华侨城重返重庆，面对苛刻地块，是破局还是入局

　　成都高新区大源地块楼面价达 31700 元 /㎡，溢价率 70.43%，刷新西南地价纪录并跻身全国前五。而同日重庆沙坪坝地块仅以底价 8659 元 /㎡成交，溢价率 0%，仅华侨城一家参与竞拍，土拍市场表现极为冷淡 。这种巨大的差异反映出成渝两地土地市场在热度、竞争程度等方面存在显著不同，成都土地市场的火热与重庆土地市场的低迷形成鲜明对比。​

　　沙坪坝地块详情​

　　此次华侨城拍下的沙坪坝地块出让面积 18002 平方米，规划建筑面积 52805 平方米，起始价 45724 万元，起始楼面价 8659 元 / 平方米。该地块由两个子地块组成，07 街区 001/01 地块土地出让面积 11997 平方米，规划建筑面积 41351 平方米，容积率 3.45;06 街区 001/01 地块土地出让面积 6005 平方米，规划建筑面积 11454 平方米，容积率 1.91.沙坪坝作为科教文卫高地和西部陆海新通道始发地，核心区超 5 年无新住宅供应，新房稀缺，且新房市场供应量占比近 10 年仅不到 2% ，按理来说这样的优质地块应受房企争抢，但现实却并非如此。​

　　地块出让条件苛刻​

　　地块出让条件复杂，开发难度高。地块内有一处文物 —— 西南地质局旧址 - 仓库，原证载建筑面积 412 平方米，不计入地块容积率，须无偿移交给指定单位;须建配套公厕 1 座，建筑面积不小于 40 平方米且需对外开放，并沿市政道路布设;开发建设时间也有限制，需在交地后 1 年内开工，开工后 3 年内竣工。这些苛刻的条件使得众多房企望而却步，也是华侨城能以底价摘牌的重要原因之一。​

　　重庆土地市场整体影响因素​

　　重庆土地市场近年以城市更新为主，如长安三工厂、探矿机械厂等旧改项目释放大量土地，多数附带复杂开发条件，且整体供应规模较大，这在一定程度上稀释了房企竞争烈度，导致土地市场活跃度不高，像沙坪坝地块这样的情况并非个例。​

　　华侨城拿地动机探讨​

　　项目布局考量​

　　华侨城在渝拿地可追溯到 2014 年，自礼嘉项目 2016 年首开亮相，给市场留下 “豪宅专家” 印象。但布局重庆四年后，从 2018 年到 2025 年近 7 年未新增土储，目前礼嘉华侨城项目进入尾盘状态。此次拿地或许是为了重新布局重庆市场，有市场人士认为此次拿地仅是开胃菜，华侨城可能更看重探矿机械厂背后的 100 多亩土地，希望借此占据首发优势，在后续土地开发中获取更大利益。​

　　资金与战略因素​

　　华侨城近年频繁通过资产重组、土地收储优化现金流，如 2024 年武汉地铁上盖 TOD 项目地块收储后，华侨城明确表示将参与调规再出让，以 “轻资产” 方式盘活存量。此次重庆成交地块土地款支付采取 “三段式” 宽松支付条件，首付款 30 日内支付至土地出让价款的 50%(含竞买保证金);中期款 270 日内支付至土地出让价款的 75%(含竞买保证金);尾款 1 年内付清。若企业 9 个月内开盘并回收首开房款，可部分覆盖后续两段土地款，减缓资金压力。这对于注重资金流和战略布局的华侨城来说，是一个较为有利的拿地机会。​

　　未来开发方向存疑​

　　此次重庆拿地，华侨城是计划通过低成本获取旧改项目，规避高负债风险，还是延续其在渝 “豪宅” 式的开发模式，目前尚未可知。从地块条件和市场环境来看，旧改项目虽有挑战但也有机遇，若能成功开发可优化企业资产结构;而延续 “豪宅” 开发则需考虑市场需求和竞争情况，毕竟沙坪坝地块周边市场情况与之前礼嘉项目所处环境有所不同。​