新世界发展计划抵押13项物业再融资 押品价值约295.5亿港元

　　2 月 18 日，市场消息显示，新世界发展计划将旗下 13 项物业作为抵押品，为 2027 年及之后到期的银行贷款进行再融资。抵押资产总价值约 38 亿美元，折合港元约 295.5 亿 ，其中大部分资产此前未用于其他债务抵押。

　　消息称，该公司已向银行提交修订后的三年期再融资条款草案，并要求金融机构于本周五前反馈意见。这一举措让这家老牌港企再度成为市场焦点。

　　贷款传闻不断，财务状况引关注

　　新世界发展的传闻最早可追溯至去年 12 月初，当时有外媒报道称，新世界委任汇丰、中银及摩根大通为顾问，向债权人要求 12 个月的 “暂止协议”，并计划在 3 个月内公布重组计划 。不过在今年 1 月 23 日，新世界发展针对公司运作及财务债务传言进行了澄清，重申业务正常开展，且自 2024 年 7 月至公告日，已成功完成约 177.61 亿港元的现有银行贷款再融资，持续遵守现有财务债务。

　　从财务指标来看，截至 2024 年 6 月末，新世界发展债务总额达 2200 亿港元，净负债率为 55%，处于中等水平，但这并未包含 362.8 亿港元的永续债。同时，其有息负债 1565 亿港元，绝大部分为银行贷款，1 年内到期的有 416 亿港元，结合 279 亿港元的在手现金及存款，现金短债比为 0.67 。

　　近期，2 月 14 日有媒体报道称，新世界发展选择中国银行、星展、汇丰三家银行，安排 2025 年和 2026 年到期的 581 亿港元银行贷款再融资，抵押品为价值 150 亿美元的 20 多处房产。消息还指出，新世界发展新任行政总裁黄少媚和首席财务总监刘富强为此在香港会见多家银行高管，商讨公司财务状况。若上述消息属实且融资全部完成，新世界发展累计抵押物总值将达到 1485 亿港元 。

　　随着这些虚实难辨的消息不断传出，市场开始深入思考其背后的影响。2 月 10 日，富瑞发布报告指出，受资产折价出售及预售项目利润压缩影响，预计 2025 年香港地产商将面临更大盈利压力。富瑞测算，若 15% 商业地产贷款降级为第二阶段、15% 转为不良贷款，港银需计提的拨备将占相关贷款总额 3.75%-4.5%，对应风险成本约 60-70 个基点。该行特别 “点名”，尽管新世界发展抵押充足违约风险较低，但此类高负债房企合计占商业地产贷款 16%，全行业 20%-30% 贷款存在评级下调可能。

　　押品选择：核心资产上阵

　　此次被传出的抵押品中包括淮海中路项目。值得注意的是，新世界发展在淮海中路拥有两座 K11.二者仅相隔 200 米。其一是淮海路 300 号，这是内地首个 K11.由 2010 年的新世界大厦改造而来，2013 年开业，涵盖地下 3 层至地上 6 层，商业面积合计近 4 万平方米。另一座则是淮海中路 130 街坊地块的新世界・K11.作为上海第二座 K11.占地面积约 1.72 万平方米，总开发面积约为 12.87 万平方米，紧邻地铁 1 号线和 14 号线黄陂南路站。新世界在 2020 年以 41 亿元获得 130 号地块项目土地，并于 2021 年 7 月开工，目前尚未开业，正在进行最后的幕墙工作。无论是作为内地 K11 商场起源的前者，还是最新旗舰产品的后者，一旦成为押品，都意味着新世界已拿出了压箱底的资产。

　　另外被传出的抵押品还有普吉瑰丽酒店，它是东南亚首家瑰丽度假酒店，位于普吉岛翡翠湾，设有 71 间亭楼和别墅、水疗中心、俱乐部等。这也让人关注到，新世界发展可用于融资的资产还包括海外资产。新世界发展在财报中提到，于 2024 年 6 月 30 日，集团在香港、中国内地及东南亚地区合共拥有 17 间酒店物业，提供约 6560 间客房，其中东南亚酒店的营运毛利(扣除管理人费用后)按年增长 25%。与长和系等港资不同，新世界发展的海外房地产投资并不算多，例如 2015 年进军东南亚，在马来西亚经济特区柔佛州联合当地开发商联鑫发展开发 Vila Seni 新世界豪园，但此后海外投资动向甚少。

　　目前，新世界发展完备的押品清单和对应估值尚未公开，而此前其已出售大量非核心资产进行回血。财报显示，2024 财年(截至 2024 年 6 月 30 日)，新世界发展已出售 77 亿港元非核心资产，其中包括以 40.2 亿港元向华懋出售荃湾愉景新城商场及停车场全部权益 。2 月 10 日海通国际发布的研报也指出，2025 年对新世界而言通过处置资产降低负债仍然至关重要。但需要注意，2024 财年新世界发展出售非核心资产和重新计量处置造成亏损 7.82 亿港元，而 2023 财年该项科目为溢利 3.37 亿港元，若抛售过度，难免会遭受 “崽卖爷田不心疼” 的质疑。相比之下，此时以核心资产进行抵押融资，或许是更为合适的选择。