三年筹备一朝停？福田中心超级旧改陷入沉寂

　　新春伊始，深圳众多项目纷纷步入 “春忙模式”，建筑工地一片热火朝天。然而，在福田中心的核心地段，一个 “超级旧改” 项目却显得格外安静，仿佛被按下了暂停键。

　　从车公庙地铁 F 口出来，便能看到车公庙泰然工业区第一更新单元二期项目正在施工。这里原是泰然科技园，如今一期泰然立城已建成运营，二期的两个地块也即将崛起两座分别约 250 米和 300 米高的摩天大楼。

　　在泰然项目的西侧和南侧，是规划容积超 168 万㎡的车公庙片区连片改造升级城市更新单元。未来，这里将摇身一变，成为新型产业空间和居住空间，还会引入义务教育及高等教育资源，填补片区教育配套的短板。

　　这一位于福田中心的黄金地段的更新项目，一直备受市场关注。那么，2025 年开年，它的进度如何?是否快要拆除了呢?

　　日前，@搜狐焦点深圳 进行了现场实探。结果发现，目前车公庙片区连片改造升级城市更新项目，除了之前拆除的皇冠羽毛球馆和体育中心外，部分区域虽设置了围挡，但尚未拆除。大家熟悉的十亩地以及规划要旧改的临街商铺仍在正常营业，宿舍也有人居住。走访过程中，甚至还有部分街铺正在装修升级，完全没有拆迁的迹象。

　　车公庙五金店商家李女士向 @搜狐焦点深圳 透露，片区的旧改拆迁工作一拖再拖，似乎不着急了。“去年年底就听说要拆，又有人说今年 3 月、5 月要动工，可现在看来不太像。” 周边开便利店的车女士也表示，暂未收到旧改搬迁的消息，一直在正常经营。“前几年商铺房东就说要拆，但一直没接到搬走的通知，如果要拆，房东会提前告诉我们。”

　　难道车公庙连片升级旧改真的就此暂停了吗?车公庙对于深圳人来说，有着特殊的意义。这里不仅是吃喝玩乐一应俱全的休闲胜地，也是深圳最为密集的商务办公区之一。据不完全统计，车公庙一平方公里内聚集着 20 多万上班族，每天从车公庙枢纽穿梭的人流量高达 19.07 万人次。

　　因此，车公庙片区的连片改造升级，不仅是市场关注的焦点，对城市发展也具有重大意义。追溯项目旧改历程，最早可回溯到 2020 年 6 月，福田区发布《福田区现状工业区分区划定》(征求意见稿)方案，车公庙连片改造升级片区项目成为福田唯一的第一批试点片区项目。2021 年 6 月，福田区政府发文宣告该城市更新项目正式启动并征集意愿;2023 年 7 月，项目更新单元规划(草案)公示;2024 年 2 月取得城市更新单元规划批复。可以看出，车公庙连片改造升级一直在稳步推进，但实际拆迁建设或许面临诸多难题，导致实体进程较为缓慢。

　　根据最新规划草案，该片区总用地面积约 32.4 万㎡，其中开发建设用地面积约 17㎡，规划容积率面积约 168 万㎡。整体以产业研发用房(约 78.8 万㎡)和配套用房(约 25.8 万㎡)为主，另外规划有约 33 万㎡的住宅(含约 11.3 万㎡保障性住房)、5000㎡的居住配套商业等。规划中的 3 个教育用地，将分别用于建设高等教育学院、九年一贯制学校和 24 班小学;1 个文体用地，将打造 8000㎡的文体活动中心。

　　可以预见，未来的车公庙将升级成为一座以产业发展为驱动，同时兼顾居住、商业、科教、文体的宜居新城。

　　当然，168 万㎡的超级旧改，改造范围广泛，根据规划分 8 个项目实施。目前项目 1(皇冠工业区)实施主体已确权，为深圳皇冠电子有限公司，其余项目则还在持续推进中。

　　车公庙地处城市核心，片区住宅用地稀缺，长期没有住宅入市，现有小区老旧，急需提升居住质量。因此，本更新项目的住宅用地备受市场关注。根据规划草案，项目规划住宅规模约 33.2 万㎡(含保障性住房 11.3 万㎡)，包含 4 个项目(具体以官方最终公示数据为准)：

　　项目 2：02 - 01 地块，规划容积 109230㎡(含保障房 37040㎡);

　　项目 3：03 - 02 地块，规划容积 30800㎡(含保障房 10450㎡);

　　项目 5：01 - 03 地块，新型产业用地 + R2.规划容积 46560㎡(含保障房 15780㎡);

　　项目 8：05 - 01、02 地块，规划容积 145210㎡(含保障房 49240㎡)。

　　在贝壳找房平台上，片区内有部分二手房源在售，楼龄均超 20 年，其中泰然小区楼盘超 30 年，挂牌价在 7 万 /㎡左右，房源以小户型为主，总价较低，但二手房交易市场并不活跃。在社交平台上，有网友已经打起了 “搏拆迁” 的主意。不过，需要提醒的是，旧改之路漫长，投资务必谨慎。最后，全新的车公庙，你期待吗?