2025年房地产市场新动向：止跌回稳 迈向“好房子”时代

　　近日，随着 2024 年末政治局会议和中央经济工作会议释放出 “稳住楼市”“持续用力推动房地产市场止跌回稳” 的积极信号，2025 年房地产市场走势备受瞩目。政策持续加力，市场已在磨底中呈现回暖迹象，“好房子” 理念更是为行业发展注入新动力。​

　　在 “517 新政” 与 “926 新政” 的双重推动下，居民购房信心逐步恢复，核心城市市场活跃度显著提升。新房市场方面，2024 年全国新建商品房销售面积和销售额累计同比降幅持续收窄。国家统计局数据显示，2024 年全国新建商品房销售面积较 2023 年下滑 12.9%，但与 1 - 11 月相比，降幅缩小 1.4 个百分点，且该收窄趋势已保持 7 个月;销售额同比减少 17.1%，较 1 - 11 月降幅收窄 2.1 个百分点，自 4 月起销售额累计同比降幅连续 8 个月收窄。四季度政策持续优化，中央经济工作会议定调积极，市场 “阶段性止跌” 效果明显。一线城市虽受益于新政，但上海、深圳在 2024 年 12 月相关数据环比下降，新政利好效应有所递减。全国范围内，部分城市优质改善项目入市，推动百城新建住宅价格月度环比出现结构性积极变化，2024 年 12 月百城新建住宅平均价格达 16654 元 / 平方米，环比、同比分别上涨 0.37% 和 2.68%。其中，第四代住宅在核心一二线城市落地，成为区域销量担当，带动二手房改善客群回流新房市场，彰显了住房产品力提升对市场的推动作用。​

　　二手房市场同样表现出色。“517 新政” 后活跃度居高不下，“9.26 新政” 后成交显著回暖，2024 年全年成交量创多年新高。麟评居住大数据研究院监测显示，14 个重点城市二手住宅 2024 年 12 月成交 148946 套，环比上涨 12.6%，同比上涨 59.2%，创月度成交新高;1 - 12 月累计成交 1298593 套，较 2023 年同期增长 9.0%。一线城市中，北京、上海、深圳 2024 年 12 月成交量单月环比、同比均上升，1 - 12 月二手房累计成交量均超过 2023 年同期，累计同比增速分别为 12.6%、30.0% 和 72.7%。同时，随着市场预期改善，二手房挂牌量自 2024 年下半年持续回落，12 月 14 个重点城市二手住宅挂牌量为 194 万套，环比和同比分别下降 1.2% 和 20.1%，去化周期降至 16.3 个月，较年初高点明显下降。国家统计局数据还显示，2024 年 12 月 70 个大中城市二手住宅价格环比平均下降 0.31%，同比平均下降 8.11%，降幅较上月分别收窄 0.04 和 0.43 个百分点。​

　　房地产市场的回暖也传导至上游土地市场。2024 年四季度，部分热点城市优质地块热度上升，民企开始参与拿地，溢价率提高，土地市场呈现点状回暖。不过，2024 年典型房企投资规模大幅收缩，土地储备压力增大，导致土地市场流动性不足。克而瑞统计数据显示，2024 年 11 月土地供应面积达 3.7 亿平方米，较上月增长 117.0%，但同比下降 17.0%;全国 300 个城市经营性土地成交量为 1.6 亿平方米，环比增加 53.0%，同比仍下降 10.0%。当月平均溢价率为 5.2%，环比提高 1.8 个百分点;土地流拍率为 9.5%，虽较上月上升 1.4 个百分点，但整体处于较低水平。上海、北京、成都等热点城市带动土地市场回暖，央企、国企及地方国资仍是拿地主力，中指数据显示，2024 年 1 - 11 月，22 城住宅用地中，央企、国企、地方国资拿地金额合计占比达 77%，央国企占比达 47%。然而，土地出让收入延续负增长态势，财政部数据显示，截至 2024 年 11 月，国有土地使用权出让收入 3.2626 万亿元，较 2023 年同期下降 22.4%，实现年初预算收入目标面临挑战，未来土地财政仍有下行压力。​

　　面对房地产市场的发展态势，“好房子” 成为行业发展的新方向。2024 年 11 月 18 日，国务院总理李强参观调研中国建筑科技展时强调，“好不好” 已成为我国住房发展的主要矛盾。2025 年政府工作报告也指出，要适应人民高品质居住需求，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的 “好房子”。其底层逻辑在于通过基础性制度变革，促使房地产供给侧要素相对价格回归合理区间，重构各主体激励与行为，推动住房产品力升级，实现增量住房产品迭代。​

　　为推动房地产市场持续健康发展，还需从多方面着手。在住房产品迭代方面，对于老市民而言，“买好房” 需求强烈，好房子意味着大房子，需降低容积率以提升居住舒适度。存量房与地的收储也至关重要，建议先收购优质房产，将二手房收购与新房购买挂钩，后续逐步纳入闲置土地;由中央政府成立全国性专业收储主体，如 “中储房”“中储地”，垂直管理以克服地方收储难题;明确收储机构转售价不低于收储价，稳定市场预期;对收储房产进行用途调整，如转为租赁住房、养老康养公寓等，并结合新一轮财税改革、新型城镇化等问题统筹推进。此外，要加快推进头部出险房企债务重组，合理分摊损失，加强各方沟通协调，促使恒大等企业尽快完成债务重组。同时，房地产调整期也是取消 “公摊” 的好时机，按实用面积计价可提升名义房价，改变消费者预期，激活市场需求。​

　　展望 2025 年，政策将持续发力，房地产市场有望在止跌回稳的基础上，借助 “好房子” 理念及一系列改革举措，迈向新的发展阶段。