上海长宁别墅板块上新1宗宅地或打造低密小高层产品

2023-10-07 15:33:19 来源：More城读

　　原标题：整整2年没有上新的长宁在10亿级别墅板块等来新宅地

虹桥路2409号的沙逊别墅

　　被外界视为“万年”不出新房的长宁区，这两年以一年推一块地的频率，十分低调地存在于市区的楼市中，就连新房供应也常年垫底全市，上一次开盘还要追溯到2021年的愚源名邸，均价12.5万/平方米，整整两年都没有一个新房项目取证开盘，新华路板块的华山夏都苑二期、镇宁路板块的壹公馆、西郊板块的宁国府邸几个项目已经“捂”成了现房，但也久久没有要取证开盘的迹象，按照目前节奏今年也不会入市了，足可见长宁主打的就是一个“绝版”，以至于很多人甚至认为长宁区已经没有新房供应。

　　所以长宁楼市只要有风吹草动，注定会上“热搜”。

　　即将在10月举行的上海第三批次土拍首回合7幅宅地中，长宁放出了一幅紧邻动物园的程家桥街道248街坊8丘41-17地块，房地联动价11.8万元/平方米，仅次于同批次出让的房地联动价为14.2万元/平方米的徐汇区龙华街道。

　　要知道，在整体供应稀缺的长宁，西郊板块更是寸土寸金，仅18幢的檀宫,被称为沪上豪宅塔尖，总价都是十亿级。

　　也就是说，想买长宁的新房，首先要等得起，然后要有实力，而这个实力，可能已经不局限于预算和积分了。

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　　Part.1

　　“涌入”效应，长宁每一步都在时代节点上

　　说起长宁，很多人觉得它在市区的存在感并不强，起码就楼市而言，长宁并不算当下的热门区域。

　　但在20年前，江湖上都是长宁的传奇，一度引领上海的房价。

　　上海“老克勒”和“new money”偏爱梧桐树下愚园路、新华路的人文历史风貌与现代交融共生的情怀；而“old money”更认可的古北和西郊，西郊旁大隐隐于市的独栋别墅一直是神秘买家的象征，而第一代国际社区古北作为一个以居住为主，同时提供外事外贸活动的综合涉外区，是外籍人士进入上海安家的首选，很多境外人士最初也是通过古北认识上海，地位不是一般楼盘可以比拟的；中山公园又是上海最早的面向本地的高端居住区，2000年前后，上海大量中坚力量购入了圣约翰名邸、凯欣豪园、兆丰嘉园等等。

　　时至今日，中山公园也是典型的中产居住区……

　　从长宁区发展的这条时间轴上，可以发现，过去的长宁区一直被规划眷顾，占尽天时、地利：先是作为上海西郊外侨聚集的生态住区，再是在虹桥经济技术开发区的带动下建设综合配套设施，随后逐渐形成中山公园商业中心、虹桥国际贸易中心和临空经济园区三大经济组团，奠定了长宁在上海主城区中独一无二的地位。

　　根据长宁区2035年的发展目标愿景，将进一步优化空间结构，撬动长宁东西“两翼”联动发展，构建完善的“生活+专业”公共中心体系。

　　未来，长宁区不仅会在“国际、创新、活力与宜居”四个方面重点发力，围绕中山公园商业中心、虹桥-古北地区及临空经济园三个核心，着重东西之间的均衡与差异化发展。

　　其中，依托中山公园商业中心、虹桥国际贸易-古北社区地区，强化“东翼”中央活动区内国际贸易、科技创新、文化创意等全球核心功能集聚；同时，推动“西翼”虹桥商务区（虹桥临空经济园区和虹桥东片区）特色和新兴临空产业发展，营造互联网金融企业生态圈，集聚知名企业总部，塑造优势互补的东西两翼经济增长极和带动区域经济高质量发展的引擎。

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　　未来的长宁，不仅是上海的中心地，更是长三角乃至全国与上海联系的重要窗口。

　　从“长宁的虹桥”到“上海的虹桥”，再到“长三角的虹桥”“世界的虹桥”，“大虹桥”带给长宁的绝不是“溢出”效应，而是“涌入”效应。

　　可以说，长宁的每一步都踩在了时代节点上，功能定位正确，规划调整及时，板块功能分明；每一次机遇，都给长宁带来了新的资源，成为了市区再也无法复刻的优质板块。

　　Part.2

　　产业繁荣，优雅地段集聚了豪宅底气

　　相比于今天我们所熟知的“大虹桥”，长宁才是虹桥品牌真正的发源地。

　　大虹桥往西，闵行、青浦都是孤岛式发展，本身缺乏强有力的城市的基础。

　　唯有长宁临空经济园和大虹桥的东片区有能力与市区进行强有力的协作，不仅能与东部的长宁区资源协同发展，联系北部普陀区，并向更东边的上海市主城区进行协作；也能够通过虹桥枢纽，联系长三角城市群、乃至全国资源，这个优势可以说是独一无二的。

　　2021年，大虹桥片区GDP已经达到1400亿元，其中东虹桥就占据一半以上。

　　长宁的新泾镇、程家桥街道加上虹桥机场，构成了东虹桥，主打总部办公、数字经济，是大虹桥中地段“最好的”，毕竟西虹桥的青浦徐泾、南虹桥的闵行华漕前湾、北虹桥的嘉定江桥都在外环外。

　　足够优秀的营商环境，足够多的招商资源，也为东虹桥的核心——临空经济示范区的发展打下了坚实的基础。

　　2003年，长宁区委区政府号召“倾全区之力，决战临空”，如今，临空主打的总部经济、航空经济、数字经济均已开花结果——32家市商务委认定的各类总部型企业已入驻，其中跨国公司地区总部已达23家，总部经济约占示范区经济总量的30%；入驻航空企业数达到146家，占长宁区航空经济比重达90%以上；携程、爱奇艺、科大讯飞、联影智慧医疗等重点数字经济企业700余家聚集在此。

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　　相比于产业的繁荣，从楼市投资视角来看，这里可售的住宅却并不多。

　　除上述地块外，目前长宁还有一幅长宁区华阳社区C040101单元尚未挂牌出让。

　　而本次出让的程家桥宅地处于西郊板块内，是上半年长宁区调整规划的“上海市虹桥路历史文化风貌区保护规划41街坊”，地块建面约3.6万平方米，限高40米，但容积率为2，中小套型占比50%，大概率打造为12层左右的低密度小高层产品。

　　根据土地转让合同要求，项目全部采用装修交付，装修标准不低于4000元/平方米。

　　同时，该地块也有竞品质环节，主要集中在绿色建设、社区养老服务设施、装配式建筑、BIM应用、可再生能源等面向未来的可持续设计。

　　Part.3

　　高贵很贵，纯正豪宅区西郊少数人拥有

　　纵观上海豪宅市场，以外滩沿线、陆家嘴为代表的浦江豪宅，与国宾馆三公里范围内的西郊豪宅可谓顶级豪宅的两极。

　　西郊拥有近一个世纪的豪宅居住区血统，作为中国富人居住区成型于上世纪30年代。

　　而从民国家族时代，到70年代国宾领地，再到90年代的古北涉外豪宅居住区，西郊一直延续着它的纯正血统。

　　正是这一血统，与无可取代的历史地位，使得周边三公里国宾界内获得永久限高的特权，受到了保护性的控制，整体城市界面足够幽隐，更给这个板块增加了几分神秘感，因此内部大配套相对来说比较少，教育资源比较出名的就是包玉刚实验学校。

　　在行家眼中，能够在名流聚集的西郊拥有家业，才能真正说明一个人的地位。宋美龄、白崇禧、陈纳德、沙逊家族、厉树雄、邓小平……这些在中国现当代历史格局中产生重要影响的人物，都曾生活在西郊。

　　也难怪坊间流传着这么一句话“富在外滩，贵在西郊”，多数人聚集外滩，少数人拥有西郊。

　　不同于浦江豪宅的扎堆现象，纯正西郊国宾界内已经没有可供开发的地块，想要在上海真正富人区拥有自己的家业的机会屈指可数。

　　在西郊动辄上亿的豪宅中，城投去年拿下的西郊地王，虽没有中小套户型限制，但仅有45套洋房平层和23套联排别墅，让这块地显得尤为珍贵，预计会在2024年入市，新房指导价在16.3万/平方米，也是长宁目前价格的“天花板”。

　　这引发了周边仅有5栋大别墅房源的复地御西郊和只有11套四合院产品的宁国府邸等拿地较早的“热盘”迟迟不入市的“蝴蝶效应”，主要是价格口子不“撕开”，其余项目在定位和产品设计上只会更高端，但上海限价如此严格，轻易突破不了，因此入市时间也就“遥遥无期”了……

　　目前，西郊板块二手房均价为7.6万/平方米，较前两个月有所下降，挂牌的房源户型面积呈现了两极分化：50-70平方米的刚需户型段和150平方米以上的改善置业户型段，且房源量都比较充足，主要分布在以西郊国宾馆为中心的别墅区和以上海动物园为中心的老小区，而别墅房源的挂牌量也在一定程度上带动了板块的二手房价水平，像复地御西郊这样200-300平方米的花园洋房总价2000万起，檀宫的挂牌价更是高达上亿。

　　这么看来，程家桥宅地11.8万平方米、千万左右的入场价格，在当前5000万至过亿的西郊别墅门槛前的确罕见，也是不是真的很香呢？