房价重回2021年！深圳最抗跌的小区出现了

　　2025 年开年，深圳楼市延续上年末 “翘尾” 态势，二手房录得量同比增长 12.7%，喜迎开门红。乐有家数据显示，深圳二手房单日带看量已恢复至去年 10 - 11 月楼市高峰期水平。市场行情向好，众多业主期待房价重回高峰，而龙华红山板块的绿景公馆 1866 已率先实现这一目标。

　　绿景公馆 1866 虽不在南山、福田等传统核心区域，也不属于 “新贵” 宝安，但其建面 160 平的 4 房成交单价涨至 9 字头，基本回到 2021 年水平。该小区位于梅龙路与民安路交汇处，是红山片区代表性楼盘，交通便利，楼下有公交站点，临近地铁 4 号线红山站，周边生活配套完善，有华润万家、苏宁等商超。2015 年入市便成为红山顶流，容积率低、绿化面积大、品质高，户型使用率达 90%，大平层产品深受地缘客户及福田高阶客户青睐。

　　不过，2016 年深高北学区划分后，绿景公馆 1866 热度下降，因学区优势不明显，炒作资金流入少，成交均价集中在 8 万 - 9 万 / 平。但也正因如此，加上稳定本地客群，在深圳楼市下行的 3 年，其大户型成交价维持在 8 万 + / 平，整体跌幅不到 10%，抗跌性远超深圳九成以上小区。去年底市场好转，大户型成交价迅速回升至 9 万 + ，如今小区大户型报价均不低于 9 万 / 平，且业主基本不议价。

　　除绿景公馆 1866 外，龙岗、坪山等非传统核心区也有大户型产品地缘客稳定、价格抗跌的代表小区。龙岗中心城的公园大地，容积率超低，有别墅、洋房等多种产品，被誉为龙岗第一豪宅，在楼市调整期，大平层产品成交价维持在 7 万 - 8 万 / 平。去年底成交的一套建面 176 平楼王单位，与 2022 年成交价相比跌幅 11%，与 2023 年成交价相比波动仅 1% ，保值性显著。

　　龙岗布吉百鸽笼的信义金御半山，是片区标杆，位于核心商业区，其三期体量最大且在华润万象汇楼上。小区建面 97 平复式 5 房，实际套内面积 140 平，实用率达 144%。即便住宅新规出台，该户型在同等总价预算下也无竞品。此前售价 10 万 + ，市场调整期波动约 15%，成交价稳定在 8 万 - 9 万后未再下跌，稳定性良好。

　　坪山大东城二期处于坪山公认的豪宅区，周边有区政府、六馆一城等配套。小区建面约 143 平复式，搭板后可拓展成五房两厅四卫，实用面积约 220 平，使用率超 150%。成交单价率先突破 6 万，一度逼近 8 万，虽有 20% 波动，但底价仍能保持 6 万左右。

　　对于普通购房者而言，这些小区大户型保值性高，但小户型总价低、资金进出容易、炒作空间大，波动性与市场大势相近，跌幅少则 30%，多则超一半。目前小户型适合刚需或刚改购房者，因其地段、配套、品质、户型等在片区中表现出色，居住属性佳，且价格已跌到底，上车门槛与区域新盘相近，部分甚至低于新房价格。 深圳楼市的这些变化与趋势，值得购房者持续关注。