取消公摊影响房屋总价吗？公摊不是越小越好

　　近年来，公众对取消商品住房公摊面积的呼声日益高涨。多地政府对此作出回应，宣布逐步“取消公摊面积”，推行商品房按套内建筑面积计价销售。

　　例如，湖南衡阳宣布自2025年1月1日起，全市商品房将实行按套内建筑面积(专有建筑面积)计价销售。河北省张家口市在去年年末发布政策，鼓励现房销售，并逐步推进取消公摊。湖南湘潭也在去年9月表示，将优化住房销售方式，允许房地产开发企业按套内面积(不含公摊面积)计价宣传销售。此外，广东肇庆于去年4月宣布商品房实行按套内面积计价宣传销售。

　　有人认为，取消公摊意味着购房者不再需要为不使用的部分付费，买房成本将降低。然而，取消公摊真的能省钱吗?

　　取消公摊是否影响房屋总价?

　　公摊面积主要指分摊的公用建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、公共门厅等。公摊面积加上套内建筑面积等于房屋建筑面积。在中国，绝大多数城市的房屋计价以建筑面积为准，购房者需要为公摊部分付费。

　　严格来说，公摊面积无法完全取消，因为没有电梯、楼梯间等公共设施的房子无法居住。近期各地推行的“取消公摊”政策，实际上是计价方式的调整。类比购买海鲜，带壳的和去壳的，花一样的钱，实际能吃的部分相差无几。

　　中指研究院政策研究总监陈文静表示，改变计价方式对房屋总价影响较小，但如果部分项目改为按套内面积计价，住房单价可能会上涨。此外，物业费通常按建筑面积计算，若改为按套内面积计算，物业费单价也可能相应提高，最终用房成本未必降低。

　　例如，广东肇庆已实施按套内面积计价，但物业费仍按原标准计算。取消公摊更多体现在交易环节的计价方式上，更多是一种“算术”调整。

　　公摊面积并非越小越好

　　直观来看，公摊面积越小，室内居住面积越大，似乎对购房者更有利。然而，事实并非如此。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，合理的公摊面积(如楼道、楼梯、电梯、外墙、大堂等)是必要的，既能提高居住舒适性，也能保障建筑安全。中原地产首席分析师张大伟也表示，过度压缩公摊面积可能导致社区品质下降，如楼道、会所、大堂等公共空间缩水，影响居住体验。

　　此外，公摊计价的存在与中国大多数地区实行的小区制而非街区制有关。小区依赖开发商建设，开发商将社区内公用部分的成本分摊到建筑面积中。

　　公摊面积的真正问题

　　大多数购房者并非反对公共空间的存在，而是对公摊面积的不满主要集中在两个方面：

　　1. **计算不透明**：公摊面积的计算方式、范围和规划设计过于专业，购房者往往不清楚自己为哪些公摊部分付费，以及具体付费金额。

　　2. **开发商违规行为**：部分开发商存在违规增加公摊面积的行为，甚至将不应计入公摊的部分(如地下室、车库、警卫室等)纳入公摊范围。

　　此外，公摊部分的未来收益(如电梯广告)通常被开发商或物业公司获取，而这些收益本应属于业主共有。因此，问题的根源在于公摊面积的不透明和管理不规范。

　　### 真正的好消息：得房率提升

　　虽然按套内面积计价未必能直接省钱，但它有助于提高市场透明度，减少信息不对称，帮助购房者更好地决策。此外，真正意义上的改变正在发生：多地正在推动提升得房率，这为购房者带来了实际利益。

　　例如，浙江绍兴、温州、金华、湖州等城市在新推地块中提出：“空中花园绿化阳台不计入住宅建筑面积和容积率，小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等公共开敞空间不计入容积率。”广州也实施了新规，允许半开敞阳台(按一半计算面积)占比扩大至20%。长沙则优化了阳台等空间面积的计算规则。

　　这些调整在保证公摊面积的同时，减少了房产证上的建筑面积与实际使用面积之间的差额，真正向“本上写多少，实际住多少”的方向靠拢。

　　业内预计，随着“好房子”建设的推进，住房设计、计价方式的调整将加速，更多实打实的让利举措将陆续出台，为购房者带来更多实惠。