武汉天创云和樾营销中心预计8月开放 4个户型已曝光 得房率103%！

　　今年武汉楼市出了不少准四代产品，但是大多集中在汉口、武昌，汉阳出现准四代项目并不多。

　　因为三环内大多都是老盘，已拍未开发的地块其实并不多。之前只有金茂方岛改规划后的A2地块（方岛金茂晓棠）号称是准四代。

　　最近报规的天创云和樾，也打着第四代的名号来了。据小妹了解，天创云和樾目前2个地块目测差不多建了三层多了，准备赶着下半年入市了。

　　最新动态：天创云和樾（汉阳-王家湾）预计8月开放营销中心，主力户型包括建面约103-129平高层、建面约135-170平洋房。预计8月底9月初首开，目前已曝光4个户型。

　　1、共12栋低密住宅，大部分可瞰湖，超过一半为11层以下小高层。

　　天创云和樾分两个地块开发，容积率低至2.5，共规划12栋住宅。

　　1-6#为西组团，主大门在龙珠路，小区带下沉庭院，正中央为中心花园。1、2#临近隆祥东街，6#临近龙珠路。

　　1#与5#、2#与6#楼间距分别在约67米以上、63米以上，3#与4#楼间距最小22-30米之间。

　　1#34F（2个单元）、2#33F（2个单元）、3#11F（1个单元）、4#34F（1个单元）、5#31F（1个单元）、6#29F（1个单元）。

　　西组团这边高层29-34层，南面的高路小区（最高7层）、水墨甲秀（只有2栋18层，其余最高4层）基本上楼层都不高，部分高楼层是可以看墨水湖的。

　　7-12#为东组团，分两排分布，楼间距基本上都在二三十米左右，楼间距东边是最开阔的，西边的两栋楼间距最小，另外东组团南北相邻的小区都只有十几层，采光遮挡影响估计不会太大。南面的水墨甲秀大部分是3-4层别墅，高楼层瞰湖视野也是没什么遮挡的。

　　7#5F（1个单元）、8#11F（2个单元）、9#11F（1个单元）、10#10F（1个单元）、11#11F（2个单元）、12#6F（2个单元）。

　　2、汉阳准四代住宅，主推103-170平高层、小高层，高层得房率约93%，小高层得房率103%。

　　住宅建面约114469.9平，东西地块共计1015户，套均建面约112.78平。公众号目前曝光了面积段：建面约103-129平高层、建面约135-170平洋房（实际为11F小高层）

　　之前判断高层产品里大概率会有不少户型面积段在110平以下的。目前项目已曝光的户型图也印证了小妹的判断。已公开了四个面积段户型：高层建面约103、117、129平、小高层建面约142平。

　　高层得房率约93%，小高层得房率约103%。

　　户型详细数据现在还没出来，后续出来将第一时间和大家共享。从现有资料来看，这几个户型有几个共有特点：

　　1、玄关S型墙（将原本顺直的直墙做成S型，预留出玄关柜位置，比普通玄关多出更多收纳空间）。

　　2、次卧半赠送部分的进深比阳台进深还要大，整个户型多飘窗、高得房率。

　　3、大进深阳台，封闭交付，赠送一半面积。

　　其中建面约103平三房，独创玄关S型墙设计，大阳台，少承重墙设计，大进深主卧套房。全屋就有四个飘窗，面积全赠送。南向阳台和北向次卧半赠送。

　　建面约117平户型，可以做3+1房，还是罕见的南北双阳台。四开间朝南，方厅设计，洄游空间，南北通透。5个飘窗赠送，2个阳台和南向次卧都有半赠送。

　　建面约129平户型，直接做四房，南北通透双阳台。南向开间12.6米，约7.7米宽厅设计。全屋有5个飘窗，面积全赠送。南向次卧有差不多一般面积是半赠送，全封闭阳台也是算一半面积。该户型实得面积相当于市面上一般的140平。

　　建面约142平户型，4+1房设计，独梯入户。行政主卧大套房设计。4.5开间朝南，南向开间约14.7米，客厅功能性和实用性更强，约6.8米开间的大客厅或做大横厅，或再放个吧台，或做个开放式小茶室都可以。

　　开间约6.8米大阳台，面积半赠送。全屋6飘窗赠送。北向次卧也有半赠送面积。得房率约103%。

　　这款户型空间也是空间充分利用，没什么浪费面积，还是真正的小高层。和上周末热销保利·涧山观奕面积差不多，南向面宽要小一点，但是客厅和主卧开间更大一点，得房率可能比保利涧山观奕142平要高（保利优化后套内将近136平）。

　　因为是规划的准第四代产品，得房率会比周边超高层要高不少，尤其是对之前体量不大、已报规的小区会有一波冲击。

　　3、高标准公区配置。

　　据了解，项目社区大门是宝格丽风格。

　　小区内部规划有双会所，包括高规格的健身房、私宴会所等。还包括大面积的下沉庭院。

　　4、二环边、正地铁，高层、小高层南向可看墨水湖。

　　项目优势比较明显，靠近二环的地段，周边非常成熟，生活氛围浓厚。出小区步行就是3号线陶家岭站，最近的组团（西边组团）到地铁站距离大概约400米；到墨水湖不到200米。高层部分高楼层是可以看墨水湖的，小高层前面也都是水墨甲秀的三层别墅，大部分也能瞰湖。

　　关于对口学校有不确定性。如果按社区划分，对口学校一般，不过据置业顾问介绍可能对口芳草小学西校区。因为芳草小学西校区（报建的建设名为陶家岭小学）是天创代建的，但是能否对口还得等交付后当年的学校划片范围。

　　5、地价不到王家湾单价地王的1/2，定价弹性空间比较大，有望突破板块价格底线！？

　　至于价格，放风价暂时还没出来，可以周边新拿地块地价以及新房二手房房价。对比地价来看，天创云和樾地价6500，比周边新房地价便宜超1/2。项目所在的P（2023）074号地块，2023年10月19日出让，天创（汉阳城建）拿下，2024年6月27日报规，而且还是紧跟四代住宅政策的规划，可以说这个速度也是比较快了。王家湾单价地王纪录保持着——泷悦长安地价15110，也才卖15000左右。

　　位置差不了太多的天创云和樾，地价便宜快一半，定价空间还是比较大的。

　　对比周边新房，距离项目比较近的新房有银孚汉阳首府，只有2栋楼，毛坯14800左右，已经快清盘了，剩下的也是大面积的126㎡三房、141㎡四房。电建地产泷悦长安折后毛坯均价约15000元/㎡，特价房源单价13500-14200元/㎡。产品面积偏大，只有116㎡三房、143㎡四房两种户型。

　　还有一个就是四新的领地银保城因开发商暴雷暂无进度。

　　从目前周边新房房价来看，大多数毛坯14000左右，如果天创云和樾也以14000左右的价格入市的话，最直接受影响的是王家湾、国博片、方岛片、经开核心以及汉阳滨江的几个低价盘，还有就是差不多环线的古田板块新房。目前，方岛金茂A2地块方岛金茂晓棠已经跟进了在卖准四代住宅了，预计折后毛坯17000，与方岛片在售现房价格差不多。

　　对比周边二手房，项目周边二手房房龄基本上都在10年以上，15年+的水墨甲秀普通高层单价在12000元/平左右，复式产品21000元/平，但是大多是100平以下户型。

　　房龄20年的世纪龙城与天创云和樾属于同一社区，近期成交价才8190元/平。房龄10年+的龙阳御园近期成交价也才8382元/平。

　　因为房龄和产品老化，二手房价格普遍不高。就看天创云和樾8月底9月初入市怎么定价了。如果真像此前传闻的14000左右的定价，估计其他新房价格都很可能做调整了。有兴趣的也可以加小妹微信了解更多详情

　　下面来看看项目详细信息

　　一、基本信息

　　天创云和樾位于汉阳区隆祥东街与龙珠路交叉口以北，规划总用地面积:48341平；其中东侧地块规划用地面积约1.8万平，西侧地块规划用地面积3万平。总建面（含地下室）约16.4万平，计容建面约12.1万方。容积率2.5，住宅建面114469.9平，其中高层住宅建面约85850.4平，多层/小高层建面约28619.5平。项目还规划自带一所6班幼儿园。

　　住宅1015户，套均建面约112.78平。机动停车位1202个，车位配比1：1.18。

　　二、关于土拍

　　天创云和樾所在地块为龙阳实业地块，即P（2023）074号纯宅地，由汉阳城建集团关联公司以底价7.865亿元拿下，成交楼面地价6500元/平。二环边，容积率2.5。

　　地块分析：该地块位于二环外，欧亚达家居旁，最近的地铁是3号线陶家岭地铁站。该地块分为东西两个地块，其中东侧地块规划用地面积18574平，西侧地块规划用地面积29796平方；最大计容建筑面积控制在121000平以内。而且有限高要求，建筑高度东侧不高于35米，整体不高于100米。从数据来看，预计不会有超高层。

　　三、区位、交通情况

　　项目位于二环边，属于王家湾板块，与二环线直线距离约1.3公里，与新二环线（杨泗港快速通道）直线距离约1.1公里。

　　项目距离主干道龙阳大道不到200米，出入还是比较方便的。

　　不过，因为龙阳大道两侧，形成了十余公里的汽车后市场。项目周边成片的汽车销售店，西边组团靠近龙阳大道的就是汽车4S销售店，城市面貌一般。

　　地铁方面，从项目西组团侧门到3号线陶家岭站B出入口约400米，步行可达。

　　自驾方面，项目周边的龙阳大道可直通汉口，也可以通过芳草路到墨水湖北路上二环线，可到CBD、武昌、光谷。如果经知音桥、月湖桥到汉口可能在早高峰期会拥堵。

　　商业方面，项目自带部分商业，而且项目就在王家湾人信汇商圈，这里是汉阳商业最密集的区域，但是只有摩尔城人气相对好一点。

　　周边有人信汇（商业约20万方）、摩尔城（商业约18万方）、汉商21世纪购物中心、海天广场（招商情况和人气都比较一般）、大洋百货等商业，基本上都是1-2站地铁间隔，步行也比较近。只要不是特别高端的需求还是可以满足的。

　　其中距离项目大概600米左右的人信汇分为A-LIFE、B-BOX、C-PARK三座馆，走过去或者坐一站地铁即到。小妹去过几次，感觉这里的人气相对一般，不过内部各类商业形态还是比较丰富的，逛吃大半天还是可以的。

　　这里还有一个圣地就是人信汇B座的物外书店，平时物外会定期举办丰富多彩的活动：开设物外讲堂，邀请作家、学者进行学术交流、专题讲座、新书发布；邀请艺术家在此举办各类艺术展览、跨界交流。经常还会放映各类优质电影。

　　小妹之前就去过好几次，还在这里听过竖琴演奏和作家新书分享会，还比较有趣，非常适合有娃的家庭。如果觉得不够，A座二楼还有为12岁以下孩子设计的海豚儿童书店也可以一逛。人信汇购物中心还新入驻了川渝地区比较火的硬折扣连锁品牌店“奥特乐”，人气还比较旺。各类精品百货商品琳琅满目，价格均为1-5折之间。平时饭后陪着家人一起去淘一淘。

　　坐两站地铁就是武汉摩尔城，这也是王家湾人气最旺的商场了。在经历了几次品牌调整后，比之前好多了。

　　新入驻了不少新的品牌，快销品牌不少。摩尔城有个小问题就是停车会麻烦点，这一小段每次会有一点点堵车，而且停车费不便宜，6块一个小时，到了饭点各种餐馆经常要等位是常事。

　　摩尔城西西弗书店稍微远一点还有新开业的方圆荟奥特莱斯，距离项目也只有一站路，就在3号线四新大道站，体量也不小，约21.37万㎡，地上四层、地下一层，项目改造后定位为集社交、购物、餐饮、文化、娱乐、亲子等为一体的家庭优选生活中心。

　　学校方面，从目前周边小区对口学校来看，很大可能是钟家村实验小学+七里中学。如果按社区划分，对口学校一般，不过据置业顾问介绍可能对口芳草小学西校区。因为芳草小学西校区是天创代建的，但是能否对口还得等交付后当年的学校划片范围。

　　据了解，汉阳区钟家村实验小学建于2011年，是“全国生态环境教育百强学校”、“武汉市绿色学校”，学校秉承“体验教育”理念，打造了超800平方米的楼顶“智慧百草园”特色体验基地。虽然属于钟家村系，但是比较一般。

　　七里中学在汉阳只能属于中等水平，今年新生招8个班。

　　2024年中考，七里中学应届毕业生中，武汉市第三中学分配生15人，武汉市二十三中学分配生15人。总分496分以上110人，上线率接近41.2%，市级示范线534分56人，占普高上线人数51.4%。生态方面，项目距离墨水湖比较近，直线距离不到200米。

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