东莞市甲级写字楼租金下降30% 空置率超5成总存量206万平

　　原标题：东莞写字楼现状曝光！月租至降三成，空置率达53％！

　　东莞主要写字楼的最新租金参考表来了：

　　鸿福路商圈、南城总部基地写字楼，40-55元/平·月可租；南城莞太路商圈30-50元/平·月；莞城、东城商圈30-50元/平·月......

　　与最高水平时的70-80元/平相比，东莞核心商圈写字楼租金已下降三成以上。

　　东莞甲级写字楼租金“跳水”，空置率却居于湾区之首......出路，会在哪里？

　　写字楼月租最低30元/平

　　租金南城最高、东城最低

　　前天，小编收到了中介小哥发来的一份东莞主要商圈写字楼租金参考表。

　　据中介资料显示，南城几个主要商圈写字楼平均租金水平在30-55元/平·月之间；莞城租金在40-50元/平·月左右；东城写字楼月租则约为30-40元/平。

东莞城区主要写字楼租金一览

　　南城的东莞大道-鸿福路商圈以及总部基地两个板块的写字楼平均租金水平最高，约在40-55元/平·月；

　　其中，民盈·国贸中心、嘉宏振兴中心、寰宇汇金中心等甲级写字楼是全市写字楼租金天花板，达55元/平·月。

　　莞城总给人老旧的印象，但在甲级写字楼这块表现却超过了东城：

　　东城的世博广场、万达中心等写字楼楼龄相对较高，与东莞商业核心的距离在3公里以上，因此租金水平相对较低，仅有30-40元/平·月；

　　中天大厦、卓越中寰等写字楼项目建成时间较近，商办产品质量较高，商业配套完善，且均临近地铁站，因此有较高租金水平，平均在40-50元/平·月。

　　不过，东城立新社区的海德琥珀台写字楼，因靠近商业核心，又是新近交付（2022年）的项目，平均租金水平仍可达到50元/平·月。

鸿福路商圈

　　从南城、东城、莞城各写字楼项目的租金情况可以看到，租金水平与写字楼产品品质、地理位置等因素有关。

　　中心城区3镇街的写字楼租金水平自高到低排序是南城>莞城>东城。

　　位于或邻近核心商圈、楼龄更新的甲级写字楼，往往有着较高租金水平；

　　非核心区域、使用超过5年甚至10年的普通写字楼产品，租金水平则仅为前者的5-7成。

　　甲级写字楼租金下降约3成

　　年初租售咨询量有所上涨

　　楼市君从中介处了解到，东莞的写字楼租金水平，相比2020-2021年下降了约3成以上；

　　另外，写字楼的空置率也超过50%，居于粤港澳大湾区之首。

东莞轨道大厦写字楼

　　先来看看近期的写字楼出租行情：

　　据中介估算，2022年底或今年年年初期间，涨价的写字楼可能只有1-2成；2-4成写字楼租金小降200-500元/月，剩下约一半价格基本没有变化；

　　中介表示，写字楼租金下降并非最近才出现。由于疫情冲击，不少实体企业都在近两年里减少写字楼的租用规

　　同时，东莞本身写字楼存量较大，空置房源较多，为了提高竞争力，不少业主也选择用直接降租的方式吸引租客。

　　中介也向小编介绍了一批降价出租的写字楼“笋盘”：

　　虽然核心商圈的甲级写字楼仍保持最高租金水平，但它们也是租金降幅最大的，平均降幅可达3成。

　　在以往，民盈·国贸中心写字楼月租最高可达到70-80元/平，但如今有房源降至49元/平，降幅近4成；

　　总部基地的浙商大厦以往最高月租可达60-70元/平（甚至更高），如今最低40-45元/平即可租到，降幅同样超3成。

东莞中心城区写字楼

　　租金下降是2022年以来的普遍情况，但在近段时间，写字楼租售又出现了上涨行情。

　　中介告诉小编，这是因为有部分公司在2022年末到2023年农历新年期间有业务调整，可能会出现转租、扩租等情况，看盘咨询量比平时增加了一半。

　　甲级写字楼空置率达53%

　　大湾区10城中东莞最高

　　虽然咨询量有所上涨，但高企的空置率仍然让一大批做写字楼租售的中介们头痛不已。

　　东莞是制造业大城，但金融、互联网、高端服务业等行业的发展水平与广深等一线城市相比仍有较大差距，因此对写字楼的需求并不大，造成较高的空置率。

　　中介坦言，即使是像第一国际、台商大厦等地处“宇宙中心”的写字楼，也有约一半房源待出租。

2022上半年主要城市写字楼新租需求统计

　　中介所描述的空置情况，也得到了相关机构的证实：

　　据第一太平戴维斯报告显示，截至2022年上半年，东莞甲级写字楼空置率约为53.6%。

　　据业内人士分析，素质较好的甲级写字楼产品都有过半空置，非核心地段的普通写字楼，空置率会再上浮5%甚至更多。

　　从写字楼存量来看，由于2022年下半年没有新增供应，东莞甲级写字楼总存量维持在206.1万平方米。

　　甲级写字楼存量主要集中于东莞大道-鸿福路、南城总部基地片区，二者存量合计占全市总存量的71.5%。

　　2022年上半年，东莞的写字楼存量体量仅约是广州的32.2%、深圳的约21.5%；

　　但是，广州的甲级写字楼空置率仅为16%，深圳写字楼空置率则为21%；经济体量最相近的佛山，空置率约33%。

　　东莞约53.6%的空置率，是大湾区10个城市里最高的。

　　目前行业内认为，写字楼空置率维持在10%～20%区间，是比较合理的。

　　低于10%会被认为过低，影响产业选择租赁空间的多样性；

　　20%，则是一道警戒线，如果空置率超过这个红线，就可能会过剩；超过30%，就属于比较明显的过剩了。

　　东莞写字楼空置率高，与疫情大环境、供应量大、产业结构不适配等因素有关。

　　但随着疫情逐渐平息，经济复苏，加上产业转型的推进以及CBD建设提速，东莞将有更多优质写字楼产品供应，写字楼市场也将迎来转机。