上海某豪宅业委会向前物业追讨2800余万元始末

　　近日，《每日经济新闻》记者获悉，上海汤臣湖庭花园第一届业主委员会诉中观物业管理(上海)有限公司(以下简称中观物业)物业服务合同纠纷一案，代表律师已于 2 月 17 日向上海市高级人民法院提出再审申请。值得注意的是，仅 “返还物业服务费结余” 一项，金额便超过 2800 万元。

　　每经记者了解到，中观物业自 2007 年 8 月 1 日起为湖庭花园提供物业服务，直至 2020 年 12 月 31 日新老物业交接，由绿城服务继续提供服务。但直到 2020 年 7 月 25 日，小区才正式成立第一届业委会。

　　约 270 万元离职补偿金

　　“湖庭花园是很多年前服务的项目，工作人员离职的离职，退休的退休，我们都不了解情况了。” 为核实诉讼中的多项争议细节，每经记者 2 月 26 日下午前往中观物业注册地，几位工作人员坦言对过往项目并不知情，但会向上级部门反馈。

　　据上海网上房地产，湖庭花园住宅套数 322 套，最早于 2007 年 10 月开盘销售，当时销售价格为 28000 元～38000 元 / 平方米，一套约 290 平方米的房屋，总价约 812 万元。2007 年前后，6 元 / 平方米・月的物业服务费算得上高端定价。上海上审会计师事务所出具的审计报告显示，中观物业 2007 年 8 月 1 日～2020 年 12 月 31 日服务期间，物业收入总额约 8766.7 万元，但报表期末结算物业服务结余约 - 137.4 万元，净利润更是亏损约 53 万元。与此同时，高达约 8819.67 万元的物业支出总额，引发了业主的强烈质疑。

　　目前，上海市第一中级人民法院二审判决，维持中观物业支付业委会公共收益约 100 万元;中观物业返还业委会物业服务费结余约 404.5 万元及资金占用利息;业委会支付中观物业管理酬金差额约 37.4 万元;驳回中观物业其他反诉请求。但业主和代表律师梳理后认为，“应收未收物业费”“员工交通餐饮补贴等虚增支出”“未交付期间产生的物业费支出” 等诸多事项仍存在争议，因此向上海市高级人民法院申请改判中观物业 “返还物业服务费结余” 2808 万余元。上海市锦天城律师事务所祝茗屿律师告诉每经记者，再审申请已经于 2025 年 2 月 17 日向上海市高级人民法院提交。

　　《每日经济新闻》记者从审计报告看到，在管理费用使用上，有一笔高达约 270 万元却没有凭证的 “离职补偿金”。业主张庆(化名)等人对记者表示：“物业支付的人均约 8 万元离职补偿，远远偏离实际薪资和正常补偿标准，且未见银行转账凭证，无从核对。” 这一点，审计报告也注明：中观物业仅提供了 4 年银行支付工资的流水明细，2020 年 8 月和 12 月分别支付的离职补偿金合计超过 270 万元，没有提供解聘合同与支付流水。

　　不过，每经记者注意到，一审判决提到，“离职补偿金” 约 270 万元从管理成本中扣除。二审中，中观物业认为，在提供物业服务的近 13 年期间，平均每年获取的管理酬金仅 62 万余元，且上述管理酬金均为中观物业的营业收入，尚未扣除管理成本及税金。若由中观物业承担约 270 万元的离职补偿金，将导致中观物业在酬金制模式下承担了包干制的风险，权利义务将严重失衡。

　　对于这一争议，二审判决写明，“在现行有效的《关于住宅物业管理区域物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关问题的通知》已经禁止离职补偿金的列支，也说明政府主管部门的态度，就是为了避免中观物业擅自提取离职补偿金这类情况发生”。

　　中物智库高级研究员宋子谦在接受《每日经济新闻》记者采访时解释道：“离职补偿是雇佣方给员工的补偿，说到底要看劳动关系归属。如果这些离职员工与物业公司签署了劳动合同，离职补偿金由物业公司支付;如果物业公司代业委会跟员工签署了劳动合同，才需要由业委会来承担。”

　　失衡的酬金制

　　宋子谦认为：“从行业角度来看，酬金制其实是一个对于业委会要求特别高的模式，如果一个小区没有能力成立强有力的业委会，酬金制的风险很大，尤其是资金监管方面。”

　　上海市房管局官方公众号 “房可圆” 曾对酬金制与包干制有明确解读。根据国家发改委和住建部颁布的《物业服务收费管理办法》第九条的规定，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。包干制则是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。无论实际运营成本高低，物业公司都必须按照约定提供服务，并自行承担可能出现的盈亏风险。

　　酬金制的主要特点是透明度高，物业公司在此模式下更像是一个财务管家，负责合理支配预收资金，定期向业主公示详细的收支情况，盈余归业主所有，不足则由业主分摊。而在湖庭花园的案例中，第一届业委会直到 2020 年 7 月 25 日才正式成立。这意味着，在缺失业委会的情况下，物业公司这位 “财务管家” 已独自奔跑了十余年。

　　根据 “房可圆” 的解读，无论酬金制还是包干制，依据《物业管理条例》及相关法律法规，业主都有权在签订物业服务合同时根据自身需求和实际情况来选择最适合的收费模式，并有权参与业主大会，对涉及物业管理服务的重大事项行使表决权，有权要求物业公司定期公开、透明地报告物业费的收支状况，确保物业服务收费制度的公正性和合理性。

　　宋子谦对此强调：“不论选择酬金制还是包干制，应当是业委会成立后由业主决定，开发商不能替业主做选择。住宅前期小区实行酬金制，又没有业主大会，怎么运作?最关键的一环始终缺失。”

　　照此看，更多类似湖庭花园的案例，酬金制运行早于业委会成立，遇到监管失灵或监管不灵，应该如何保障业主权益?宋子谦指出，目前各地在努力，包括提出党建引领社区治理，三方联动、四方联动，将居委会、基层党组织和社区社会力量都纳入考虑，共同协商监管小区的总收入和公共收益。

　　每经记者查询后发现，《上海市居民委员会工作条例》第二十条对此也有相关表述：因客观原因未能选举产生业主委员会的，居民委员会应当在街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督下，组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务，经业主大会委托也可以暂时代行业主委员会的相关职责。

　　“应收未收” 的损失谁来承担?

　　基于酬金制的 “独自奔跑”，在汤臣湖庭花园的案例中，还产生了高额应收未收款项、相应的酬金提取，这些始终是双方争议的关键点。

　　每经记者注意到，审计报告还显示，由于中观物业未提供物业管理费台账，无法核实应收未收的物业管理费金额。除了金额的认定，应收未收款项造成的损失由谁承担?对应的酬金，物业公司能否提取?事实上，对于酬金制下的收支，在监管层面有着较大的空白，围绕应收未收账款产生的纠纷，也成为所有酬金制服务模式的共同痛点。

　　在二审中，湖庭花园业委会认为，应收未收物业服务费金额按照合同约定以各期交付或竣工时间、物业面积及税费调整计算得出约 857.88 万元，物业服务费收入计入应收金额后合计约 8951 万元。按应收结算的本质是将部分业主欠缴不能的追缴责任和风险由物业服务企业承担。中观物业则认为，将应收未收物业费作为物业费结余返还给业委会，与《物业服务收费管理办法》、酬金制物业服务计费方式通知等法规的规定相悖，也不符合《前期物业服务合同》关于酬金制的约定。

　　“一个健康运作的酬金制模式下，每年都要进行预算决算，应收未收的物业费毫无疑问由全体业主来承担。但这个案件当中，产生应收未收款的过程中从未出现业委会或业主大会的身影，让业主如何承担‘过去的责任’?” 宋子谦提出。

　　深圳市物业经理人学会创会会员、中国社区发展协会社区环境和物业管理工作委员会专家李广友在《新物业》期刊(2024 年 9 月)发表的《物业管理的制度困境与改革路径探讨(四)—— 酬金制物业服务收费方式深度解析》一文中表示：酬金制还面临着配套的法律法规、规则标准、制度规范奇缺，物业管理实务当中也面临着财务方面的困扰。比如，在缴费率普遍不高的小区中，如何维持项目物业管理正常运营，小区日常经营资金缺口如何解决，形成长久和大额拖欠的情况下如何应对日常所需以及如何善后处理，其欠费性质及回收如何处理。还有如何处理项目运营中可能出现的劳动风险和意外事件，比如员工离职的经济补偿金如何处理，在工作中出现意外伤亡的支出如何消化，项目现场出现意外事故的经济损失如何承担，这些对于业主和物业服务人而言都是实际的难题。

　　在宋子谦看来，即便存在一定的空白，物业公司也应该承担起自己的职责。“物业公司也没什么可委屈的，作为专业团队，明知道存在漏洞，应收未收的物业费大部分是开发商拖欠的，为什么一直不去弥补?” 宋子谦质疑。

　　截至发稿，中观物业尚未对再审申请一事作出正式回应。