政策赋能，武汉楼市从“库存困境”迈向“热销新局”

　　近期，随着一系列房地产政策组合拳持续生效，武汉楼市展现出宏观趋稳的良好态势。克而瑞最新监测数据显示，截至 2025 年 1 月末，全国重点 50 城新建商品住宅狭义库存为 31093 万平方米，环比上月下降 1%，与去年同期相比下降了 11%。武汉商品住宅库存面积达 1479.14 万平方米，在重点城市中仅次于成都。不过，其去化周期已从 2024 年上半年的超 30 个月显著降至约 24 个月，且截至今年 2 月，武汉新建住宅市场已连续 5 个月成交量超过供应量。

　　当下，房地产行业正式迈入新一轮 “去库存” 关键时期。今年政府工作报告明确提出，要大力盘活存量用地与商办用房，积极推进收购存量商品房工作，并赋予城市政府在收购主体、价格制定以及用途规划等方面更大的自主决策权力。从中央到地方，各级政府正积极从控制增量层面着手，努力实现房地产市场的 “供求关系” 平衡。

　　在 2 月的武汉房地产市场中，商品住宅供应约 21.4 万平方米，环比下滑 7.2%，虽然同比仍维持 50% 的增幅，但整体新增供货略显不足。而成交方面表现亮眼，成交面积达 37.6 万平方米，环比上涨 19.3%，同比涨幅更是高达 43.4%。成交主要得益于少量区域红盘的补货以及历史库存的有效消化，其中准四代住宅项目去化率均在 50% 以上。例如，万科武汉的首个准四代项目万科云泊江岸推出二期地块，通过优化空间结构、提高实际得房率，开盘首日去化率便达到了 53%。城投金沙樾同样作为准四代项目，在 2 月两次加推，凭借高得房率和低总价的突出优势，两次加推去化率均超过 90%。多家房企相关负责人表示，自去年下半年起，“四代住宅” 项目在武汉市场销售表现十分突出。

　　克而瑞分析指出，在新政的有力刺激下，在城市热点区域开发小而精的优质土地，打造品质卓越甚至极致的产品，并以合理投资回报下的价格推向市场，从而迅速完成出清的 “新周转模式”，已在市场层面得到充分验证。同时，库存项目选择低价出清，两者共同作用促使武汉住宅市场连续 5 个月呈现成交量大于供应量的积极局面。

　　自去年下半年以来，在一揽子增量政策的利好推动下，武汉商品住宅市场去化周期整体呈下降趋势，去库存压力逐步得到缓解。数据显示，2024 年下半年，武汉新房成交面积为 535 万平方米，占全年成交量的 64%，去化周期明显缩短。

　　为进一步加速去库存进程，武汉积极响应中央会议精神。在 2024 年，武汉持续优化房地产政策，全力推动房地产市场止跌回稳，对 “汉十条” 政策进行优化升级，先后发布 2.0 和 3.0 版本，涵盖降利率、降首付、购房补贴、上调贷款额度等一系列优惠政策，并持续举办房交会，有力促进了市场需求的不断释放。今年 1 月 1 日，武汉市住房和城市更新局发布通知，将部分房地产政策适用期限延长至 2025 年 6 月 30 日。

　　此外，武汉在供给端改革方面也持续发力，鼓励住宅产品设计创新，增加高品质住宅供给。通过 “收调供” 等有效手段盘活存量土地，进一步提升企业投资信心。各区因地制宜，“因区施策”，从人才购房、多孩家庭购房优惠、以旧换新等多个维度精准施策。据不完全统计，2024 年武汉共有 10 个项目申请商改住，在盘活存量资产方面走在了全国前列，开创了先河。武汉楼市在政策的持续推动下，正朝着健康稳定的方向不断发展。