租金增长放缓 新加坡优质写字楼租赁市场出现裂痕

　　根据莱坊发布的一份报告，2024 年上半年，莱佛士坊/滨海湾黄金地段的租金增长了 1.3%，低于去年同期 2.5% 的增幅。

　　按季度计算，第二季度优质写字楼租金上涨 0.7%，平均每月每平方英尺 11.28 新元，高于第一季度 0.6% 的增幅。

　　莱坊表示：“尽管全岛租金趋势保持稳定或略有上涨，但一些房东已开始调整租金预期，尤其是对于有可用空间的建筑。”

　　Cushman & Wakefield (C&W) 的数据显示，中央商务区 (CBD) 甲级写字楼空置率从第一季度的 3.6% 上升至第二季度的 5.4%。

　　空置率上升的原因是 IOI Central Boulevard Towers 和 Odeon 333 的竣工，这两座大楼的净可出租面积合计为 130 万平方英尺，超过了第二季度 60 万平方英尺的净需求。

　　C&W 高级总监兼商业租赁联席主管 Jeryl Teoh 表示：“许多甲级写字楼业主在高入住率的推动下，继续对新加坡写字楼市场的前景持乐观态度，并基本维持了租金报价。”

　　Knight Frank 表示，莱佛士坊/滨海湾区和整个中央商务区的入住率在第二季度分别从上一季度的 95.6% 和 94.7% 下降至 95% 和 93.6%。该咨询公司将入住率下降归因于待出租空间被吸收的准备时间更长。

　　随着金融和科技行业的某些公司开始整合其业务职能（通常是在一个地点），市场上出现了更多被撤离的空间。

　　例如，腾讯最近宣布迁往凯德天地，而另一家科技巨头 Meta 将不会续签南滩大厦的 115,000 平方英尺空间，而是将合并至滨海盛景。据报道，法国巴黎银行也不会续签其在海洋金融中心的部分现有空间。

　　随着更多优质待租空间的出现，莱坊表示，业主面临着降低租金预期的压力。

　　“随着 IOI Central Boulevard Towers 的竣工和大量租约即将到期，我们观察到业主正在优先考虑自己开发项目的入住率，因为他们越来越意识到租户在市场上拥有更多的空间选择，”世邦魏理仕新加坡和东南亚研究主管 Tricia Song 表示。

　　世邦魏理仕办公服务和租户服务联席主管 David McKellar 补充道：“因此，他们优先考虑其建筑的入住率，因此更愿意就租金进行谈判。”

　　C&W 高级董事兼商业租赁联席主管 Leong Deyang 观察到，高利率环境继续抑制新的办公需求。

　　“有迹象表明出现了裂缝，”他说。他指出，由于租户希望降低成本，并将其工作场所调整为混合工作模式，因此一些合适的规模调整活动仍在继续。

　　Leong 补充道：“除去 IOI Central Boulevard Towers 预承诺带来的净需求，2024 年第二季度的净需求将降至仅 33,000 平方英尺，与 2024 年第一季度的 30,000 平方英尺相似。”

　　Knight Frank 的报告指出，在平静的办公室租赁市场中，保险和私人财富行业继续支持增长。

　　CBRE 表示：“法律行业的公司和一些中国科技巨头是本季度需求扩大的最大贡献者。尽管宏观经济存在不确定性，但这些行业表现出强劲的需求。”

　　Song 补充道：“虽然 2024 年上半年受到新楼盘竣工不确定性的影响，但我们可能会看到 2024 年下半年出现回暖，新开发项目的租赁活动正在获得动力。从重建项目和过渡性场地转向优质物业和搬迁活动将有助于推动需求。”

　　随着房东越来越愿意提供合理的租金以保持建筑物的入住率，尤其是随着科技公司和银行的空间整合和减少，莱坊预计下半年的租金将基本保持不变，全年租金将增长 1% 至 3%。

　　C&W 预测，到 2024 年，空置办公空间仍将集中在几个开发项目中，大多数甲级写字楼仍将被充分利用。“因此，房东继续占上风，尽管他们的优势开始减弱，”C&W 表示。

　　C&W 预测今年中央商务区甲级写字楼租金将上涨 0% 至 2%，而 CBRE 预计 2024 年租金将上涨 2% 至 3%。