兴创置地拿地6个月“按兵不动”，西红门地块设计招标为何迟到？

　　在当下的市场竞争格局中，兴创置地北京西红门项目的入市时机成为备受关注的焦点。

　　兴创置地托底的地块近期有了新进展。3 月 10 日，北京市公共资源交易服务平台发布了西红门镇 DX04 - 0102 - 6030 地块 R2 二类居住用地、DX04 - 0102 - 6029 地块 A334 托幼用地项目(方案设计、初步设计、施工图设计)招标公告。招标人为北京和盛臻品房地产开发有限公司，投资额达 307525 万元，建设资金来源为自筹资金。而该地块早在半年前就已被兴创置地底价摘得。在当前市场环境下，房企通常希望尽快开盘获取销售回款，但兴创置地此时才进行设计招标，令人疑惑。新地产致电兴创置地，对方以 “不方便透露” 回应后挂断电话。

　　合硕机构首席分析师郭毅指出，目前西红门片区新房众多，市场竞争极为激烈。兴创置地前期需要投入大量时间开展精准调研，深入剖析片区内现有项目，以此精心打磨产品，确保项目具备市场竞争力。

　　回顾西红门的发展，此前它曾是北京新房市场的流量板块。其地处大兴区最北边，是距离北京市中心最近的区域，凭借地铁、商业等利好因素，一度成为高潜能板块。2022 年 7 月，西红门东完善教育配套，引入了西城的北京四中和黄城根小学，M19 号线南延规划有西红门东站，山姆会员店也已开业，板块可塑性强且无老旧小区，深受购房者和开发商青睐。然而，仅仅半年时间，西红门板块便开始 “熄火”。开发商拿地情况从 “双触顶” 摇号变为底价成交，特价房的出现还引发了前期业主的不满。目前，西红门板块库存压力较大，在售项目包括御璟星城、中建玖玥府、西红门橡树湾一二三期、御璟星城元启等。其中，2023 年年底开盘的中建玖玥府入市 1 年多，第一次取得预售证的 896 套房源已网签 693 套，网签均价 61634 元 / 平方米，是板块内流速可观且价格坚挺的楼盘。而御璟星城元启在 2024 年 8 月 28 日取得预售证，目前仅网签 66 套，均价 53503.1 元 / 平方米。

　　在北京和盛臻品房地产开发有限公司发布设计招标公告的次日，又对项目整体施工工程作出招标计划。项目整体建设规模达 9.89 万平方米，投资估算约 7.02 亿元，正式招标公告预计于 4 月 11 日发布。北京和盛臻品房地产开发有限公司是兴创置地为开发西红门项目设立的项目公司，成立于 2024 年 10 月 31 日，注册资本 11 亿元，孙海滨担任总经理。兴创置地唯一股东为北京兴创投资有限公司，隶属于大兴区国资委，主要负责大兴区内保障房和安置房建设、城市更新等业务，2020 年开始与房企联合在公开市场拿地，目前大兴区的御璟星城、大兴・星光城、京玺等项目都有兴创置地参股。郭毅表示，从企业自身角度，兴创置地对开发节奏要求并不迫切。从市场层面看，西红门片区当前在售项目丰富，涵盖各类产品，房源充足。兴创置地需深入研究片区特点及购房者需求，结合在售项目进行产品研发与升级，这一过程需要时间沉淀，现阶段更注重打磨项目定位与雕琢产品。中原地产首席分析师张大伟称，一般情况下，当前环境下房企拿地后 1 - 2 个月进行设计和施工招标较为常规。

　　值得注意的是，兴创置地西红门地块增加了上市条件附图，明确 “考虑京开高速沿线城市景观，减少室外噪声影响，如设置阳台，应进行封闭”，这意味着该地块将成为西红门东第一个带阳台的新盘。在北京平原多个地区试点 “好房子” 新规的当下，西红门新项目入市或许恰逢其时，新地产也将持续关注项目后续进展。