 万间长租公寓，开业 19.12 万间，服务企业客户超 5400 家，出租率高达 95.6%。随着城市化进程的加速和年轻人群居住观念的转变，租赁住宅市场需求持续增长。万科通过不断拓展房源、优化运营管理，提升了泊寓在租赁市场的品牌影响力和市场份额。​

　　万科在聚焦三大主业的同时，也在积极探索多元业务发展路径，以增强企业的抗风险能力和可持续发展能力。在商业地产、物流地产、养老地产等领域，万科均有布局，通过整合资源、创新模式，为企业发展开辟新的增长空间。​

　　2024 年对于万科而言是充满挑战的一年，销售下滑、投资收缩、财务压力增大等问题接踵而至。但万科通过积极的战略调整，在盘活资产、优化投资、化解债务等方面取得了一定成效。随着新管理层的全面接管和战略的持续推进，2025 年万科有望在复杂的市场环境中迎来业绩拐点，逐步恢复市场信心，实现企业的稳健发展。同时，聚焦三大主业的业务布局，也为万科在房地产市场的长期竞争中奠定了坚实基础。